房贷细则调整限于地区 规模紧缩风险防范是主因

　　“武汉、杭州、广州首套房首付比例上调”、“三大国有银行首套房利率上浮”、“某地暂停房贷业务”……最近半个月，有关商业银行住房贷款的各类消息着实让那些有意买房的“刚需”一族捏了把汗。

　　就在几天前，针对部分媒体报道首套房首付款比例可能提升至五成，中国银监会有关负责人对外否认了该说法。银监会负责人强调，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。

　　对于首套房首付比例，银监会只是规定了不低于三成，也就是说，银行还有自主提高首付比例的空间。记者询问了北京几家商业银行，其目前依然执行着首付三成的规定，利率方面均执行基准利率。而上海方面，记者从几家银行的上海分行获悉，其大都执行的是首付比例最低三成，贷款利率为同期央行基准利率的政策，但也有部分银行可为满足相关条件的客户提供优惠利率。一家国有银行上海分行工作人员表示，首先贷款额度超过40万元以上，有可能拿到85折利率优惠，但银行还需对客户的风险情况、信用、首付比例等因素进行评估。

　　事实上，京沪两地是房地产调控力度最大的地区，今年以来，住房市场一直冷冷清清，这导致了住房贷款需求相对不旺，因而少见首付上调和利率上浮的消息。但在一些地方，房贷已成紧俏“商品”，银行拥有较强的定价权。如浙江，多家银行首套房首付比例已达四成。

　　就房贷相关政策，记者采访了几家国有银行总行，其均表示，并未在总行层面出台房贷新规。工行相关人士表示，该行目前房贷政策并无变化，仍执行银监会首套不低于三成，二套不低于六成的规定。建行证实了其浙江分行已将首套房首付提至四成，并表示未在全国范围内调整房贷细则，但允许分行根据实际情况，对当地房贷进行差别化调整。

　　农行相关负责人则表示，目前总行对于首套房和二套房的首付标准没有改变。农行浙江分行目前首套房首付比例并没有发生变化，但准备调整利率水平，在基准利率上略有上浮，上浮空间未定。

　　自去年以来，央行连续11次上调存款准备金率，目前大型金融机构执行的存款准备金率已达到21%，这使得商业银行贷款规模吃紧，不仅是住房抵押贷款，商业银行对其他领域的贷款发放也非常审慎。一位银行人士曾向记者表示，今年以来，凡是银行认为议价能力不足的项目一律叫停。

　　对于住房“刚需”一族而言，首付提高的压力是显而易见的，而利率上浮带来的还款压力也不可小视。以30年期100万元贷款为例，采取等额本息的还款方式，享受85折优惠是每月还款5854元，执行基准利率为后6519元，若利率上浮至基准利率1.1倍，每月需还款6978元。倘若央行继续加息，贷款人的压力将更大。

　　事实上，房贷一直是银行的“优良资产”，不良率长期处在较低水平，2005年建行首家试水资产证券化时选用的便是个人住房抵押贷款，商业银行也乐于推广房贷业务。而如今，房贷似乎已不是银行眼中的香饽饽。一位不愿意透露姓名的商业银行人士告诉记者，目前房贷市场首付和利率齐升的局面更多还是贷款资源相对紧张的因素造成的。由于贷款资源紧张，银行整体议价能力提升，按揭贷款已经没有价格优势，对中小企业贷款的收益相对更高。提高首付的做法可以帮助银行筛选一些低端的房贷客户，提高信贷资源使用效率。

　　而从央行公布的信贷数字看，今年的房贷增量已经出现了明显下滑。今年前4个月，境内住户中长期消费性贷款较之去年同期，增幅都在1400亿元左右；而2010年前4个月较之2009年同期，增幅均在2000亿元上下。

　　上述人士表示，当前信贷资源紧张，从全年的总量上来说还是能到7万亿元，但是年初显得紧一些，之后这一状况会逐渐好转。“为什么年初会紧一点？以前银行在年初额度相对宽裕，但现在监管是按月控制投放的，所以年初感觉更紧张，现在估计也就30%，所以看上去更紧。”

　　而在中国建设银行高级研究员赵庆明看来，首付上调主要是出于风险防范。

　　从2010年起，地方融资平台贷款风险和房地产贷款风险就一直是打压银行股股价的“两座大山”。 4月19日，银监会主席刘明康在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上要求，开展新一轮的房地产贷款压力测试。据悉，本轮压力测试情景假设更为细致，区分了高风险地区和一般地区，分别设置程度不同的压力情景；测试风险因素更加全面，考虑了多种极端情景。这体现了监管部门对房地产风险的高度关注。

　　“个别地区的房价涨幅过快过高，未来下跌的可能性大，银行处于防范当然要采取首付比例提高等措施。”赵庆明说，当前房贷整体上看风险不大且可控，但需要防范假按揭。因为在当前情况下，正常途径难以贷款，容易滋生假按揭。