每经记者 张初亮 叶书利 朱玲发自上海 北京 广州
调控声中，谁在出手？谁敢出手？在新政出台4个多月后，近期部分城市房地产市场出现成交回暖迹象。与此同时，一些在前期通过灵活市场策略消化存货的房地产企业，也在土地市场频繁出手。尽管不少城市的土地招拍挂现场出现了底价成交甚至流拍的情况，但开发商的楼板价似乎与去前年相比未见大幅下降，这似乎意味着未来的房价走势对购房者并不乐观。在“金九银十”到来之时，《每日经济新闻》梳理了近段时间房企拿地的情况，并对此展开深入调查。
每经记者 张初亮 发自上海
房地产市场的观望氛围似乎早已传导到土地市场。在开发商拿地竞争激烈程度降低的同时，土地底价成交，以及流拍现象也在全国土地市场频频出现。
这难道意味着，开发商抄底的时机来了？
上海近半地块底价成交
方方地产咨询机构提供的数据显示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商业办公地块，其中14幅地块以底价成交，几乎占了出让土地的一半。
上海今年首个底价出让的住宅用地出现在7月21日。当日，上海闸北区456街坊地块出让，因无第二家企业竞价，北方城投和中星集团联合体以底价摘牌，总价15.79亿元，折合楼板价约12000元/平方米。
就在5天前，即7月16日，上海天祥竞得闸北公园附近的钢琴厂地块，成交楼板价为2.1万元/平方米。相比钢琴厂地块，同区域的456街坊地块成交楼板价下降了75%。
在7月21日，闸北区313街坊、罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块以底价出让。
8月13日，上海土地市场5地块接连拍卖，其中奉贤区金汇镇一住宅地块以底价成交，楼板价仅1005元/平方米，创下上海土地市场公开拍卖以来楼板价历史新低。五幅地块中，有三幅以底价成交，这其中包括上海虹桥交通枢纽临空15号地块。
当日，上海虹桥交通枢纽的临空15号地块由SOHO中国以15.6172亿元的底价收入囊中。这宗地处虹桥中心区的优质办公用地成交楼板价仅为7250元/平方米，业内人士表示，此次“潘石屹是捡了大便宜”。
而就在昨日（9月1日），上海出让5幅地块，商住用地影佳路一号地块再次以底价出让，被上海同润以1.58亿元拿下。
上海中原地产研究咨询部的数据显示，今年上半年上海地块出让的平均溢价率为90%，7月以来已降为30%，而去年土地市场的溢价率一般为150%~200%。
溢价率低成交价不低
地块频频以底价成交，不少人认为是开发商在抄底土地市场。但万科副总裁肖莉却表示，土地成交溢价不高并不表示地价也不高。有数据显示，上海上半年土地出让总金额高达466.67亿元，折合成每日出让金额即达2.56亿元。
昨日，上海广富林2-5号地块出让，被上海合生以12.46亿元竞得，该地块溢价率为131%，低于今年2月出让的广富林2-4地块191%的溢价率。但是，2-5号地块最终成交楼面价为16488元/平方米，比早在调控之前出让的2-4地块还高出了110元/平方米。
今年2月出让的广富林2-4地块，容积率与2-5地块同为0.8%，区块相连。广富林2-4地块在被万科及招商地产以16378元/平方米的单价拿下后，曾被媒体称为松江单价地王。照此看来，松江单价地王已于昨日易主，被广富林2-5号地块夺得。
另外一个案例是，8月4日，在现场无人竞价的情况下，远洋地产旗下公司北京远乾置业夺得上海罗店新镇板块F1-4地块和F1-6地块，总价18.998亿元，楼面价高达2万多元/平方米，为该区域新地王。实际上，该区块毛坯楼盘在售价格仅为1.8万元/平方米，面粉还是贵过了面包。远洋地产首入上海市场付出的代价并不小。
“低价”拿地的高成本
一位开发商在接受采访时透露，即便开发商以比市场价低很多的价格竞得土地，也不见得就抄到底了。“比如有些地块附加条件特别多，需要免费为政府代建公园、幼儿园等等配套，折算下来，楼面价就不低了”。
在7月21日以底价拿下闸北区456街坊地块的上海中星与北方城投，同样面临诸多附加要求，比如必须在地块内配置2000平方米的菜场，必须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地，且产权归区政府等等。
“背后关键因素还是地价整体居高不下，政府底价报得高，限制条件又多。市场还不好，现在拿地风险太大，还不如到二三线城市圈地。”上述开发商称。
此前，华远地产董事长任志强也表示，7月份全国20个城市的土地价格数据是4100多元/平方米，相比去年同期3700多元/平方米的住宅地价高出10%以上。“地方政府的期望值太高了，你把地摆到那么高，就会出现土地流拍。”
万科副总裁肖莉认为，地方政府应该把出让底价降下来，因为如果地卖不出去，政府也没得赚。而且，土地出让后还有很多拆迁成本，而目前的劳动力成本正处于上升阶段。
