房产税放大调控效应楼市投资黄金时代将终结
继1月26日晚紧急出台“国八条”,1月27日晚,国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,随即重庆、上海立即宣布启动试点并从昨日起实行。有专家表示,尽管目前仅在两个城市试点,短期内对楼市整体影响有限,但房产税试点的推出,标志着中国住宅地产房产税时代的到来,这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。
-对比上海方案较重庆更温柔从试点两市方案来看,重庆首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则,所有存量的高端住宅都将征收房产税。
所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积、成交均价高两倍的房子,如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计,也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元,按0.5%税率征收;从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1%征收;每平方米2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
目前,重庆大部分房产属于均价以下,据介绍,每平方米1万元以上占比不超过30%,1.5万元以上的不超过15%。也就是说,重庆给未来价格与高档房设定了一个上限。
相比之下,上海的方案则温柔许多,不仅税率较低,对存量房也网开一面,此前购房者不会受到房产税政策困扰。即便是新增购房,由于人均住房面积超过60平方米部分才开始征收,而且按照住房市场交易价格的70%计算缴纳,因此总量也不会太大。
知名财经评论员叶檀算了一笔账,上海一家三口如果购买第二套住房,以拥有建筑面积200平方米计,扣除每人60平方米,需要纳税面积为20平方米,以每平方米2万元计,缴纳市场交易价格的70%,适用税率0.6%,该家庭每年需要缴纳的税额为1680元,完全在可承受的范围之内。
-评价重庆分档征收操作有难度对于两市的征收办法,许多专家和业内人士也有不少看法。
由于重庆采取的是分档征收的办法,独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下,按照0.5%征缴,3—4倍收1%,4倍以上收1.2%。如无存量商品住宅,买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米,高档住房为户均100平方米。
北京中原地产张大伟认为,这需要落实各区域的所有项目房源价格,计算出均价后,才能落实项目价格是否纳入纳税范围,在操作上有很大难度。SOHO中国董事长潘石屹也在微博上表示很难界定。
针对上海的方案,张大伟认为实操性更强,因为只核实面积,更容易筛查出需要纳税的房源,再根据价格制定纳税额。
不过佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,上海房产税的两个关键词是新购房源、60平方米以上。征收方法并不科学,欠缺公平公正性。他认为,房产税的征收不单单在面积、价格上要列出税收等级,还要对存量和增量有所考虑。
中国社科院财贸所所长高培勇表示,“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和收益,是对财富的二次分配。”房产税改革必须要兼顾公平和效率,对个人征收房产税的改革设计既要突出税收调节社会财富的作用,也要注重对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。
