广州市长张广宁2月起就强调广州中小户型房价一定降，接着出台“广七条”力控房价。“降价承诺”终于初见成效，4月13日广州市国土房管局发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示：上月，广州十区一手住宅首次出现最大降幅，每平方米下跌700元，而中小户型方面更是比2月下降887元每平方米。中新社发马健摄
“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，广州楼市爆出了“下行震荡”行情。
就在全国楼市“高歌猛进”的情形之下，广州独成一片“绿洲”——
尽管有关方面对700元降幅出现了不同解释版本；尽管有关人士对广州市政府大刀阔斧降低房价的举措持有异议。
本报(中国经营报)记者在历时一个多月的采访中，探源了广州市政府调控楼市的“杀手锏路数”，还原了广州楼市下跌背后的真实景象。
一线调查
广州楼市下跌最大存量公房谋上市
对于习惯在“五一黄金周”大赚一把的广州开发商来说，这个即将到来的“五一黄金周”也许不应有太多期许。
买家们都在犹豫。
4月13日，广州公布楼市出现“下行震荡”行情，称上一个月全市十区楼价下降700元/平方米。
还有“更坏”的消息。
就在以广钢“金鹤苑”为首的单位自建房陆续推出“一石激起千层浪”的敏感时刻，广州另一种形式的政策性房源即将流入市场。
4月15日，广汽丰田项目配套宿舍区“丰庭花园”，刚刚结束了内部认购预登记。“丰庭花园”是一个由70幢建筑组成的小区，在地产“大盘”司空见惯的广州或许并不见怪。但如果该小区住宅将以“存量公房”的名义进入市场的话，其影响就完全是另一回事。
“这将撕开一个口子。而且没有人知道这个口子会有多大。”一位资深业内人士说，“丰庭花园”们远比广钢的“金鹤苑”们可怕，存量公房数量非常庞大，分布地方广，至今没有完整的统计数据。
丰庭花园：最大存量公房“临盘”
“直到凌晨一点，广州市国土房管局内依然灯火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂拥抢占福利分房的‘末班车’，广州市国土房管局不得不在最后五天，实行24小时昼夜服务。”
8年之后，再次回想起这历史性的一幕，正准备拜访广州市国土房管局的广汽产业发展有限公司内部人士感叹：“国土房管局是‘要害’部门，丰庭花园要实现以存量公房销售，必须通过国土房管局的审批。否则，就算获得国资部门许可，房子也还是不能卖。”
1998年，我国《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配。2000年1月1日，广州市正式取消沿袭了40多年的福利分房制度，转入实施住房货币分配。从2000年开始，广州的许多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企业职工出租，租金低廉。
2003年，广州市的存量公房上市，重新出现转机。当时，广州市房改办发文允许存量公房上市，同时公布了存量公有住房的出售程序。根据文件定义，存量公房是指“在广州市行政区域内，由各单位(含各驻穗单位)和房管部门管理的，未房改出售的住房。”
“丰庭花园申请以存量公房出售，依据的就是这份文件。”广汽产业发展有限公司内部人士告诉记者，“但在此过程中，还有许多敏感因素，其中包括丰庭花园可能是广州市最大的一处存量公房。”
丰庭花园位于广州市南沙经济开发区广丰路，总占地面积13.67万平方米，总建筑面积22.19万平方米。园区合共70栋建筑，其中包括62栋8~15层的套房住宅，6栋12层的单身公寓，全现楼，均为带电梯小高层。如此庞大的规模，即使放在整个广州市的商品房开发目录上，也绝对称得上是一个“大盘”。
目前，丰庭花园已经通过最为关键的一步——国资部门的审核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我们将所有《内部认购预登记表》收齐之后，便意味着我们的第二道关已经走完了。17日上午，我们将正式往广州市国土房管局拜会领导，进行初步沟通。”
上述人士告诉记者，2004年2月，随着广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机有限公司”正式在南沙经济开发区奠基，丰庭花园作为广汽丰田项目的配套生活园区，也开始由广汽产业发展有限公司投资建设。而丰庭花园的建设用地，也随着广汽丰田项目一道，向广州市政府交纳了土地出让金。2005年6月30日，丰庭花园全面竣工，并且以租借形式提供给内部职工居住。
“由于当时广汽丰田项目聘请的员工多数为大学毕业生，随着年龄增长，职工建立家庭的需要也在逐年增长。”该人士说，为解决内部职工住房困难，增强企业凝聚力，2007年公司开始设想以存量公房的形式，将出租的公房向内部员工出售。
据悉，目前丰庭花园销售细则方案的设计难点在于，由于不是企业自建房，如果按照存量公房出售，那么职工在获得房产证后可以马上出售。在这种情况下，万一有职工一买房就转手谋利，便会与计划的设计初衷相背离。
