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“史上最严”楼市调控,温州影响几何?

2011年02月10日 08:36:59来源:温州都市报 责任编辑:应胜培字体:【大】【中】【小】
简介:前天,国务院常务会议部署新一轮楼市调控政策(业内人士称之为“新国八条”),这是继去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后的新一轮楼市调控政策。

  前天,国务院常务会议部署新一轮楼市调控政策(业内人士称之为“新国八条”),这是继去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后的新一轮楼市调控政策。

  2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。当年4月,“国十条”要求,对贷款购买二套房的,首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。此次,首付再提一成,力度罕见。

  此外,“新国八条”的税收、限购等政策,均达到了“史上最严”。

  购房观望气氛将加重

  据市房屋登记中心最新统计显示,今年1月以来,鹿城、瓯海、龙湾、以及温州经济技术开发区成交量为1117套,去年12月份为1173套。该中心有关负责人称,这两个月二手房交易火爆,主要是刚性需求拉动的。这1117套房子中,90平方米以下的占了5成以上,而且周边县(市、区)的购房者占了一定数量。“去年国家楼市调控政策一波接一波,但房价依旧坚挺,导致刚性需求者适机购房。”

  “此次调控政策很严厉,最起码对购房者心理预期影响会很大,市民买房的观望气氛将逐渐加重,春节后会趋于平稳。”该负责人这样认为。

  “新政策出台之后,原先急着买房的人不那么急了。”在市区下吕浦开房产中介的刘先生说,一些观望的客户可能会继续观望,一些刚性需求者也会暂时观望不急着“出手”,先看看行情再定。

  房贷新政何时执行尚待上级通知

  有人说,银行的房贷执行力度是楼市政策是否落实到位的关键。

  一家国有商业银行个金部负责人称,二套房首付比例由现在的50%提高到60%,说明信贷政策的差别化程度越来越高,它拉开了信贷政策的档次,实际上首套房和非首套房之间现在已拉开了档次,比如三套房及三套房以上住房都已停贷、二套房提高首付比例和贷款利率。

  “尽管房贷是优质的业务,但自从去年国家连续宏观调控后,二套房贷业务占比不大。”该负责人称,这段时间信贷额度很紧,抵押贷款、担保贷款等贷款业务均很难办理,房贷几乎没怎么做。“毕竟房贷利率还是低于其他商业贷款利率,银行也要考虑利润。”

  一家股份制商业银行有关负责人称,“以前首套房可享受8.5折利率优惠政策,不过最近额度紧,连贷款都很难,不要说享受利率优惠了。去年楼市调控国家只是规定首套房的利率下限是8.5折,没有限制上浮比例,现在各家银行贷款额度都很紧张,自然会逐步上调利率门槛。”

  新出台的“国八条”规定,二套房首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对此,多家国有商业银行和股份制商业银行个金部负责人称,何时开始执行,他们要等待上级行通知,不过预计春节前就会开始执行。

  一旦按“国八条”执行二套房政策,各家银行对正在办理的借款人将如何执行?对此,有银行界人士认为,一般情况下会以签订合同时间为准,也有的银行可能会以批贷时间为节点,未批贷的执行新政,已批贷的不受影响。不过,从审批、放贷情况来看,各大银行1月份的额度差不多已用完,房贷可能需要春节后才能办理。

  楼市将回归到以自住房为主导

  “新国八条”和之前的调控政策相比,其严厉程度到底体现在哪?对温州楼市后市走向有何影响?

  “新国八条”明确,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。而2009年12月,根据财政部要求,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  市房屋登记中心有关负责人称,这次营业税收政策,完全取消了普通和非普通住宅的区分化,这使得5年内房源再交易成本明显上涨。

  “新国八条”明确,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,已有2套住房者将被限购。

  对此,市房屋登记中心有关负责人称,去年10月温州出台的限购令,是指在政策出台后,只能限购1套。此次新政直接规定已有2套住房者将被限购。“这个严厉的限购政策,表明中央调控房地产市场的决心很大。”

  天浩置业市场部经理向洋认为,财税、信贷、行政干预等楼市调控最为有力的三大手段,这次一起使出来了,这是一个很明显的信号,就是要严厉打击投机行为,控制房价过快上涨。刚刚打破的观望潮有可能会再现,成交量上扬的趋势会有所减缓,至于楼市价格走势,还有待市场检验。

  平安易居总经理姜毅认为,对第二套房贷款增加一成首付的政策规定,使得购房者最多只能贷款四成,这对运用金融杠杆的投机购房者来说,加大了资金压力。房贷新政将从市场需求层面控制炒房,让市场回归到以自住房为主导,将有效抑制房价过快上涨。春节后的温州房价预计会进入一个博弈阶段。

  姜毅说,一系列政策的出台有利于遏制房价虚高。而对开发商来说,限购令的出台会拉长开发周期,个人住房贷款受限也会使得开发商的现金流受到较大影响。“执行新政规定的限购令,这样对市场影响是不言而喻的,但效果如何还是要看执行的力度。”

 

 

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