新政四月 开发商再度热议房价调整空间有多大

　　新政四月后，市场走势再度成为开发商热议的话题，而房价更成为其焦点。

　　万科副总裁肖莉在谈到房价时表示，新政之后，5、6月份万科旗下项目的平均房价比今年前4个月下调了14%，如果考虑到高端住宅销售量减少这一结构性调整，那么万科整体价格下调幅度在10%-12%左右。不过，肖莉否认“降价”这一说法，而是强调这只是开发商在新政下对新楼盘采取了更为合理的定价。

　　肖莉表示，下半年市场供应量将大幅上升，万科依然会坚持“不捂盘”策略。一个新盘推出来，第一个月要卖掉60%，因此会采取灵活的定价策略顺应市场。“对于下半年，我们不能存有任何对于政策松动的侥幸心理，认为调控政策会放宽是非常有风险的想法。”肖莉认为。

　　相比之下，金地集团董事长凌克的态度更加乐观。虽然他也认为房价还会继续调整，但他表示，“调整多长时间都无所谓，对龙头公司来讲，影响很小”。凌克分析，从商品房存量上来看，北京市场的存货约1000万平方米左右，属于中等规模的存货量，而接下来的新增供应量也不高。另一方面，市场上的刚性需求仍然旺盛，一些城市价格仅调整了几个百分点，却激起市场更加强烈的购房欲望。凌克表示，此前他估计全国房价将下调10%甚至更多，“但现在我觉得房价跌不了这么多。”

　　中国房地产协会副会长朱中一则在会上力劝开发商“合理定价促销，加快资金回笼，使企业实现良性循环。”他认为，企业要根据自身资金情况平衡把握，包括恒大、万科、绿地等开始降价销售的企业，销售业绩比较好，资金回笼情况也较好，这些企业就有条件抓紧时机购买土地，这对企业长远发展是有利的。

　　七月份房价同比涨幅持续收缩，但环比止跌持平，表现比预期坚挺。国家统计局公布，七月份全国70个大中城市房屋售价同比上升10.3%，涨幅较六月份的11.4%，缩窄1.1个百分点；环比则持平，表现较六月份的0.1%跌幅为佳。事实上，房价指数于六月份为过去连续16个月上升后首次呈现环比下跌，但为时只有一个月，便告止跌持平；至于同比升幅则是自五月份以来连续第三个月缩窄。全国房价同比升幅较大的城市分别有海口、三亚和北京等。

　　各类住房环比变动不大。新建住宅七月份环比持平(六月份同样为持平)，同比涨幅则由六月份的14.1%，放缓1.2个百分点至七月份的12.9%。二手住宅价格仍然是表现较逊的板块，七月份同比涨幅继续由上月的7.7%，放缓至6.7%，涨幅缩窄了1.0个百分点；环比下跌0.1%，跌幅则较六月份缩窄0.2个百分点。此外，商品住宅房售价环比持平(六月份为下跌0.1%)；同比涨幅则由15.8%放缓至14.4%。经济适用房售价同样为环比持平(六月份亦为持平)；同比涨幅为1.1%(六月份同为上升1.1%)。以户型档次分类，高档住宅售价环比下跌0.1%(六月份为下跌0.2%)；同比涨幅则由18.0%放缓至16.4%。普遍住宅售价环比持平(六月份同为持平)；同比涨幅则由15.2%放缓至13.9%。

　　预期调控措施论调仍偏紧，第三季度房价向下压力犹在。事实上，七月份环比持平的数据比预期优胜，为了避免房价向上的憧憬死灰复燃，相信中央政府仍会采取偏紧的调控措施论调。由于第三和第四季度踏入开发商推盘的高峰期，所以预期降价促销的压力仍会逐步在市场体现，我们维持房价于往后月份逐步向下的预期。

　　预期行业股价完成反弹，回复与大市同步的表现态势。如早前行业点评所说，估值吸引为行业股价带来反弹借口，近月股价涨幅颇巨。我们预期行业股价未来一至三个月回复与大市同步的表现态势。