农历虎年的最后几天开发商们正经历着空前严厉的政策紧缩。继“新国八条”和房产税改革方案出台之后，周末又传出消息说，国有四大银行可能全面取消首套房贷利率优惠。
多数接受《经济参考报》采访的专家认为，一系列调控政策的出台将使大多数开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战，未来一段时间内部分热点城市房价下调的可能性进一步增加。
继国务院常务会议26日公布“新国八条”全面调控房地产市场后，备受关注的房产税改革试点“靴子”也于27日正式落地，一些城市的成交量应声跌落。数据显示，上海房产税试点首日(28日)，一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。
就整个1月份而言，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院30日公布的最新数据，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，其中1 5个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。
美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。
另有市场消息称，在北京等热点城市，首套房贷利率优惠可能被全面取消。徐枫表示，这无疑让多数开发商雪上加霜，“尤其是中小型开发商的日子将很不好过，相当一部分公司目前已确定无法落实今年的计划。”
事实上，去年4月以来，房企面临的信贷环境已逐步趋紧，房地产企业通过银行贷款融资的难度进一步加大。今年1月17日，银监会召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。“这样一个趋势反映了2010年以来调控的政策导向，即对开发商逐渐收紧各个资金源。”徐枫说。
中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3%，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点；包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15.9%，增速降低4.5个百分点。
不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至1月27日，按申万行业分类，WIN D统计显示，自去年4月中旬以来，共计21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资431.76亿元，其中，仅有S T东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。
“在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，部分房企业可能将随之调整经营策略。
徐枫认为，成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日接受《经济参考报》采访时预测，2011年部分城市房价将出现一定幅度的下调，70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长。
在拿地方面，徐枫表示，重重紧缩政策对开发商的资金储备规模提出了更高要求，尤其在北京、上海等热点城市，相对优质的住宅地块动辄就需要十几亿、数十亿的资金，“这样的形势下，在一些热点城市土地市场，中小型开发商基本上就出局了。”
开发商面临的利空还不止如此，徐枫提醒说，今年还可能会有更细更严的调控政策，限购、二套房首付比例、贷款利率等方面仍有进一步调整的空间。
(责任编辑：刘朋)
