【温州网•淘房网讯】这个国庆长假，楼市政策可谓多多，继国家出台二次调控政策，规定“首套房首付至少3成、三套房及以上停贷”之后，为加快推进我市住房保障工作、切实遏制房价过快上涨，温州市近日发布新一轮的限购政策，温州淘房网记者专访朗兆房产专业机构的创办者，温州朗兆房产营销有限公司、上海朗兆投资置业有限公司的董事长叶维坚，作为温州房产营销业开创者，叶维坚号称温州房产营销“黄埔军校校长”。听听专家对于温州这轮限购调控的解读。
记者：温州市政府６月份就出台过限购政策，请你对比此次的“限购令”与以往的温州楼市调控政策做一个纵向的比较？
叶维坚：温州市政府实际上在6月10日推出过“限购令”，从时间上推算只落后于北京，排在其他城市出台限购政策之前。而温州市政府这次10月14日的“限购令”实际上是６月“限购令”的补充和延伸，主要补充了两点；一是取消了“限购至12月底”的时间限制，“临时性限购”变成“无期限约定”；二是“一户限购一套”，不仅指新房也包括了二手房，扩大了限购的范围。这样温州版的“限购令”经完善后已经跟上了全国各地的限购潮流。
记者：横向地看，与全国其他城市的“限购令”比较呢？
叶维坚：与其他城市相比较，对于温州这样特殊的楼市，其“限购令”实际作用要残酷得多。
由于我市土地供应量极其有限，土地价格高，开发商投地后基本上是根据市场状况定位于颇具价值空间的中高档住房，温州70%的90平方米以下小户型几乎均双拼或三拼起来做大户型。而这种“拼”的户型设计，基本上没考虑再拆分户使用，所以从功能上就是拼起来一套才能使用的。但“限购令”却直接终结了双套拼以及多套拼房源的销售，成为不是高价格问题不能销售交易，而是造成购买两套事实上无法交易，因为己拼户型如果拆分开来独户使用，已经根本无法满足基本的使用功能。
所以“限购令”下，使几乎占温州70%拼套户型五年供应量的一、二手房无法交易而进退维谷。
另外，在温州盛行的期房公证交易，即委托第三方公证代理房东出售的交易行为。其中有大量的拼套房源在今明两年交付且要办理产权登记，这些两套以上的二手房交易事实上必须要发生，但“限购令”下必将因为无法过户产权证而产生大量的纠纷。
记者：我知道叶总除了是资深的策划行家，现在事业格局也逐渐扩大至房地产开发，在这次“限购令”中，开发商会有何动作呢？
叶维坚：开发商可能只有选择等待临时性的“限购令”解禁后再卖，或者是先卖30%无拼套房源，70%等待着“限购令”解禁；或者用价格转移法即把大套价格拉高，小套平价分期付款收笼资金；或者签一套网上备案，另一套签订书面合同暂缓备案，等待解禁后再备案。当然我不建议后两种有涉嫌违规之疑的办法，因此等待“限购令”解禁好象成为唯一的选择。其结果会造成市场上交易量顿减60%以上，还不包括市场陷入观望带来的交易量流失。
当然对于近期已经投标土地，正在设计方案的项目，是做拼套房还是做90平米显然是非常纠结的，根据本人不负责任的估计，“限购令”如果一时不能使房价下降，其解禁大概会是在2011年的年底，所以如果大胆往前冲的话，还是按照投标土地时候的项目高端定位测算做大户型，当然最好寻求一种万全之策，在户型设计上可分可合以变应万变。
