时评：警惕二三线城市房价居高不下

　　楼市调控人们将更多的目光聚集在北上广等一线城市，然而，二、三线甚至四、五线城市“接力”领跑房价的现象却当引起警惕。

　　记者近日在浙江温州采访时听当地人介绍，“温州市区的房价普遍不低于三万元，而且调控后只见成交低迷却未见价格松动”。以温州市鹿城区江滨路附近的楼盘为例，金色尚品、曼哈顿每平米已高达七万元，部分学区房价格都在三万元以上。如果温州雄厚的民间资本足以支撑其楼市成为“特例”的话，那么最新出炉的几个数据或也显现出楼市的上述新变局。央行16日公布二季度储户调查报告显示，仍有74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”；70个大中城市房价数据表明，5月份房价环比涨幅超过0.5%的城市均为国内二、三线城市，其中宜昌、韶关上涨环比为0.6%，沈阳、长沙、乌鲁木齐、惠州涨幅达0.5%；高盛高华证券在对全国十几个城市进行实地调研后发现，除小幅优惠以外，大多数二、三线城市房价基本与年初持平。

　　专家普遍表示，受制于房产新政压力，一批房地产开发商调整经营策略，催生了楼市变局。

　　我们看到，从大城市转战二、三线甚至四线城市正成为大批开发商的新动向。房产专家告诉记者，2010年以来的房产调控主要目标是遏制部分城市房价过快上涨，北京、上海、广州等一线城市楼市开发压力增大，随着限购、限贷、限价等政策效应逐渐发酵，一线城市的购房需求在很大程度上被冻结。

　　而对于开发商而言，布局二、三线城市更多是出于长远发展的考虑。一位开发商表示，“二、三线城市处于大规模城市化进程中，这些地区空间充裕，投入成本相对低廉，未来发展前景较好。”相比较而言，二、三线城市受调控的直接影响尚不明显，使得二、三线城市房地产开发和投资的步调加快。记者获悉的北京中原地产分析报告显示，一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，尚未经历过调控的显著影响。

　　此外，由于高铁大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开新通道。以最新开通的京沪高铁为例，在高铁沿线的二、三线城市，周边很多楼盘已经迫不及待地打起“高铁牌”。据悉，济南市一个正在建设的楼盘距离高铁济南站点仅有1.5公里，开盘不久就遭到购房者的抢购。两年前这里的房价才每平方米4000元左右，而现在已达到6400元。

　　房企谋求战略转移，结果不一而足，但房价推高却成为二、三线城市消费者最强烈的感受。试想，若干年前“到小城市买套房去”还可能作为大众舒缓一线城市房价压力的出口，但当为数众多的地级市、县级市也逐渐暴露“一线化”趋势时，百姓的心理压力可想而知。

　　更需要警惕的是，中小城市房地产开发升温当需防止投机需求的进入。因为总体来看这些城市供需仍呈不平衡状态，再加上限购政策没有扩展到这些城市，这为两套房以上的购买行为提供了通道。一旦炒房团进入，炒高房价必定给“刚需们”带来更大压力。

　　与此同时，二、三线城市水涨船高的楼市现状会否使得楼市调控再一次落空？事实上，房价走势出现分歧也在一定程度上显示出调控力度的不均。住建部相关负责人日前表示，现在政策应当保持连续性、稳定性甚至更需保持长期性，“房地产市场还有限购的空间，若二、三线城市房价继续上涨，未来限购可能覆盖全国”。

　　值得注意的是，二、三线城市房地产市场的进一步升温已引起相关部门的密切关注。2010年4月，国土资源部就曾要求严防高房价、高地价向二、三线城市蔓延；去年10月以来，调控不断加码，中央督促各地方政府出台调控细则，今年3月底，全国600多个城市均出台了房价控制目标。中原地产相关分析认为，随着二、三线城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍将处于较高水平，因此预计未来二线发达城市继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。

　　事实上，各地方政府只要切实执行各项房地产调控政策并建立问责和考评机制，二、三线或四线城市的房价是可以稳住的，也只有如此才能避免楼市调控落空。对此，有专家建议，“中小城市也应建立房价预警机制，谨防中小城市房价地价重蹈一线城市覆辙。同时，保障房工程应及时向中小城市延伸，保障城镇中低收入居民家庭住房需求。”