全国楼市持续降温，多城市出台住房销售和限购条令避免房价过度上涨
本月观点及政策汇总
数据快报
八月全国楼市持续降温，整体成交规模较7月下跌；一线城市住宅市场成交规模环比小幅增长，均价受深圳影响涨幅明显；二线城市成交规模同环比呈下跌趋势，价格同环比上升；三四线城市成交规模同环比均下降，均价同比上涨；从存量方面来看，二三线市场活力不足，预计未来部分非核心三四线城市存在去化压力。
热点政策汇总
住建部：转变城市开发建设方式，坚持"留改拆"并举
8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，实施城市更新行动是国家"十四五"规划纲要明确的重大工程项目。实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持"留改拆"并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。
天津：规定新建商品房预售资金应全部存入监管账户
8月4日，天津发布新版《天津市新建商品房预售资金监管办法》，公开征求意见。《办法》所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。新建商品房预售资金应全部存入监管账户，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，房地产开发企业不得直接收存房价款。
杭州：从住房限购、商品住房销售管理、市场秩序三方面加强调控
杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强调控。规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。规定非杭州市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。无房家庭、普通家庭、高层次人才家庭按不同方式公证摇号。
贵州省：调整第二套住房公积金个人住房贷款政策
贵州省住房资金管理中心发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》。通知明确，从8月6日起，调整住房公积金个人住房贷款额度计算公式，调整第二套住房公积金个人住房贷款政策。职工家庭已办理过住房公积金贷款的，须在首套住房公积金贷款结清满十二个月以上，方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，且最低首付款比例不低于40%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。
义乌：促进二手房住房市场信息透明
8月10日，浙江省义乌市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自通知发布之日起，所有新取得预售许可（含现售）商品房项目的住宅销售，实行“公证摇号”，即采取公证摇号排序选房的销售方式。同时，调整住宅限售政策，凡在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
武汉：实行分户验收及预售需施工许可
8月12日，武汉住房保障和房屋管理局发布关于征求《市住房保障房管局市城建局关于规范全装修商品住宅建设和销售管理工作的实施意见（征求意见稿）》意见的公告，规范全装修住宅建设和销售，实行分户验收及预售需施工许可。
上海：发布住房发展“十四五”规划，供应租赁住房超42万套
8月13日，上海市发布住房发展“十四五”规划，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个。“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。
大连：市内4区新商品房网签5年可上市交易，严控宅地溢价率
8月16日，大连市发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。通知指出，市内4区新商品房网签5年可上市交易，加强住宅用地出让价格管控，合理确定住宅用地出让底价，严控市内4区宅地溢价率。
北京：热销项目摇号出售，公租房向多子女轮候家庭给予倾斜
8月18日，北京市住建委印发《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》。其中提出，明确对本市公租房资格实行动态管理、精准保障。公租房资格备案家庭在轮候期间，需每满24个月主动申报家庭情况，进行资格复核。多子女轮候家庭可优先配租。
深圳：加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处
8月19日，据深圳本地媒体报道，深圳市住建局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。通知规范社区股份合作公司、公证机构、律师事务所的服务行为；规范更新项目、土整项目的物业权利人、实施主体、中介机构等；严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建等。
杭州：上线“个人自主挂牌房源”功能
8月19日，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能。
金华：实施新建商品房公开摇号优先满足无房家庭购房需求
8月19日，浙江金华市住房和城乡建设局发布《关于金华市区实施新建商品住宅公证摇号公开销售的通知》，要求金华市区范围内新建商品住宅项目（包括商品住宅预售和现售），应通过金华市新建商品住宅销售管理系统（以下简称商品住宅销售系统）销售，一次性公开当期批准销售的房源和购房意向登记人数，并一次性上市销售。
银川：收紧商品住房限购、限售政策
8月23日，宁夏回族自治区银川市住房和城乡建设局联合12部，发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。在抑投机，防炒作方面，《通知》提到，要收紧商品住房限购、限售政策，宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让。加大对二手房市场及中介行业监管力度，规范营销行为，严厉打击捂盘惜售，虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。合理配置教育资源，加强学区房管控。
东莞：拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗5镇试点建设“三限房”项目
8月23日，东莞市政府印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》。东莞市拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗5镇试点建设“三限房”项目。承购人按房产总价的50%出资购买50%产权。交付一定年限后，经东莞市政府同意，可获得完全产权。
温州：加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处
8月23日起，温州市实行《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》，《通知》包括通过建立房价地价联动机制、引导房开企业合理定价、严格控制房价涨幅等6个措施，加强商品住宅销售管理，促进房地产平稳健康发展。
合肥：建立热点学区二手住房交易指导价发布机制
8月24日，合肥市房地产联席会议办公室发布《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。《通知》明确，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。
海口：严控新建商品房申报价格
8月25日，海口市发改委、市住建局、市市场监管局联合印发《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》。《通知》即日起实施，有效期两年，明确初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。开发企业不得在备案价格之外加价销售商品住房。
南京：进一步完善土地出让规则，增加定品质、控溢价率等细则
8月25日，南京发布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》以及《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，进一步完善了南京宅地的出让规则，实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等监管规范。
成都：成都土拍加入竞人才公寓规定
8月26日，成都公共资源交易中心集中发布2021年成都第二次集中土拍的15条公告。成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓”，本轮土拍有65宗地块在达到最高限价后，都将转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人；部分地块将竞自持保障性租赁住房。
上海：调整新盘认购入围比，放宽市区内入围标准
8月27日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发布公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整。此次调整后，内环内项目入围比例上调至1:2.5，内外环间项目入围比例上调至1:2，外环外项目入围比上调至1:1.8，郊环外项目入围比保持1:1.3；所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。
广州：建立二手房交易价格发布机制，陆续公布热门小区参考价格
8月31日，广州市住房和城乡建设局紧急发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），同时，广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格通告》，公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价，共涉及96个小区。
宏观房地产数据分析
1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。
一线城市商品住宅市场
一线城市商品住宅量价走势—月度
8月一线城市供应量呈下落趋势，成交量小幅上涨；一线城市住宅市场供应继五月份首次回落，北京本月成交规模较其他城市下跌趋势显著；深圳成交均价涨幅，环比增长40%影响一线城市成交均价回升。
典型城市商品住宅量价走势—深圳
深圳本月供应涨幅显著，成交量持续增长；全市商品住宅51.17万平米，成交上涨至41.25万平米，均价上涨至84926元/平米；深圳本月商品住宅销售金额TOP4均在南山区，其中南山区华润城项目销售金额和面积均取得本月第一，带动成交均价达到最高水平。
典型城市商品住宅量价走势—上海
8月，上海商品住宅市场供应规模大幅回落，成交规模小幅上涨；本月共有9个楼盘入市，2个新盘触发了计分，分别为宝山大华朗香花园和青浦上善水樾；从区域来看供应总面积为26.74万平米，环比下跌明显，成交总面积上涨至90.83万平米，本月去化周期继续下降，新增项目去化优异；本月成交的改善型房源增加，均价受供应成交影响小幅上涨，市场对改善型需求得到部分满足。
一线城市商品住宅库存量及去化周期
一线城市本月成交规模小幅上涨，除广州外，其余三城库存均呈回落趋势；其中，深圳本月去化周期下降明显，建议增加住房供应满足市场的购房需求，广州新房存量持续增长。
二线城市商品住宅市场
二线城市商品住宅量价走势—月度
8月，二线城市供应规模上涨，成交大幅回落；较上月，本月供应小幅上涨10%，成交小幅下降11.6%至1601.29万平米，市场供求平衡；其中，武汉、南宁、郑州、沈阳、大连、南京、重庆本月成交规模缩减明显；均价受区域结构性影响环比小幅上涨。
典型城市商品住宅量价走势—杭州
8月，杭州经历了规模较大的开盘潮，市区新建商品住宅供应195.69万平米，带动成交规模上涨至160.54万平米；本月项目供应成交均集中在萧山、余杭和临安，均价上涨至历史较高水平；商品住宅市场受改善型楼盘供应激增的影响，成交结构变动较大，120平米以下的中小户型比例降低，120平米以上楼盘占比增加。
典型城市商品住宅量价走势—苏州
8月，苏州楼市持续降温，市场供应较上个月小幅下降，成交规模连续三个月走低，均价持平，市场处于横盘期；从市场价格来看，苏州各区的房价差距逐渐拉大，高价盘集中于园区、姑苏区、新区，而吴中、吴江的新盘均价相对较低。
二线城市商品住宅库存量及去化周期
8月，二线城市中，大连、沈阳、济南、青岛、长春、郑州、成都、南宁和长沙去化周期均超过15个月，库存压力显著；本月除合肥和成都外，各二线城市去化周期均上涨，南宁和重庆上涨超过3个月，市场热度逐渐下降。
三四线城市商品住宅市场
三四线城市商品住宅成交走势
8月，三四线城市供应规模环比小幅下降，成交规模大幅下跌，均价基本持平；相比上月，同策监测城市本月除了淮安外，成交规模均下降明显，三四线城市市场遇冷，未来有持续下行的可能性；目前，江阴、株洲等城市已经出台了限跌令稳定市场预期。
典型城市商品住宅成交走势——淮安
本月淮安商品住宅供应下降22.43万平米，成交上涨至71.47万平米，均价小幅下降，但仍处于历史较高水平；为迎接即将到来的 “金九银十”，8月淮安土地集中挂牌、当红热盘集中开盘，淮安楼市热度持续高涨，成交规模连续四月上涨。
典型城市商品住宅成交走势——太仓
8月，太仓楼市持续回暖，成交虽有小幅回落，但受大力补仓影响，新房房源充沛，供应规模达到历史最高水平，成交量处于近两年内的平均水平，预计太仓未来的“金九银十”成交将迎来新的小高峰。
三四线城市商品住宅库存量走势
8月三四线城市中，各城市去化周期上涨明显，惠州、江阴、烟台、常熟去化周期均超过15个月，市场热度下行，存在一定库存压力；目前，去化压力较大的三四城市房地产市场热度在逐渐下降，未来陆续有政策出台限制房价大幅度下跌。
本文转自：温州新闻网 66wz.com
