从4月楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，几乎都已超过19万平方米，其中9月份达到了历史最高值，成交了28.56万平方米。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加，并且其中大部分经营模式发生了实质转换；其次是买方资金充裕，部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。
根据汉宇地产对全市商业成交情况分析，近郊主题性专业市场由于成长潜力大、投资门槛低受到多数中小投资者青睐。今年前9个月，商业楼盘成交的前十名全部为外环外区域的主题性专业市场，比如南汇迪士尼板块的两港装饰城、奉贤的农产品贸易市场、航头的亿联家居城等，主力成交面积30—100平方米之间。以套数销量冠军两港装饰城为例，今年以来已经成交近2000套，100万以内的总价让中小投资者颇为青睐。 不过，上海中原商铺部高级总监陶翃告诉记者，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，且需要一定的培育期。由于交易税费较高(至少是收益部分的30%—60%)，因此很少有投资者在购入2、3年后就转手卖出。从投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%，预计10-20年才能收回成本，一般年升值幅度在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。尤其对于习惯于购入住宅物业2-3年后增值就能超过50%的投资者来说，商业项目需要长期培育才能释放价值，投资前须有资金和心理上的多重准备。 海外置业供需两旺 也有迹象显示，在“限购令”等一系列调控政策的影响下，不少内地投资者正纷纷转战海外地产投资市场。在发现中国内地市场强大的购买力和投资需求后，海外楼盘来沪推介叫卖的也比比皆是。 上周，马来西亚吉隆坡一豪宅项目来沪叫卖。似乎是针对目前国内房贷越收越紧的政策现状，马来西亚高达七成的贷款比例和4.3%的低贷款利率成为该项目的一大卖点。而几乎同时来沪推介的还有泰国普吉岛乐古浪豪华阁楼公寓项目，也把1-5年内多种灵活付款方式和4%-6%的年投资回报率作为卖点。 中国买家雄厚的资金实力和旺盛的投资需求是这些海外项目前来卖力吆喝的重要原因。据高力国际的调查显示，近年来许多富裕的中国内地买家积极寻找海外投资。在加拿大华人聚集地温哥华市西区(Vancouver West)与列志文市(Richmond)的房地产市场，内地买家占有相当大的比重。在过去的几年里，加拿大的购房群体发生了明显的变化，中国内地的买家已经成为加拿大房地产买卖的生力军。另一方面，由于市场需求扩大，加拿大房地产开发商对楼市也从上一季度的“谨慎”转变为相对乐观的态度。 高力国际的研究数据显示，目前在温哥华，有40%-50%的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目。中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷，而多伦多公寓市场也成为他们的首选。此外，公寓的价格平均低于独立屋，因此购房者更易进入公寓市场。再加上加拿大强大的租赁市场，确保了其投资的稳定性。 目前不少国家的房地产市场处在价格周期的相对底部，这对投资者来说的确是一个入市的很好机会。但海外置业不同于国内置业，还存在诸多不可控因素。 据记者了解，汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，起起伏伏，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，海外置业除购房款和一些手续费、律师费、中介费等常见支出外，置业者还要弄清楚购房后每年支付的各项税费，包括房产税、土地增值税、物业费等，也就是房屋的持有成本。在很多国家，持有环节的税收相当高，这是海外置业必须考虑的购房成本。此外，对于不少承诺包租的海外项目，置业者也须慎重考虑。
