房价跌4成扛得住? 房贷测试被指只是安慰房奴

　　“即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。”银监会主席刘明康昨日的最新发言，被外界解读为“房价下跌4成，银行扛得住”。但是，银行系统的房贷“压力测试”一直受业内诟病———这类测试多由银行自行完成，指标不完善、过程不公开，或许只是“安慰剂”。羊城晚报记者询问多名银行业分析师，竟无人接触过测试内容。

　　19日，中国银监会主席刘明康在CEO组织峰会上发言表示，中国银行业经过多年体制改革，风险管控和抵御能力大为提高，针对外界担心房贷是否会引起银行大片坏账。刘明康认为不会，原因有三：

　　首先，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，远小于欧美银行；

　　其次，国内银行很少用房地产贷款做证券化衍生品，管理相对严格；

　　最后，国内个人按揭购房贷款的“贷款房价比”普遍低于80%，按揭平均“偿债收入比”仅为33%；而针对开发商的贷款中，平均抵押品的比例达到189%———换句话说，每100元的贷款，有价值189元的抵押品。即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明我国房地产贷款总体风险可控。刘明康说。

　　他表示，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。

　　“这类测试只看房地产市场和房贷之间的关系。”深圳一位不愿具名的分析师说，“但实际机制复杂得多。房价下跌40%，足以使宏观经济出现问题，很多以厂房、土地抵押的中长期经营贷款会变成坏账，个人按揭贷款也可能出现‘断供潮’。银行也许扛得住开发贷款坏账，但如果坏账‘四面开花’呢？”

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉羊城晚报记者，他也没不了解压力测试的计算公式，但可肯定其“需要改进”。“指标不能只考虑房价下跌的情况。房价下跌会把经济增速拉下来，可能造成其他问题。所以压力测试虽不能说没道理，但需要更全面的衡量风险。”

　　实际上，今年8月刘明康有过更为乐观的看法：房价下跌5成也不怕。财经评论家叶檀撰文称此言是“虚幻的安慰剂”，由于房地产深具投资属性，下跌5成意味着崩盘；此外，地产崩盘意味着地方融资平台、地产相关产业都将出问题，银行将出现大规模坏账。

　　地方政府借债大搞建设，一直被视为金融体系的“地雷”。海外机构唱空中国上市银行股也往往以此为“口实”———刘明康在论坛上称，部分评级机构和投资分析人士“低估了中国深化改革的决心”。

　　刘明康表示，从债务规模看，截至2010年末，全国地方政府性债务余额共计10.7万亿元，约相当于2010年GDP的26.9%，加上中央财政国债余额和政策性金融机构发行的金融债券等，中国公共部门债务率在50%左右，仍在60%的预警线以下，远低于发生债务危机的欧美国家。

　　10.7万亿元政府债中，有8成来自银行信贷，其中部分项目的现金流可以偿债，银行视为一般商业贷款在运作；其余均有对应的地方政府作担保。“地方政府支出所形成的大量权属是有效资产，具有一定的变现能力。”刘明康说。

　　刘明康透露，国家正在推进体制改革，健全地方财税体系，要“建立起大众看得到的清晰完整的政府资产负债表”。