我们得到的数据显示,2010年中期,地产板块共实现营业收入1331亿元,同比增长39.8%;虽然今年中期公允价值变动损益同比大幅下滑92%,但受益于毛利率水平的提升,净利润率水平得以保持稳定。
根据中报披露的数据,房地产全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%,比2009年末提升1.2个百分点,一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%,从历史情况看,目前两指标仍低于2008年同期水平,我们认为这是近几个月来房价得以坚挺的原因之一。
我们的研究显示,目前,地产行业资金面趋紧,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,较一季度末增加371亿元。偏紧的政策面已使行业杠杆水平低于近3年的历史均值,同时,新房销量的下滑不仅使定金及预收款在资金来源中的占比下降,也使得上市公司预售账款在二季度出现环比负增长。
因此我们预计:1.受预收款增速下滑影响,三季度全行业业绩同比增速收窄是大概率事件,考虑到目前全行业可结算资源较为丰富,预计全年全行业营业收入同比增速将在26.5%左右;2.预计下阶段各公司将以销售为先,加速资金回笼以备后续发展,“金九银十”量升价松可期。
【投资建议】综上所述,调控已使房地产上市公司资金面趋紧,而为巩固调控成果,现有政策仍将继续执行,因此我们认为板块反转仍需等待。但7月中旬以来楼市的良好表现改善了先前的预期,估值底有向上抬升的要求。同时8月份以来,地产板块已出现调整,板块已比前期高位下跌6.9%,因此,若继续深调,不排除出现反弹的机会。我们继续推荐估值低廉、成长快的华业地产,同时看好前期涨幅微小、机构减持多且基本面短期内有超预期可能的云南城投、金地集团、苏宁环球。
