楼市低迷投资或另辟蹊径 海外置业指南全指导

　　楼市的宏观调致使国内各大主要城市的房地产市场前景不明，一些投资意识较强的购房者便把目光转向了海外房地产市场。无论是投资还是度假用途，购买海外地产都存在一定的风险。所以投资海外房产需要了解哪些内容？如何运用金融、汇率政策？如何管理？等一系列从宏观到微观的考察步骤都必须事无巨细有所了解，方能投资成功。

　　产权优势 国内永远无法比拟

　　相对于国内70年的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限。在国内进行房产投资，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。可海外房产多数没有使用期限，其房屋价值会随着土地的增值而增加。但具体情况各国条例有不同，在某些国家，外国人买卖房地产都需要经过当地政府当局的审批，而且非公民往往不准在当地拥有永久地契房产。

　　澳洲房产便是永久产权的代表，但非澳洲居民必须先获得当地外资检讨局约60天的批准，才可进行买卖。不过，澳洲的发展商通常都会事先向外资检讨局提出申请，岸外置业者只要不超过该项目的半数买家，就无需再提出申请。一旦比率超过50%，发展商一般会帮岸外准买家办理申请手续。

　　此外，在一些地广人多的国家，各个州、县、省也可能会有不同的条例管制，但只要遵守有关当局的条例、缴付当局所规定的税额，就没有多大问题。

　　境外置业 优惠多多

　　对于海外置业的购房者来说，境外贷款可以说是购房时的重中之重。尽管很多投资者倾向于现金全额付款，但是更多人则倾向于享受国外目前极低的利率。与内地不同，海外置业如购买期房，首期房款是存在购房者的律师信托银行账户里的，收取活期利息，项目何时落成，按当年的利率办里按揭。当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用，如土地费、建筑成本费等。

　　比如，目前加拿大20年期的商业贷款，前五年采用的固定利率低至3.6%左右，五年后按照浮动利率计算，3.6%的商业贷款利息和我国的住房公积金贷款基本相当。如果购房者已经入籍或者拿到绿卡，那么便可享受“本地人”70%—80%的贷款，而国际买家只可享受60%—70%的贷款。

　　目前美国、加拿大各主要银行已在中国开设网店，认可中国当地的收入证明以及资产等，使得大量国内投资者获得了相对优惠的贷款。国内人士在海外银行无论别墅、商铺、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅、商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。同时国外房屋交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资，提高投资回报率。

　　投资回报与风险共存

　　除了以上所谈到的，买家在物色海外房地产时还应考虑到有关国家的经济前景、利率走势、汇率的波动、政治和社会局势等风险。

　　国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动。海外房产投资在外汇汇率方面存在风险，因为国内买家持美元或港币，投资海外房产要兑换手中的外币，如兑换价高位买进，但楼房升值时抛出去时，收益则相对较少。

　　面对投资风险，记者建议，购房者在海外房产上的投资，“讲究”并不比国内少，如何把握好海外投资并不简单。因此，投资海外房产一定要作法律上的风险论证，同时还要查看开发商的资质及行业经验，要注意楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP增长等，这些与楼市都有潜移默化的关系。

　　专家点评

　　对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各个国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量。目前在海外买房首期付款一般在20%—30%之间，对于内地的购房者来说压力较轻。

　　很多人会考虑，海外银行如何审查购房者的资格呢？专家表示，这与国内有所区别，对于按揭贷款申请客户的资格申请，海外银行根本不用担心房价问题，他们认可第三方评估机构对贷款人资质及出具的房屋报告，因此银行在一般情况下，不会卡得很严。但是也有例外，在中国香港地区贷款，则需要购房者提供收入证明、资产证明或者股票等一系列证明，否则是无法申请到按揭贷款的。

　　目前机构可以办理的贷款方式有两种，一种是在异地贷款，另外一种是在所买地贷款，因为这涉及到汇率的问题，因此更具投资魅力。在不同国家和地区不同时期的贷款利率不同，购房者可以灵活选择，赚取利差。

　　多方关注 是回报率的有力保障

　　为使海外置业最大限度提高回报率，将风险降到最低，首先建议选用符合资格、有信誉的海外房地产置业顾问公司；且付款时使用银行贷款，因为银行批复房屋贷款时，将检查产权所属是否合法，这样购买者又多一重保障；还一定要选择有实力有信誉的发展商。

　　即使买房以后，投资者还是得时时注意当地的市场情况和任何法律的调整。例如近期斯里兰卡政府宣布向外国买家征收100%的房地产税，主要是因为当地民众投诉外国买家把地点优越、具有历史价值的房子都抢购光了。当然，有些条例的改变是有利于投资者的，澳洲新南威尔斯最近废除2.5%的房地产转售税。因此，与澳洲其他州一样，人们在卖掉房地产时，不必缴付这2.5%的税，这对投资者的回报率可起到助长作用。

　　律师为海外置业保驾护航

　　在国外置业时，一个熟悉投资国法律的律师是必要的，因为国外和中国的法律存在很大不同，如产权、过户、法律细节等等。部分客户倾向于聘请香港的律师，这是由于香港律师除了了解西方法律外，也了解中国文化，易于打交道。

　　从法律的角度而言，购买期房较为方便，这是由大部分的法律文件都是标准合同，由行业协会和政府机构制定，对购房者的权利保护全面而细致。二手房交易时，由于支付以及房屋的转让细节可能各不相同，须同律师一道仔细审核。

　　多机构代理 缓解海外置业难题

　　常听到有私家车的朋友抱怨买车容易养车难，同样，对于投资海外的置业者来说，很多情况下是买房容易养房难，远隔重洋，根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此如何很好地养房成了一个更为现实和紧迫的问题。记者在采访中了解到，目前内地一些推销海外房产的代理机构，只负责销售，而与置业者签订购房合同，并办理完交房手续之后，其余的事情便全部由投资者自行解决，这在无形中给置业者带来了管理上的不便。

　　专家建议置业者可尽量选择有多个合作伙伴的代理机构，提供如收楼、办理按揭、再售、出租以及出租过程中的客户管理、维修等等，有些公司甚至包括办理旅游、移民签证等业务，这无疑会大大方便置业者。

　　此外需要注意的，在持有海外房产过程中，还会涉及到税费问题。包括各个国家和地区有不同的规定，这需要置业者仔细了解清楚，如每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费及委托中介公司代理租赁等业务，这些均需要代理公司进行办理。

　　海外置业顾问

　　了解了以上影响海外房地产市场的因素之后，便可针对购房者的实际情况制定个投资方案了。就个人而言，一个好的投资方案可以为其带来丰厚的回报。如何才是一个好方案，以下几点建议仅供参考：

　　1、正确评估自己的资金投入能力。

　　2、确定投资策略，房地产投资不是投机，应该选择中长线。

　　3、正确估计投资地区及国家房产的潜力。

　　4、准确把握投资时机。

　　5、提交国内收入证明，银行评定的个人信贷额度。

　　6、征求律师的专业意见。

　　7、长期与专业销售代理公司保持联络，以便获得最新的市场资讯。

　　8、尊重专家的意见，相信自己的理解与判断，不要相信不经意的意见。

　　当你选定国家，制定好投资方案时，投资者就具体某一物业选择时，要注意以下几点：

　　1、选择优越的地理位置。

　　2、考虑发展商的实力，从而保障房屋质量。

　　3、项目的配套程度，包括宽带网络、环保、购物、会所、交通、学校、医院等。

　　4、了解当地房产的市场供需关系。

　　5、社区文化背景。

　　6、期房还是现房，期房计划交楼时间。

　　7、物业管理公司的品牌。

　　8、了解该地的房地产历史所显示的投资回报状况。

　　9、当地房屋出租状况。

　　10、当地家庭平均收入水平。