房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。可是，在目前沈阳市的一些物业小区中，却存在着业主已经入住多年但房产证却迟迟未办理出来的情况，给业主带来很多麻烦。
本期，记者就这个情况进行了调查采访，并就如何规避房产证延迟办理的风险、如何维权，如何办理房产证进行了调查，希望给广大业主朋友提供帮助。
没有房证：孩子上学成问题业主搬进新居房产证却迟迟不到位，这一情况在一些交付使用的新小区里不同程度地存在着，为业主们落户口、贷款、孩子上学等带来麻烦。
业主陈女士住在位于沈阳市皇姑区黄河南大街上的碧海新居，用她的话说，入住小区已经快8年了，可是这房证却还一直看不到影。陈女士介绍说，碧海新居小区是2004年入住的，大约500多户居民，自打入住以来，房证的问题就一直困扰着所有的业主，尤其是最近一段时间，陈女士家中有孩子达到适龄，准备上小学了，这没有房证的麻烦事，就越发的凸显了出来。“我们家和岐山一校几乎就一墙之隔，按照学区分，孩子上小学就应该进岐山一校，可是现在我们没有房证，孩子上学都成了问题”，陈女士介绍说，由于小学入学需要提供孩子的出生证、房证、户口本三样证件，而且缺一不可，所以在缺少了房证的情况下，学校方面并不认可。“以前我们小区里也有不少孩子到了年龄却无法入学，只能花钱到别的学校去，本来买这房子就是图离个好学校近，可没想到却被房证卡住了”。
陈女士称，为了房证的问题，小区业主曾经多次找到开发商讨要说法，可是开发公司的态度却是每一次都好好的答应，却转眼就没了下文。
症结：主要卡在开发商身上与陈女士一样，被房证问题困扰的，还有很多业主，而且他们的共同点是，面对迟迟不能到手的房证，竟然是束手无策。业主们找到房产部门，得到的答复也是“问题卡在开发商那，具体啥情况只有开发商才知道”。记者在咨询过房产部门后，才了解到造成这一局面的主要原因。
沈阳市房地产交易权属登记中心登记二部的杨宏宇部长介绍，办理房产证其实是一种商品房权属的转移登记过程，在这个过程中，买卖双方必须共同到场，才能办理产权的转移登记——即给业主办房证。
而在这个过程中，作为卖方的开发商则显得至关重要，许多情况下，业主们的房证不能及时办理，都是和开发商的拖延有关。比如，有些开发商在楼盘的开发过程中，部分楼盘竣工后就开始对外销售，而这样一来，先买房的业主已经入住了，后期的楼盘还没有开发完。在这种情况下，开发商往往打算把所有楼盘全部开发完后一起再办理房证，这样一来，先入住的业主就要苦等上好久，甚至好几年了。
而面对这样的局面，业主们虽然苦不堪言，但的确没有太好的办法去应对，因为凭业主自己，是无法到房产部门单方面办理房证的。杨宏宇介绍说，目前办理商品房的房产登记时，需要提供8样证件(证明)，其中包括：1.房产登记申请书；2.身份证明；3.初始登记证明；4.商品房买卖合同；5.完税证明；6.维修基金收据；7.预告登记证明(非必要)；8.如夫妻共同登记产权需带结婚证。
而在这些必要的证件(证明)中，初始登记证明往往是掌握在开发商手中的，因此，虽然仅此一件，却也足以让业主们处于弱势，只能眼巴巴的等待着开发商喊他们去办房证了。
解决：用法律武器为自己维权面对迟迟不能下来的房证，处于弱势的业主们，又该如何替自己维权呢？辽宁同格律师事务所的范书领律师介绍，业主必要时可以通过法律武器来维护自己的权益。
首先，业主要查明双方所签订的合同对房产证的办理期限是如何约定的，按照当事人自愿原则，只要双方签订合同时对此已经达成一致意见，且不违反法律规定，这个合同条款对双方当事人就是具有法律约束力的。
其次，如果双方签订的房产合同中没有关于房产证办理的相关约定，业主可依据如下法律规定来维护自身的合法权益。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条中就对此有明确规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
而对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，如果开发商逾期办理房产证，业主可选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
尴尬：怕退房只能苦等房证事实上，记者通过采访了解到，在所有业主购买房产时，都会与开发商签订一份《商品房买卖合同》，而在这份合同中，通常都对于产权登记有着明确的约定。
记者在翻阅了一位业主提供的《合同》后发现，在合同内明确有着关于产权登记的约定。“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案”。
按照这一规定，一些新楼盘入住两三年甚至更久之后仍没得到房证的现象，明显属于开发商已经违反了合同。但是在这种情况下，虽然业主们已经在法律上占据了有利地位，但为何仍然有一种束手无策的感觉呢？
范书领律师认为，历来关于房产证的问题，都是咨询的很多，但真正打官司的却很少，不少业主在面对房产证延期时选择了等待，而不是根据合同条款或法律规定维权。之所以造成这种局面，主要有两个原因。其一，是业主们嫌麻烦，而且也没有太多的精力可以投入到诉讼打官司之中。
而另外一个原因，则是房子本身的升值空间，让业主们害怕与开发商打官司后，会面临退房的局面，导致房产升值部分落空。
同样是在记者翻阅的这份《合同》中，就明确约定业主不能在规定期限内取得房证的情况下双方的处理方式：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的3%赔偿买受人损失”。
这是一条看似公平的约定，但是由于如今房价的迅猛增长，通常在新商品房到手后一两年的时间里，房子本身的升值额度就已经超过3%的赔偿价值，这种价值的不平衡，使得业主们很难狠下心来按照合同去和开发商打官司，弄得一个退房的结果。毕竟，按照当初买房时的全额退款，再加上3%的补偿，如今却也很难再买到一处满意的房子。
特别提示其实要避免这种房产证迟迟办不下来的情况出现，也不是没有办法的。购房者在买房之前要深入调查，首先调查开发商开发项目的资质，调查手续是否齐全；其次要仔细研究合同的相关条款，如果有异议要及时提出来，进行协商。购房者如果漠视异议选择签字，就表示认同了开发商的条件，只能被动接受。 (记者高鹏)
