沪四季度房价跌幅突破20% 下半年“边走边看”

　　在一季度过热经济的带动下，楼市从冬季中快速回暖，致使房价大涨。随后，4月17日"新国十条"的紧急出台，楼市迅速进入冰冻期。以"新国十条"的颁布为分水岭，之后的上海楼市，以吸引市区工薪族为主的外郊环楼盘应声下跌，成交量也率先回升。

　　记者昨天得到的一份最新数据显示，今年上半年，上海一手商品住宅成交量创5年来最低值，而同期交易价格却再攀新高，比去年同期大涨5成。其中，本市上半年新建住宅套均售价260万；随着夏季低迷楼市的到来，预计这股"价跌量升"之风会迅速向外环线内和郊环外蔓延。

　　房价平均跌幅在20%以内

　　数据显示，今年1-6月份，全市共新推出448.84万平方米新房源，环比下滑45%，成交353.18万平方米，环比下滑64%；虽然成交量大幅下滑，但是随着之前市场上低价房源销售殆尽新上市高价房源越来越多，去年上涨的房价还是逐步获得体现，上半年平均成交价格上涨了23.7%，达到21882元/平方米，套均售价260万元。

　　数据显示，去年下半年和今年上半年是近年来上海房价涨幅最大的时期。2005年至2006年上半年，上海新建商品住宅的套均售价维持在112-116万元/套之间，之后从2006年下半年至2009年下半年分别是124、142、168、151、159和210万元/套，今年上半年则达到了260万元的历史高位，这是目前上海家庭年均收入7万元左右的37倍之高；就算按上海15万收入的小康家庭标准来算，不吃不喝也得17年才买得起一套新房。

　　不过，在"新国十条"的调控之下，包括国土部、住建部等部门在逐步落实的各项细则，已经使上半年高涨的房价走出一个"过山车"行情，进入下跌通道。

　　今年1-6月，本市商品住宅的成交量分别为67、33、76、127、31和42万平方米。随着成交量的起落房价也走过了一轮"过山车"行情--1-6月分别为20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。

　　薛建雄指出，随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步降价，大量供应的积压和政策对需求的压抑作用，将使得楼市保持在供大于求状态，四季度成交量上升后价格有望保持平稳。从2008年的经验来看，预期套均房价会从260万下跌到略高于去年下半年的210万/套，因此房价平均跌幅应在20%以内，但是，年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。房企下半年定价"边走边看"

　　业内人士表示，最严调控政策逐步落地和土地财政继续无解是交易量持续低迷的主因。中国楼市历来政策导向明显，2009年在激励政策的驱动下楼市交易由冷转暖，而2010年大刀阔斧新政层出不穷，"认房又认贷"的信贷政策对刚性需求有所误伤；"房地产税"犹抱琵琶半遮面加深楼市观望气氛，供求双方预期产生分歧。房企认为政策调控是短期行为，谨慎推盘，造成供应紧缺；而购买者认为楼市拐点正在形成，对刚性自住者而言，高额房价已越来越逼近经济承受底线；而对投资者而言投资成本上升，风险增加利润下降，投资意愿降低。楼市交易释放阻碍重重。

　　具体数据表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量继续走平，市场仍处于新政过后的持续冷淡期。虽然一手市场在恒大、绿地、万科等品牌开发企业带动下出现零星降价并有范围扩散趋势，但调整幅度也普遍在15%以下，多数为5%以内的小幅优惠。整体市场的周度价格振幅较窄，呈高位持稳态势，交易回暖仅集中在个别深度降价楼盘。

　　龚敏认为，鉴于地方财政无法摆脱土地依赖的深层因素，让多数资金充裕的开发企业和投资者对于本轮调控的持续性怀有很大疑虑。尽管交易持续冷淡已经两个多月，观望僵持仍占据着新政后的主流地位，价格调整还没有大面积突破的迹象。

　　业内人士表示，买卖双方的博弈格局会随着时间发生转换。在保持现有政策环境的情况下，当前部分企业领头降价现象有望在第三季度加深分化。存在资金压力的企业，将以更加主动的价格定位来实现一定量的资金回笼，而不是把某一价格定位贯穿于项目始终，"边走边看"仍会是稳妥且从众的营销模式。四季度的市场局面可能会更加明朗，价格让渡幅度有可能突破到20-30%，交易量也有望随之回暖。

　　开盘时间一拖再拖大浦东受益楼盘死扛房价

　　楼市调控之下，虽然越来越多开发商在资金压力之下开始降价，但是仍有不少开发商用捂盘行为来阻止调控政策见效。

　　据统计数据显示，上海楼市原定6月开盘的61个楼盘中，仅有20个项目如期开盘，实际开盘量仅占计划开盘量的32%，近七成新盘失约。其中去年受益于大浦东概念的原南汇多个楼盘集体" 爽约"。

　　即便在如此恶劣的楼市大环境下，仍有开发商拼命"死扛"，不惜推迟推盘，以期待市场回暖。

　　昨日，记者随即电话咨询了位于浦东秀沿西路东明路路口的中海御景熙岸，据销售人员介绍，该项目的住宅类开盘时间预计在10月。而记者在搜房网上发现，5月上旬，该项目推出的信息是预计6月初开盘，样板间将同期开放，而到了5月中旬，信息改为6月将推出别墅，公寓将于10月份以后推出。

　　对于目前的价格及优惠，各家售楼处均三缄其口。"这个要等到开盘的时间才能知道。 "

　　对此，业内人士指出，在去年，这些楼盘都受益于大浦东的概念，房价涨势惊人，但由于缺乏价格支撑，这些项目的价格在今年都面临调整的尴尬。因此，不排除有部分开发商延迟开盘是因为不愿降价，而选择打擦边球，制造或寻找一些理由，变相地"捂盘惜售"，想等到行情回暖时再出售，目的是为了少降一点。

　　但是开发商这个算盘可能会落空。调控政策以来，楼市成交量急速下滑，开发商的收入也大幅缩水，这将直接导致下半年工程款土地款的支付能力出现问题，迫于资金压力开发商必然会采取降价促销等手段来促进销售带动资金回流。业内人士预测，下半年楼市的供应量将随着开发商资金压力的不断增加而加大，激增的供应量可能引起一场开发商之间的肉搏战。