提要：成都还能不能淘到好铺子？成都商报记者特邀四川省商业地产联盟秘书长冉立春、成都万达副总经理以及资深商业地产投资者周兵“现身说法”，讲述商业地产的投资、经营秘诀。
投资误区 偏僻的地方就没有投资价值
不同的地段，也需要不同的商业来做匹配，每个地段都有适合那里的商业形态。
黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌
高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。
小开间、大进深的商铺不好如果招来的商家是做建材的，那就正好，长条的建材就需要这样的房间。
本期嘉宾
四川省商业地产联盟秘书长 冉立春：在商界中最懂地产，在地产圈中最懂商业。从事商业零售、商业地产研究十余年，是成都颇为资深的商业地产运营专家。
成都资深商业地产投资者周兵：
从万州来蓉经商多年，在成都多个区域成功投资商铺，拥有丰富商业地产投资经验。
你看到，或者看不到，商铺就在那里，不悲不喜；
你买或者不买，机会就在那里，关键在你。
2011，在外界环境的多重因素刺激下，成都楼市的投资主旋律已经锁定在商业地产。但什么样的商业地产更具升值潜力？选项目、买商铺都有哪些投资法则必须要遵守？成都还能不能淘到好铺子？成都商报记者特邀四川省商业地产联盟秘书长冉立春、成都万达副总经理以及资深商业地产投资者周兵“现身说法”，讲述商业地产的投资、经营秘诀。
好项目先得有个好出身 第一条军规：选好开发商 好项目先得有个好出身尽管当前整体市场看好，但并不代表你把钱随便扔到哪个地方，到了秋天就能收获硕果。“当机会出现时，并不是每个人都能把握住。尤其是商业地产，因为牵扯到后期商业的运营，对投资者的眼光有着更高要求，单凭感觉绝对不行。”作为本次“寻铺大成都”合作伙伴四川省商业地产联盟秘书长冉立春这样说,“这有点像战场搏杀，只有严格遵守‘军规’的人，才有可能取得最后的胜利。”
冉立春表示即便在当前商业地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业地产项目才有机会。
资金实力： 产权分割是经营商业地产的大忌“对于商业地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一,就算是反租，其成本也很高。”冉立春表示。
对此，万达颇有发言权。今天成都万达广场内的商家和2007年开业初相比有很大变化，如苹果电脑专卖店是之后才引入，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。成都万达副总经理就称，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是开发商持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。
资源整合力：解决招商难题“对于一般开发商来说，搞商业地产是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。”冉立春认为，开发商的资源整合能力对于投资商业地产来说，至关重要。
这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。成都万达副总经理表示：“几年前万达就开始培养自己的商业品牌，因此满铺开业不是所有商业项目都学得来，要靠多年的商业资源积累。”
专业运营团队： 规划、招商、管理缺一不可“现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业地产管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到地产的很少。”冉立春认为，一个专业的商业地产运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资的商业地产才是机会。”
而万达集团早就成立“商业规划研究院”，其规模比国内不少专业规划设计院都还要强大。“万达商业开发采用的是‘订制模式’，在商业地产开发前我们的前期商业规划设计部会与大商家充分沟通，以确保我们设计开发出最科学、最具生命力的商业地产。”成都万达副总经理如是说。
商业地产的“五看”理论 第二条军规：选好项目 商业地产的“五看”理论“寻铺大成都”系列报道活动启动以来，成都商报活动热线接到的咨询电话几乎都指向一个问题：该如何选铺？对大多数普通投资者来说，缺乏专业的投资眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前投资者现状，冉立春为大家开出了一剂“五看”的“药方”。
看规划，就是看未来“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺，或者投资产品，在未来的城市规划中所处的区位，这对投资前景很重要。”冉立春表示，比如南延线属于将来城市发展的重点区域，或者某个地方以后要建一个大型的专业市场，那么这些区位的投资就相当看好。
看回报，用租金反推房价冉立春明确地提出：不赞成看地段。“这是很多投资者现在的误区。有很多人认为，偏僻的地方就没有投资价值，但是如果华西医院建在那里呢？我是想说明，很多项目是不需要考虑地段好坏。同时，不同的地段，也需要不同的商业来做匹配，每个地段都有适合那里的商业形态。”
不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平米买个商铺，利润空间在哪里？升值空间又在哪里？”冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平米的商铺需要每平米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金？”同时，这个价位的商铺升值潜力也很有限。
有的投资者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。仁和春天百货引进LV花了多大代价吗？不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。”
看商业，一个好商业带活一大片看商业，看所投资商铺周边的集中式商业运营商是谁，主力店是什么。冉立春说：“这些商业项目会带来强大人流，也有强大的品牌影响力。比如伊藤洋华堂双楠店进驻后，周边商铺一下就被带动起来。”
看结构，要明确商铺将租给谁？冉立春认为，“要研究商铺的建筑结构、物业结构，层高有多少，进深、开间、柱距，在购买之前就要想清楚，你所招租的对象会做什么样的经营项目。”比如做餐饮，如果烟道、下水、卫生间都没有，还做什么？对于很多投资者来说，自己是不做运营的，所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样，冉立春说：“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好，不利于经营，但是如果招来的商家是做建材的，那不是正好？长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话，就对柱距有不小的要求。”
看运营，大品牌应该是首选简单来说，看运营就是看开发商是谁。“万达、龙湖、蓝光这些大品牌，他们做的项目应该比一些小开发商好，因为他们对品质的要求和物业的管理会好一些。”“品牌开发商对投资者来说本身就是第一保障。”冉立春最后补充说，“不过，以上我所讲到的几点一定要结合起来看。”
成功，来自于良好的投资习惯 第三条军规：再过“心理关” 成功，来自于良好的投资习惯“动辄数百上千万元的商业地产投资，更要形成良好的投资习惯，养成良好的投资心理，这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资者周兵表示，投资商业先要过“心理关”，成功的投资往往来自于良好的投资习惯。
“这两年伴随着商业地产走红，商铺的投资门槛也是逐渐走高，连三环外的街铺一平米都要3万元以上了，租售比已经有些扭曲，一些投资者却仍然在跟风，我觉得这是商业地产存在的泡沫之一。”周兵表示，投资者必须学会规避风险。
就像巴菲特买股票，他在选定股票前一定深入企业最基层调研，投资其实就是调查研究过程。投资商铺也一样，在决定投资前，投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等，尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察，搞清该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。初次投资商铺的中小投资者切忌贪大，相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外，很多投资者转投新兴区域，这更需要了解区域详情，判断该区域商业是否有成长性。
成都商报记者李杨曾玉余鸽
