近期国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，有消息称住建部已经开始研究并草拟新一轮的限购城市名单。7月20日，凤凰网房产举办“楼市步入限购时代？”的主题沙龙，对楼市限购扩大化、长期化及其影响等问题进行了深入探讨。以下是著名财经评论员马光远先生的观点。
主持人李丹：您对我们政府充满信心是吗？
马光远：这也是两码事，为什么每一个政策到现在为止没有看到很好的效果，政策的执行力，政策究竟有没有执行力，这是一个很大的问题，包括我们“国八条”出来讲，一季度必须出房价调控目标，不管这个目标你能不能拿出来，比如说让你每一个城市制订目标，是不是合适，这是另一个讨论的问题，但是，既然政策说，如果拿不出来要问责，我到现在为止，到现在为止，也并不是说所有的城市都拿出房价调控目标，问责了吗？没有一个问责，所以我们说，第一个，讨论政策是一个方面，第二个讨论政策的执行是一各方面，还有一个政策的合理性是一个层面，政策本身有没有给我们信心那是另一个问题，我想有没有给信心，大家都讨论的这么多年了，我想这个答案是很清楚的。
主持人李丹：马先生有一个很好的比喻，就是说，这个限购令是一剂药，如果说我们现在房地产市场是有一些症状存在的话，这些药会不会是一剂饮鸩止渴的药，或者会产生很大的副作用。
马光远：这方面来讲的话，从目前房地产市场的反应来看除了开发商日子难过一点以外，交易量下降，短期内政府跟房地产来的相关直接税收有所减少以外没有看到太大的副作用，两位把问题集中在三点上，第一点05年以后的宏观调控越调越高，所以限购最终也会是越调高，我们回顾一下05年以来现在这么多的宏观调控措施，当然有一些政策的力度，和政策制订的合理性是值得考虑的，但是我觉得很多政策不是我们政策有问题，而是执行的时候没有坚持，最简单的例子，如果927新政，我们第一次提出来的根据购房套数进行首付和利率的差别化对待，这个如果坚持执行就不会有今天的局面，2008年底我们遭遇了金融危机，导致2008年底到2009出现金融危机，政策出现了180度的转变。
我们原来有个二套标准，二套房贷怎么样，后来荡然无存，没有这个政策了。
这中间房价有没有下降过呢，2008年的年底的时候，望京的房价从一万五降到了七千多，2008年我们遭遇了金融危机我们的政策做了根本的专项，从抑制买房到鼓励买房，2009年市场爆发得一发不可收拾，2010年再压的时候发现压不下去了，不是我们政策没有效果，关键是在加持，特别是限购三线城市，限购常态化，我们看到上半年房价已经开始下降，如果我们坚持下半年房价一定进入下降通道，只不过是降多少的问题，房价一定会下降毫无问题。
刚才说到了买得起房子买不起房子的问题，我们现在根据人口普查我们城镇人口七亿左右，保障性是解决不了的，这里面很多是中等收入阶层的，在我们凤凰网上班的我不知道，大学毕业生比如一月挣钱五月千到一万这一档的人，要想进入到保障性我觉得可能性很难这些人怎么买房还是希望房价有所回落，限购对这些人是有作用的。
第三个就是讲到投资问题，投资问题如果把话题打开就比较多了，怎么样增加投资渠道，改变老百姓非房即股的投资思路，就房地产本身，我觉得我们的投资形式可以转换，不是说富人一定要去大量的囤积住宅才能够资产保值增值，我给大家举个例子，商业地产，我们现在所说的写字楼，商厦，酒店，包括一些老年公寓等等，这些在国外叫商业地产，商业地产是可以通过房地产信托投资基金这样一个间接的投资方式，像我们股票基金一样，通过间接的方式进行持有。目前发达国家商业低产的证券化率超过90%，国外90%的商业地产是透过基金是公众持有的，不是这个写字楼是属于某一个人。
目前国内的商业地产的证券化率不到10%，我们通过商业地产的经营，持有，证券化，让富人和中等收入人都可以参与到这个投资游戏里面来，目前老的中国人民证券法里面没有这一项，目前证监会正在修改中华人民共和国证券投资法，今后就会出现向老百姓公开募集的房地产资金，这个推出了大家不会通过多次购买住宅的方式投资房地产，而是可以通过间接的方式投资商业物业，或者公共物业，大家通过租金分享收益，分享将来的政治，这次的房地产调控不光是我们要限购限贷的问题，还有一个重要的问题就是制度创新，包括未来我们温总理提到的，未来土地制度改革，税收制度改革，收入分配制度改革，这一系列的改革我们能跟上的话房地产我们今天面临的问题再过十年二十年就不是问题了。
主持人李丹：限购是是组合拳的第一步，您说到的这个方法可以分化房地产投资的需求。
马光远：也有保值增值的需求，还不要说其它的投资方式，债券方式，其它投资方式的开放，房地产本身来讲，投资还有不影响民生的投资方式，只不过这些方式需要我们通过制度创新把它调控出来。
