持续23个月，国家统计局不断传来温州楼市价格下滑的消息，温州楼市再次成为各方瞩目的焦点。而在今年过去的9月温州楼市迎来市场成交的高峰期，多个楼盘的连续推盘，将市场交易量推向一个新的高点，行业人士表示，9月份温州楼市商品市场交易量或将超出2000套。一边是国家三令五申，不会改变房价调控主基调，而另一边是排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升，不仅是购房者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。陈欣欣/文魏一晓/摄

　　交易大幅攀升“金九”完美收官

　　据朗兆房产在今年秋季房展会上对172位购房者的有效调查统计数，在意向置业目的中，改善住房排位第一，有80人，占比47.1%；给父母子女的排位第二，有44人，占比25.9%；排位第三的是首次购房，有20人，占比11.8%；排位第四的是投资，有14人，占比8.2%。

　　而目前改善房型价格略高于刚需房型价格，被不少行业人士视为楼市博弈进入新阶段的重要信号，市场随着改善需求的入市开始步入“拐点”。

　　朗兆房产营销机构董事长叶维坚表示，温州楼市成为全国楼市领跌明星，已经是不争的事实，但随着房价的下调，市场交易量不断冲高，1~8月份，温州市区新增住宅成交量达到5548套，已与去年全年5651套成交量基本持平，在进入金九银十之际，温州楼市交易大幅攀升，特别是在8月份成交了1307套，创下了今年最高纪录，占前8个月成交总量的24%。

　　而9月份，外滩首府、公园天下、泊林印象等楼盘陆续开盘，市场成交量都在80%左右，预计9月份的成交量会超出2000套，为“金九”画下完美句号。 10月一手市场成交量趋降，房价100平方米以内首次置业需求仍然走低价、低首付路线；100~120平方米首次改善型需求为市场消费主力，突出面积实用性与折扣后实际价格；120~144平方米再次改善型需求因总价控制和客户挖掘因素，价格弹性空间进一步放大。

　　市场环境改变选择余地增加

　　此次调查对市民的心态进行了详细的调查，在172位有效受访调查购房者中，对温州楼市房价趋势的判断认为小幅下探的为72人，占比42%；维持震荡的为70人，占比41%；适度上扬的为28人，占比16%；大幅下跌的为2人，占比1%。从数据上看，温州楼市处于胶着状态。

　　行业人士表示，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，但未来能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。

　　三角洲房产营销机构总经理陈好表示，外来开发商进驻踊跃，招商力度加大也促进地价下浮，多板块齐动，多楼盘放量，楼市价格呈现多元性，客户选择面广，买方市场理性回归趋势明显。

　　形成价格走低错觉的原因是楼市刚需与改善型物业的定价方式呈现两极分化趋势：一方面90平方米以下户型在每一个楼盘中都不是成交主力，但却是吸引人气、汇聚市场关注的焦点，因此总价会进一步走低，当然，前提是面积进一步得到了有效控制。而100~140平方米的改善型物业作为开发商盈利的主要面积段，价格并未明显下降，成交量和销售去化速度还高于刚需面积段，这从华润悦府、金域中央、中央公园、外滩首府等一系列楼盘的面积与成交率数据对比就可窥一斑。从楼盘均价上看，没有明显的楼市整体走低趋势。

　　好望角房产营销机构副总经理陈德赚表示，由于限购及开发商去库存的压力，房价出现大反弹的机会很小，但今年的市场价格应该会呈现区域性分化，各板块价格因为地价、客群分别，功能定位而高度不同。

　　而一手房市场交易的持续火爆将会挤压二手房交易的空间，受银行不良资产拍卖房源影响，二手急卖房源议价空间呈放大趋势，同区域房源，一二手价格倒挂现象持续；未来二手房市场价格或将进一步下调。

　　开发商加快周转强者恒强态势明显

　　温州各大开发商经过历练后，开发模式也愈加成熟和完善。开发商普遍加速周转率，踩准节凑，逆周期拿地，以快速开发快速销售的模式，适应调控常态化的政策环境，利润率不减反增，市场集中度也愈发提高，强者恒强态势明显。

　　叶维坚表示，随着行业加速洗牌，市场竞争格局的改变，投资机会更多来源于集中度带来的增长。近期，外来地产德信连续在瓯海中心区拿地，目前已经在温州成功布局了4块土地储备，深耕温州，而中梁地产在瓯海中心区成功运营公馆1号、公园天下、亿象城后又将目光投射到了梧田板块，推出了香缇公馆，而碧桂园、中信地产等一线房产企业到温州拿地规模全部都在80亩以上，计划规模开发。当前地产周期性行情愈加缩短，客户置业需求已经释放，未来的市场供应呈放大趋势，加快推盘节奏快速资金回笼是每个开发公司的普遍战略。在土地大量上市，置业需求持续放量的周期性行情中，如何快速腾笼换鸟，在下一轮的土地出让中有充裕资金分得一杯羹，抢占市场份额才是正道。“高周转”公司盈利能力表现突出，即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长。

　　陈好表示，市场已经进入转折点，近期市区集中上市推盘周期结束，10月上市房源减少，交易量趋降，尾盘房源弹性价格空间和二手楼市表现影响置业信心，房价回归态势呈现。