除了上海中凯、绿城,有消息称,目前国内已有6~7家一线品牌房企正准备进入“代开发”市场,万达或也有意向开辟商业地产“代开发”业务。
上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁许仰东在接受记者采访时指出,内地房地产开发企业目前大都采用投资、开发合一的“香港模式”,这一模式是以依赖土地资源及资金实力为主要标志的“重资产”开发。以“美国模式”为标志的西方房地产运营大都实施投资、开发分离的模式。
据许仰东介绍,目前“代开发”业务的客源主要有三种,一种是在三、四线城市有项目的上海本地中小型房企;第二种是非地产企业转型而来,在三、四线城市有大片地块的实力投资商;另一种则是在三、四线城市有项目,但操盘者水平没能达到投资商要求的企业。“未来的目标客户,还有投资基金。”许仰东认为,“代开发”平台一旦确立,会促进地产基金的快速成长,反过来,地产基金的成长也必将加速“代开发”时代的到来。
不过,记者发现,目前“代开发”市场的行业收费标准却不尽相同。据介绍,中凯为投资商提供从前期到交房的整套开发业务,从中收取总投资额约4%~5%的管理费,并斟酌个案进行最多30%的参股;而绿城的收费标准相对较高,根据绿城常务副董事长寿柏年介绍,若是股份合作,利润分配要具体商讨,若是代建开发的,公司收取的管理费用则为销售收入的7%~12%。
中房信分析师薛建雄指出,在热点城市房企竞争加剧,以及三、四线城市房地产开发水平提升需求的影响下,“代开发”市场将在未来一段时间形成规模,行业标准也有望系统化。“现在国内的中小城市迫切需要这些品牌企业来提升产品的溢价能力,提高房地产业开发的水平。”他认为,未来,主要有两种类型的企业会加入“代开发”行列,其中一种主要为了与大型房企错位竞争;另一种,则为缓解资金问题。
中国房地产测评中心副主任孙斌艺向媒体指出,现阶段来说,开发商之间的合作多以股权协议、合作开发等方式进行,代开发尚不是主流,这主要是因为目前国内相关的法律尚不完善,具体操作上可能会存在一些困难。随着房地产专业化细分程度的提高、相关制度的完善,代开发会成为一种趋势。
有业内人士补充,代开发模式若要成功,关键还在于背后需要有基金等资金平台的支持,同时能提供成熟的产品模式、明晰的产品特征。这就意味着“代开发”的模式还需要持续性的升级。
无疑,和所有产业一样,未来众多房企蜂拥而入“代开发”市场后,新一轮的优胜劣汰在所难免。薛建雄认为,在“代开发”这条路上,注重产品品质和品牌价值维护的房企将走得更持久。
必须警惕一些地方政府借两房“合并”之际，乘机缩减住房保障水平，减少土地供应，使得本来就捉襟见肘的住房保障再次打了折扣。
近日，国土资源部和住建部联合下发通知，通知在重申保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的同时，要求结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨。而此前的8月5日，曾为此发表社论《公共租赁房应与廉租房合并》。
对于中国目前的住房保障，一方面是保障房类别繁多，公共租赁房、两限房、经济适用房、廉租房等，构成了一个照顾不同收入群体、惠及不同人群的多元化的保障体系。但另一方面，由于监管、建设等问题，每一个类别的保障性住房不仅供应奇缺，而且在分配上存在很多漏洞，问题多多，而每年的建设进度更是不尽如人意，使得大量需要保障的民众享受不到住房保障。
在今年六月，住建部等七部委发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之后，各地掀起了建设公共租赁房的热潮，但从实际情况来看，公共租赁房从一开始就面临很多监管的难题。单就供应对象而言，有些地方限制户籍，有些地方不限制户籍，有些地方需要收入标准，有些地方不需要，从而使得公共租赁的监管更难。而北京更是规定，已经获得廉租房和经济适用房轮换资格的，都有资格获得公共租赁房，从而使得供应对象更加混乱；确保分配公平的监管更加困难。
公共租赁房和廉租房都属于保障性住房，供应对象都是中低收入住房困难阶层。对于这一阶层再进行细分，其实没有必要。
因此，这次国土部和住建部提出逐步合并公共租赁房和廉租房，不仅合理，而且可行。中国需要一个多元化的为各种收入结构的人群提供居住的住房保障体系，但并不意味着，就可以浪费本来很稀缺的资源搞各种没有意义的尝试。在核定收入本来难度较大、监管资源供应不足和法律法规不完善的情况下，人为地对保障性住房的供应类别进行细分只会增加寻租的空间和资源的浪费。
但不得不指出的是，公共租赁房和廉租房的合并，绝不是意味着住房保障要缩水。必须警惕一些地方政府借两房“合并”之际，乘机缩减住房保障水平，减少土地供应，使得本来就捉襟见肘的住房保障再次打了折扣。以北京为例，截至8月初，全市政策性住房实现新开工10.9万套，实现全年开工计划的80%。与此同时，已开工项目中竣工2.1余万套，完成全年竣工任务的46%。尽管开、竣工面积分别是去年同期的4.4倍和2.4倍，但完成的情况依然不理想。
前不久，李克强副总理特别强调一定要完成建设廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房５８０万套的任务。我们建议，国土部和住建部及时出台相应的合并办法和管理细则，对于合并后的公共租赁房的供应对象、资金来源、土地供应和监管予以明确，避免公租房和廉租房的合并异化为住房保障的“减法”规则。
