●杭州两三百家楼盘中，只有几家楼盘火爆
●个别楼盘热销，放大了大盘回暖
●乱花渐欲迷人眼，买家切忌杭儿风
个别新盘唱大戏 五月三个楼盘预定量占42%
从近3个月楼市成交的数据上，表现最突出的并非是整体楼市的上扬，而是部分新盘开盘热销挑起了整体楼市发展的“栋梁”，如3月份的金基晓庐，4月份的万科·魅力之城和文鼎苑，5月份的滨江·万家花城等都是其中的佼佼者。3月份金基晓庐预定206套、美都广场预定156套，亲亲家园幸福里预定121套，三个楼盘的预定量就占月度总成交量的30%；4月份文鼎苑预定218套，风雅钱塘预定206套，万科·魅力之城预定181套，此三个楼盘预定量占总预定量的23.2%；5月份滨江·万家花城预定1506套，瑞立中央花城总预定498套，旅游红苹果预定276套，此三个楼盘预定量占总预定量的42.2%。从这些个盘的成交，可以明显看出，个别代表新盘在整体楼市成交中的重要作用。
从这些楼盘的成交可以发现一个明显的特点：这些热销楼盘基本是近郊高性价比新盘，他们以品质、品牌、价格、户型等综合的性价比赢得了购房者。
这些代表个盘的热销直接带动了整体楼市的上扬，根据透明售房网数据统计，3月份杭州主城区共预定1588套，成交2033套，4月份预定2611套，成交3064套，5月份预定5466套，成交5043套，从这些数据上可以发现，无论是预定还是成交，楼市整体上扬的态势较为明显，回暖也成了近期发展的一个主题。
相当部分楼盘表现不佳 一个月卖不到十套。但是，整体楼市“大盘”的上扬并不代表着所有的楼盘都摆脱了销售的困境，全面开花。从透明售房网的记录上看，除以上火爆的个盘外，有相当部分楼盘表现并不乐观，一个月未销售10套房源的楼盘也并不少见，这些楼盘或价格高，或地段差，或品质次，而成为了楼市中的“跌停股”。
眼下个别楼盘热销，漏夜排队买房，无疑放大了大盘回暖现象，掩盖了大盘回暖的真实程度。其实，第三只眼看楼市，个别楼盘热销，是杭州楼市的正常现象。即使在去年杭州楼市需求受抑制的时期，同样有少数高性价比楼盘一枝独秀，屡爆冷门。2005年6月之后，受新政的影响，大部分购房者持币观望，投资需求急速退却，楼市成交大幅度下滑，这样的发展态势一直延续到2006年底。分析楼市2005-2006年的成交情况可以看出，并非所有的楼盘都成交不旺，价格下滑，其中部分楼盘逆市上扬，成交火爆，价格稳涨，亲亲家园、天阳·美林湾、滨江·金色海岸都是其中的典型代表。
下半年将迎来供应高峰 购房者选房余地大
个别楼盘热销，并不能代表大盘整体发飚，购房者大可不必闻风而动，动辄加入漏夜买房的行列。从楼市近几年的发展情况，眼明心细的人可以看出，如今的股市与楼市相比，某些方面异曲同工，无论是大盘姓“牛”还是姓“熊”，个盘的发展并非是一刀切，都遵循着自己的发展规律，即使整体楼市“牛劲十足”，仍有部分楼盘因自身的缺陷而苦苦挣扎；即使整体楼市呈现熊市，具有高性价比特征的个盘还是保持激流勇进的态势，楼市的发展始终存在“几家欢乐几家愁”的基本发展现象，热销的楼盘始终有优于其他楼盘而占据市场的理由。而且从楼市长远的发展上看，部分房源供过于求只是暂时，购房者和开发商的真正较量，还在后头。据统计，下半年就将迎来第一波的供应高峰。单就90平方米以下的小户型而言，预计此三个板块主要楼盘小户型的供应就达2200套。有人感叹：现在市场现房有的是，还凑热闹排什么队！
因此，在目前整体楼市呈现回暖态势的时候，购房者更应该睁大眼睛。购房是一宗大额的投资行为，不仅需要理性，更需要保持谨慎的态度，即使是需求急切的自住购房行为，也需要多方比较，谨慎下单。
楼市不缺购买力 缺的是好产品
问：最近楼市明显回暖，个别楼盘热销给楼市造成了似乎火热的现象，您如何看待？
虞晓芬：最近杭州楼市确实重新出现成交量放大的现象，但判断市场是否很热应该有一个参照物。第一，跟宏观调控之前相比，目前的市场无疑更趋理性。宏观调控之前房子供不应求，价格普遍上涨，而目前市场上房源供大于求，房价相对比较稳定。第二，跟2005年、2006年宏观调控密集的两年相比，今年杭州楼市显得比较火爆，成交量和成交价格都有一定的上升，特别是二手房市场，明显热于前两年。但经过几年的调控洗礼，目前市场总体还是比较理性的。
问：虽然市场上的存量房很多，但最近还是屡屡出现排队抢房的现象，您觉得购房者是什么心态？
虞晓芬：这一方面说明了前两年受宏观调控压抑的刚性需求因为种种原因在今年得到了释放，另一方面，排队的是少数几个楼盘，说明购房者对性价比高的楼盘非常渴望。目前市场上缺的不是购买力，而是好产品。一旦有万家花城、魅力之城、银树湾这样区域比较好、户型设计比较合理、价格比较有吸引力的产品出现，消费者热捧也就不足为怪了。当然，可能也存在杭儿风现象。
问：未来杭州楼市的供应量和供应结构会是如何？
虞晓芬：近几年杭州政府放地不多，所以在可以预期的近几年内，房源供应量应该不会太多。供应结构从三个方面来讲。第一，户型结构，受“90/70政策”的影响，未来90平方米以下的中小户型房源会越来越多；第二，区域结构，由于市中心土地越来越少，房源供应的主力会越来越向外围走；第三，价格结构，扣除经济适用房，未来低价位的房源会越来越少。
此外，因为市场竞争的加剧，外来优秀大型房地产企业的标杆效应，政府在住房产品上制订越来越多越来越严格的标准，再加上绿城、滨江等本土开发商尝到了品牌带来的良好社会回报，未来杭州市场上住房产品内外品质上都可能面临一个跨越性的提升，消费者能够以一个相对合理的价格买到更好的产品。目前的状况是，企业都很想做好产品，但企业的能力可能一时还跟不上。
问：您对当前消费者购房有何建议？
虞晓芬：首先消费者要根据自己的需求来选择房源，比如，有小孩的消费者可以多关注学区房，老年人则可以考虑住在郊区环境比较好的地方。其次，买房要充分地考虑个人及家庭的购买能力，避免攀比消费、过度消费和跟风消费，比如年轻家庭就可以选择中小户型的两房或者三房。第三，买房要着眼于未来，选择那些未来变化会比较大的地方，比如，地铁沿线，整治的河道沿线，政府有大量投入的地方等。
