聚焦房地产限购路线图 二三线城市会是终点吗

　　房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。随着“限购”落地的预期增强，部分先知先觉的开发商已经转战三四线城市，这些城市成为承接资金的“池子”。限购令会否向三四线城市进军呢？

　　根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表，将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。

　　业内人士分析认为，如果限购令“扩容”，近期房价涨幅居前的，以秦皇岛、丹东、洛阳等为代表的多个二线城市有望上榜。然而，从现实状况来看，限购扩容阻碍重重，目前，住建部的“大限”已过，限购扩大名单何时落地仍未可知，不过，部分二线城市为规避限购，已先声夺人的采用了“限价”令，而三四线城市也已接过住宅地产快速发展的接力棒，成为备受追捧的区域。

　　36个大中城市执行“限购”令已半年有余，然而，除一线城市成功实现了控制房价上涨的脚步外，二线城市的补涨劲头十足，凭着一个“完美的擦边球”，二线城市获得了“双赢”局面——既实现了“限购”，同时也没有延缓房地产发展。

　　一二线城市限购之后，资金被挤出流入二三线城市的迹象十分明显，与此同时，一些省会城市未限购的郊区县也成为资金承接的主力。“不限购的XXX”成为这些城市郊区县楼盘最具说服力的广告。

　　以东北地区最大的城市沈阳为例，其限购政策是“对于本市户籍居民家庭，已有1套住房的可在二环区域内购买住房1套；对已拥有2套及以上住房的暂停其在二环区域内购买住房。能提供1年以上本市纳税证明或社会保险证明的外地户籍家庭可在二环区域内购买1套住房。”也就是说，沈阳市二环外就不限购，如此一来，二三环之间的房产成为资金追捧的宠儿，因其供应的产品类型丰富、性价比极高，深受购房者青睐。随着沈阳市三环路的改造，三环附近的房产成为新的增长点。

　　与沈阳情况类似的，还有成都、哈尔滨等地，随着城市的扩大，最近几年新发展的郊区县都是一片绿灯。以哈尔滨为例，距离市中心较远的松北区、阿城区等均不在限购范围，在这些地方，每天几十个塔吊不停地作业，计程车的电子广告屏上都是租售塔吊的联系方式。

　　廊坊等地的“限价”令与省会城市的市中心限购异曲同工，都在尽可能地规避严厉的“限购”给当地房地产市场乃至经济带来的波动。

　　河北省是首个提出“限价”思路的省份，而已经提出“限价”方案的廊坊和秦皇岛，一个与北京有绝对的距离优势，另外一个同样相距北京不远，而且还是海滨小城，上半年因房价快速上涨而进入监管层视线。6月中旬，廊坊市香河县首开行政“限价”先河，要求对本行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。

　　烟台也是采取“限价”的城市，同样是针对“限购”的缓兵之计。烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。

　　据报道称，河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前出台过“限价”政策，那是针对省级楼市的，“现在我们也要出台二三线城市楼市的‘限价’政策，不过还在研究中。”

　　“限”字令作为本轮调控的创新，正在最大限度地发挥作用，“限贷”也已开始。对于最近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，链家地产副总裁林倩(微博)分析说，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。链家的内部统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是首次购房者影响较大。