"新国八条"暂未撼动二手房价 高性价比房仍受宠

　　购房者赶搭新政前末班车高性价比二手房源依然受宠

　　由于节日因素和尚未完全明朗的“新国八条”北京地方细则以及营业税、二套房贷、利率优惠等政策的大幅收紧，使得北京春节期间二手房市场的观望气氛十分浓郁。“链家地产”市场研究部认为，“新国八条”对新房市场影响会大于二手房，部分需求可能会因此而进入二手房市场。当然，无论是首付款的提高还是“限购”，都会从一定程度上抑制市场上购房的需求。同时，新政对于买卖双方心理上也构成一定影响，预计未来北京无论是新房还是二手房成交量都可能会出现二到三成的下挫。

　　然而随着春节假期的结束，北京楼市成交也迅速回暖，受“赶搭政策末班车”因素影响，二手房的成交在节后的回暖势头更加强劲。根据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据信息显示：2月7日-13日，全市新建商品房的网签总量为901套，环比前一周的320套，大幅上涨了181.6%，与节前最后一周相比则大幅下跌了64%，与去年同期相比也有近52%的跌幅。全市二手住宅网签总量为3116套，环比前一周的511套大幅上涨了509.8%，与节前最后一周相比虽有近60%的下跌，但与去年同期相比则大幅上涨了近97%。

　　“新国八条”北京细则未明确尚未撼动二手房市场成交价格

　　因为节前“新国八条”的出台，以及全额征收营业税、二套房首付六成等相关细则在北京的落地，致使不少购房者，尤其是改善型购房人群的购房门槛被提高，使得一部分资金实力不强的改善型购房人群的购房需求被迫延迟，从而导致了二手房源供应量的减少。不过，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，虽然“新国八条”中的限购政策堪称史上最严厉，但是由于地方的细则未明，又恰逢春节的传统淡季，所以政策对二手房市场成交价格的影响尚未显现，再加上不少业主对新政并不了解，因此春节期间并未出现业主普遍调低报价的情况。

　　此外，由于“新国八条”里面力度最大的“第六条”目前尚未出台细则，因此，按“第六条”规定有可能无法购房的多套置业者和异地置业者有可能抢在该细则出台前集中成交，从而导致细则出台前出现类似春节前的交易集中放量，而二手房价受政策的密集推出和自住型刚性需求对冲的影响，很有可能在节后紧急刹车，趋于稳定。

　　对此，北京中原市场研究部认为，一季度房价出现明显下调的可能很小，从购房者对楼市关注度来看，北京市场目前来看还是有相当的需求和机会，2月将会因为市场对系列政策的适应期及长假出现成交量明显下滑的迹象。但是从目前市场及政策变化来看，楼市依然是最佳投资渠道，住宅调控收紧可能给商业地产带来机会。而购房者期待房价出现明显的下调，更需要2010年来一系列增加供应措施的落实。

　　信贷政策消化期过后二手房市场仍将保持一定热度

　　根据北京中原分行经理介绍，由于受春节假期的影响，多数二手房买卖群体会在元宵节后开始再次关注楼市的情况，而新政出台也会使部分购房者陷入观望，不过在北京执行政策的细则出台之前，市场中或将再次出现加快、集中过户和加速购房的高峰。

　　我爱我家分析人士表示，由于二手房市场与土地交易和保障性住房供应的两个环节并不直接挂钩，因此新国八条对新房的影响相对要大于二手房市场。对二手市场影响较明显的是营业税的改革。但从去年年末开始，市场中各项税费相继取消的硝烟已经四处弥漫，此时营业税优惠利率的取消较符合购房者的心理预期，只是打破了此前的固有购买节奏，尽管也有部分对价格因素十分敏感的购房者推迟购买的时间，但多数购房者为避免业主将营业税转嫁到房价上而主动选择及时入市。

　　节后第一个工作日便再次出台加息政策，相比本轮调控前，20年期限的首套房贷款利率已近翻倍。政策加码意图浓郁，加上从严的限购令政策，对抑制市场需求起到了积极的作用。而二套房首付成数提高至六成，会使部分资金不足的买家出现退房或观望现象，从而导致交易量下降。对此，北京中原地产人士认为，目前看来对市场的影响程度有限，由于如今市场以改善型购房为主，而这部分客户大多数选择了一次性付款的方式，相对来说政策波及面有限。信贷政策消化期过后，在房地产税开征之前，需求还将继续保持一定热度。

　　性价比高项目受购房人普遍关注赶搭新政前末班车或遗留交易隐患

　　据了解，为避免“新国八条”限购等细则影响自己购房需求，春节后各区域重点二手房项目的关注度依然很高，虽然各种调控政策增加了买房人的购房压力，但高通胀预期仍然使得那些拥有交通优势、配套资源优势、区位优势的二手房项目颇受青睐，而部分二手房购房者还出现了着急签约和过户的行为，但匆忙购房很可能导致后期的纠纷。因此，北京中原提醒购房者留意以下三点：

　　第一，过户时间。因为部分房产是贷款房产，而再交易需要等解抵押以后才能过户或者贷款，很可能使得新购房者出现不符合调控新政、或者难以贷款等现象。而且，最近因为是各类政策落地高峰期，签约前买卖双方最好考虑好可能出现的政策变化对购房行为的影响及提前约定好解决的办法。

　　第二，贷款时间及贷款额。很多购房者目前购房依然需要贷款，而年后大部分银行贷款依然以趋紧为主，很可能出现首套房贷款利率变化，购房者需要提前考虑自己的还款能力。

　　第三，税费增加。营业税已经落地，五年内需要全额营业税，如房屋原价是100万，在五年内出售时价格为150万。调控政策之后，个人所得税和营业税共需要缴纳150万×5.5%+150万×1%=90000元，调控前，若按照差额征收，个人所得税和营业税共需要缴纳(150万-100万)×5.5%+(150万-100万)×20%=37500元，购房成本增加2倍多。目前北京市场因为是完全的卖方市场，所以税费大部分都由购房者承担，增加的全额营业税对于部分已经透支购买力应付非常高的房价的购买者来说，影响非常大，所以在签约前需要注意。