自2010年4月份国内启动新一轮房地产政策调控以来，一、二线城市房地产市场发展都开始出现不同程度的受阻，并被迫进入一个新的低谷周期。与不少尚未被限购的三、四线城市楼市成交高歌猛进形成鲜明对比的是，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩并长时间陷入低迷，短时间内成交量难以恢复。在此背景下，国内上市房企的“中考成绩单”无疑备受关注。
记者发现，与多数行业普遍报喜的中报相比，今年上半年国内上市房企业绩已出现严重分化。一方面，以万科、恒大、中海等为代表的大型房企实现稳步增长，其中万科上半年销售金额达到656.5亿元，已超2009年全年，另一方面，不少中小房企则普遍陷入困境，不仅业绩“变脸”，资产负债率也在不断提高。
似乎，在上市房企中报披露的一系列数字后，严厉调控下一幅全新的房地产企业生存图景正在被缓缓绘出。
“中考”成绩分化严重据中国房地产信息集团提供的数据，今年上半年，包括万科、保利、中海、富力(02777.HK)、恒大、华润(01109.HK)、金地(600383.SH)、绿城(03900.HK)、雅居乐(03383.HK)、招商(000024.SZ)在内的十大标杆房企销售金额同比增长80%，远高于上半年全国新建商品房销售金额同比增长24%的水平，同期，十大房企销售额已占到全国新建商品房销售金额的13.4%。
无疑，标杆房企整体的销售状况已明显跑赢大势。
值得一提的是，万科半年报披露，其销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。业内普遍预计，恒大、万达、保利等骨干企业在今年也有望接近或达到千亿元的销售额。
相对标杆房企的“春风得意”，部分中小房企的日子则难过很多。
据统计，截至8月21日，沪深两市122家房地产上市公司中已有64家公布了2011年中期业绩。其中，29家房企营业收入较去年同期出现下滑，东方银星(600753.SH)降幅最大至100%;23家房企归属于母公司净利润较去年同期出现下滑，占已公布中报房企总数的36%，其中凤凰股份(600716.SH)降幅最大至490.6%。
另有数据显示，截至8月17日，38家已发布半年报的上市房企中，截至6月30日存货从去年同期的2602.24亿元，大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%。
总体上看，2011年上半年，相比中小房企，标杆房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势。
融资“门槛”高企，行业集中度提高值得一提的是，除了亮丽业绩之外，积极的融资渠道拓展，亦让标杆房企年内的资金链处于紧而不崩的状况。
由于自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向境外融资。
据中原地产提供的数据，今年上半年，十大标杆房企已确定完成境外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年境外融资金额的总和。现阶段，标杆房企境外融资的主要方式是在新加坡、香港等地的资本市场发行优先票据和获得外资银行贷款。
以恒大和华润为例，两家公司通过境外融资分别筹集到资金93亿和85亿，这一水平已足够偿还两家公司于今年内到期的借款额。
对于大型开发商来说，在海外市场的信誉好，评级高，较易获得资金。不过，对于中小型开发商来说，资信能力的差异使其较难获得一定规模的融资。即使获得融资机会，也通常面临高额的融资成本。
分析师指出，大型开发商挤压中小型开发商海外融资空间，海外融资能力的差异也使大型开发商在这一轮的行业整合中处于优势地位。
目前国内传统融资渠道依然全面收缩，中小型开发商在国内的融资主要依赖信托，融资成本通常在10%~15%之间。根据用益信托的统计数据，今年上半年，房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。
然而，仅仅依赖信托，似乎依旧难以解决众多中小型企业在融资问题上捉襟见肘的现状——中小房企剥离地产案例的增多以及同业并购的频繁，正在揭开中小房企艰难生存的冰山一角。
据中原地产统计，今年上半年共出现487宗房地产行业并购交易，涉及并购金额约231亿元，相当于去年全年并购金额的1.5倍。其中，与房地产行业相关的同业并购交易多达192宗，占总交易宗数的比例约四成。截至目前，房地产行业的并购金额已超过2008年和2010年全年水平，预计今年并购金额将创2008年以来的新高。
中原地产的一位分析师对本报记者表示，行业整合趋势日益加剧，具有雄厚资金实力，品牌知名度高，销售能力强的大型房地产企业将在这一轮的行业整合中占据明显优势。
