今年豪宅市场行情走俏也许会成为另一个促使开发商进军高端住宅市场的重要诱因。
上海豪宅市场相对于其他细分市场受调控冲击较小。上海细则出台后，高端住宅和大户型产品市场虽然一定程度上会受到限贷的打压，但是政策中的限购令同时也给了其中部分产品机会。由于投资者近期只有一次投资机会，高端住宅或受益于限购政策。在此背景下，即使是在新政密集的9月末到10月中，热销豪宅依旧比比皆是。中房信数据显示，上周(10月18日—24日)商品住宅的平均成交价格受到星河湾、仁恒怡庭[最新消息价格户型点评]两个项目的拉动，再度上涨了4.17%，达到23372元/平方米。受到市场回暖带动的豪宅成交在10月集中体现，因此10月平均成交价格也可能远超9月水平。专家预计豪宅的热销将促使众多开发商在该细分市场进行更多的投入。
今年豪宅开发除了吸引了越来越多开发商以外，还出现了另一个明显趋势：豪宅市场中无论是别墅还是公寓的开发多集中在中环外甚至郊环附近。
早在前几年，上海内环内的住宅用地就呈现供应严重紧张，而且价格令很多大型品牌开发企业也望而却步。一位不愿意透露姓名的开发商表示，公司两年前进军上海，但是至今只在郊环附近拿到过两块住宅用地，为了想在上海扩大品牌影响力，也曾考虑在市中心拿地，但地价实在太贵，不要说内环，在中环内拿地的愿望也很难实现。不过即使拿到的都是郊区地块，公司还是决定走擅长的高端产品路线。
豪宅开发移师中环外已形成了明显趋势。这除了因为多数开发商承受不起市中心地价外，还和如今热销豪宅大都集中在中环外甚至郊环有关。如在闵行，今年的豪宅走势就十分惊人。当地的上海星河湾公寓虽然开盘时单价比预期高，而且几乎全部为千万元以上的房源，却仍然在开盘当天获得了七成以上的销售业绩。距该盘不远的御涛园在7月创下3天内连续成交多栋独立别墅的纪录，更有一批客户订下7栋之多。在杨浦新江湾城，7月开盘的九龙仓玺园[最新消息价格户型点评]以及10月开盘的仁恒怡庭，都呈现迅速去化。
[评论] 地王命运去年下半年，上海楼市已相当火爆，当时的土地市场有一个明显特点，在后期土地市场竞争趋向白热化的时候，中小开发商依然恋战，抢地冲劲十足。相反地，一些品牌开发商只是在拿地热潮刚来的时候参与度较高，到了后期，不少品牌开发商在竞价过程中反而“输”给了小开发商。这一奇怪的现象曾一度引发业内专家的关注。
这种现象一直持续到去年年末，不过，在今年新政以后，地价在一定程度上被平抑，这一情势则立即被扭转。去年曾在一些郊远地区拿下楼板价超过万元地块的某些中小开发商，今年早已不复当年的豪气，甚至有些被笼罩在退地阴影下，而品牌开发商则再度披挂上阵。
在目前吸引了广大品牌开发商参与的上海土地市场，大多数地块的溢价率虽然不太高，然而依旧有地王出现。由于市场背景不同，今年的地王和往年的地王也有很大的不同。从前的地王出现往往是由于被当时住宅市场的向上走势推动，带动了土地市场趋热，后来市场转冷，一些地块便遭遇尴尬。而今年调控下的市场原本就相对理性，新政下的地王也同样是理性产物，拿地的品牌开发商基本都具备高超的产品研发能力。因此同是地王，命运应该会有所不同。
