高扩张急需“快钱” 万达半年10次信托融资

　　零售业不动产抵押贷款也是万达滚动扩张最重要的资金来源

　　“今年计划有17座万达广场开业以及12家五星级酒店开始运营。”在上周五举行的媒体沟通会上，大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林对媒体表示。万达新闻发言人石雪清还透露，今年9月下旬，第100座万达广场即将在大连高新区开工。

　　与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比，万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象。在银根收紧的情况下，如此大规模的扩张所需资金从何而来？万达“疯狂”扩张背后的资本运作，因此格外引人注目。

　　快速扩张

　　6月18日，上海江桥万达广场开业，成为继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。

　　这一天，王健林出现在了开业典礼上。王健林身边的工作人员称，王健林此次特为江桥项目而来，参加完开业活动，就要立刻飞往下一个地方。王健林的匆匆行程，恰能折射出近年来万达惊人的扩张速度和日益庞大的商业地产规模。

　　截至2010年底，万达已经在全国45个城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。

　　与此同时，万达的投资触角不断延伸，从传统的零售业地产进入旅游度假地产，而规模也在不断升级。

　　资料显示，由万达主导的多个旅游度假项目，投资规模均达到百亿之巨。其中，长白山项目投资规模为200亿元，大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。

　　在文化产业方面，万达也表现得格外进取。“未来三年，万达影院将新增80至100块IMAX屏幕，一块屏幕的价格就在2000万元。”石雪清介绍，并称万达正在筹备影视公司，目标是打造“全产业链”。

　　半年发10只信托

　　然而，在今年银根收紧的情况下，万达]靠什么保证充足的现金以维持这般扩张步伐？

　　石雪清透露，“前两天，董事长在一个座谈会上讲到，为了让企业可持续发展，万达无论何时都有300亿元的现金在账面。”

　　王健林当面也向媒体表示了“万达的现金流能力很强”。他举例，万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%，但是账面现金与万科相近，资金周转率则是万科的2倍多，并称由于今年的调控主要针对住宅，而住宅销售在万达的比重不到30%，所以万达前五个月销售额较去年同期提高了三成，全年销售将在千亿之上。

　　万达现金周转的秘密何在，业界对此一直颇为关注。王健林透露，零售业不动产抵押贷款正是万达滚动扩张最重要的资金来源。

　　“江桥万达广场商业面积20多万平方米，将它的零售业不动产部分抵押给银行，便能获得20亿元贷款。”王健林说，零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，“对于十年期抵押，五年后还可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

　　事实上，除了零售业不动产抵押融资，记者还发现，万达今年开始大规模染指房地产信托融资。

　　公开资料显示，截至目前万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。

　　上述信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿～15亿元。而记者查询，今年以前万达仅推出过一只信托产品，显示出房地产信托融资正在成为万达今年新的主要融资渠道。

　　青睐“快钱”

　　众所周知，商业地产租金回收慢长，虽然王健林表示目前万达广场的租金收缴率达到99.5%，且万达对于商家的强势地位保证了较高的租金，但为了保持较高的规模扩张，万达不得不开辟融资平台，获得“快钱”而不只是“长钱”。

　　早期时，万达曾以出售商铺产权的方式收回投资，但以失败告终。随后筹划的REITs上市也无疾而终。此后万达酝酿A股上市，至今尚未修成正果。2009年，万达两轮私募共募集超过40亿资金，一时沸沸扬扬。这些举动背后，显示出万达对融资的渴望从未间断。

　　银行授信也是重要的融资渠道。万达据称是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业：工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。

　　地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。在泰州工商局网站上，有一则消息称，泰州工商局帮助万达集团通过股权质押实现融资6亿元，成为该市最高额股权质押登记。

　　该消息称，根据融资协议，海陵万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求。为及时帮助海陵万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助大连万达顺利融资6亿元。

　　在“疯狂”扩张的同时，如何控制财务风险，正成为摆在万达面前时刻需要警惕的问题。正如王健林对媒体所说：“现金流分析和财务预算是万达的生命线。”

　　附表_万达今年发行10只信托

　　产品名称信托规模(亿元)成立时间预期收益率

　　泉州浦西万达广场投资有限公司10募集中8.5%~9.5%

　　股权投资集合资金信托计划

　　2011年中诚信托厦门万达投资——募集中6.70%~7.7%

　　项目集合资金信托计划

　　万达商业地产发展基金Ⅱ号15 2011.06.08 7.25%~7.75%

　　股权投资集合资金信托计划

　　中铁信托·唐山万达项目11.76 2011.05.19 ——

　　股权投资集合资金信托计划

　　华宝-大连万达商业地产集合资金—— 2011.05.12 ——

　　信托计划(湖北襄樊万达广场项目)

　　华宝-大连万达商业地产集合资金—— 2011.05.12 ——

　　信托计划(浙江绍兴万达广场项目)

　　泰州万达股权投资项目集合资金信托计划6 2011.04.07 8.50%

　　2011年中诚信托福州万达15 2011.04.02 ——

　　投资项目集合信托计划

　　中粮信托-常州新北万达广场股权5 2011.02.24 ——

　　投资集合资金信托计划

　　万达商业地产发展基金Ⅰ号股权14.9940 2011.01.17 6.3%~7.0%

　　投资集合资金信托计划

　　总计至少77.754