“商改住”急停 酒店式公寓遇冷

　　据统计，2010年1—5月新开盘与预计6月开盘的328个住宅项目中，仅15个项目为纯粹或包含部分酒店式公寓，在新建商品房市场所占比重为4.6%左右，因占整体市场分量较小，故而影响面并不广泛。“但却对市场预期产生了不小的影响。”

　　克尔瑞北京公司总经理牟增彬表示，虽然禁令所指项目并非市场主流，但首次涉及到商业地产，可谓一个微妙的信号，对市场预期和购买意愿都产生不小的影响。

　　伟业我爱我家市场研究中心认为，“散售禁令”并不会推高酒店式公寓的整体价位。

　　原因是：第一，酒店式公寓不再面向个人发售，所带来的结果无非是要么开发商长期持有，要么出售给机构长期经营。开发商持有，则没有售价；整售给机构，价格也上不去。

　　所以，酒店式公寓的售价目前不会实质性上涨；第二，虽然目前普通住宅的租金水平有所上涨，但是普通住宅平均2%——3%的租金回报率仍然较低。而据伟业我爱我家市场研究中心统计分析，目前北京酒店式公寓的投资回报率平均在4%——6%左右，其收益率高出普通住宅不少，因此开发商和机构有意愿长期持有酒店式公寓，所以酒店式公寓的价格短期内也不会走高。

　　而链家地产分析师却认为，“很多酒店式公寓由物业统一经营打理，并不对外出售，纯粹靠租金为业主赚取长期收益；而部分可在二手房市场出售的酒店式公寓项目，主要集中在一些中高端热点商圈，主要优势在于租金相对较高及空置期较短，但由于过去一年多的时间，普通二手住宅短期价格上涨非常快，这种以出租为经营方式已没有前几年受欢迎。而今后新增酒店式公寓难再现，这类经营型住宅将成为稀缺房源，价量有可能走高。”

　　业内人士坦言，“在政策推动下，今后北京等城市的商业物业散售模式将渐渐淡出，众多商业地产开发商面临转型。不过，经过近几年的资本积累和规模扩张，多数商业物业开发商正在改变主要依靠物业出售的盈利模式，散售比例将逐年下降。而随着城市中心区商业用地的日益稀缺，部分开发商已开始增加自持型物业的比重。”

　　禁令显威 商业用地流拍

　　据了解，自从5月19日出台产权酒店禁售令后，北京市先后有5块商业或办公立项土地流拍。可见，禁售令对新增商业用地产生了直接的影响。

　　5月24日，北京有4块商业或办公立项土地因无人竞价流拍，这4块土地分别是丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。5月26日，大兴区采育镇一商业金融和文化娱乐项目用地再次因为无人竞价而流拍。

　　据相关负责人透露，四大部委还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。这也引起商业地产从业人士的猜测与不安。

　　邓中文和杨乐渝一致认为，倒挂现象长久存在，已经充分说明商业地产缺乏相应的活性，如果调控手段持续作用于商业地产，恐怕会造成更多用地流拍。