12月份以来，中国房地产界一大新闻便是万科年销售额突破千亿，成为国内第一个年销售额破千亿的房地产企业，这一年销售量相当于美国四大住宅公司高峰时的销售总和。在国内史无前例的强力调控之下，万科却能奇迹般地创下这一“世界纪录”，仅这一点就赚足了人们的好奇心。昨天，万科总裁郁亮现身杭州，召开小型媒体见面会，回答了杭州媒体抛出的各种问题。
政府调控到位 个别公司业绩领先是因为策略正确
昨天，绝大多数媒体提问围绕着万科完成千亿年销售额这一话题展开，关心的还是万科在调控之下却能比自己预想的提早4年迈入千亿大关的原因。
郁亮表示，领先型公司的领先业绩并不能代表行业整体。在他看来，政府的宏观调控效果已经显现，以万科为例，11月份万科一次性付款比例达到了30%，而调控前最低时，一次性付款比例仅18%。“今年宏观调控政策执行得特别到位，按揭政策得到了执行，投资客比例明显下降，成交量放大。”而在这种情况下依然能获得不错业绩的公司，还是有一些特征：一是做普通住宅为主，小户型住宅还是比较主流，像万科做的90%都是普通住宅；二是合理定价，只要价格合适就能促进成交，这也是与第三点‘快速周转’休戚相关。“相比来说，普通住宅受市场波动影响比较小，快速开发、快速周转也能减少一部分的波动性，加上万科积极向二、三线城市推进，进一步减小了受影响的程度。”
没在资本市场融一分钱 但实现了千亿销售额
上周，宋卫平在“绿城中国2010年投资者恳谈会”上承认：绿城遇到了融资渠道的瓶颈，相比融资渠道丰富的地产大佬万科不是在同一个起跑线上。昨天，郁亮则明确指出，过去三年万科在资本市场没有融一分钱，但实现了千亿销售额，主要依赖于合作来实现更多的市场份额。
在早前接受北京媒体采访时，郁亮就提出，房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型；房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。“再不能依靠囤地、捂盘来盈利了。”昨天他再度重申了这一点。
郁亮表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的经营原则，“万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。”而“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。
同时，“与人合作”也是万科这两年争取更多市场份额的一个主要途径。财报显示，万科仅在2009年就收购各类公司26家，但郁亮觉得用“合作”这个字眼比“收购”更合适。“我们不是去吃掉哪家公司，而是与对方合作，利用对方在当地的资源，互补长短。而且房产这个行业受到各种资源的支持，合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大、小公司都有，股权1/2、1/3、1/4都可以。”
