花园洋房更加追求居住的舒适性，成为填补别墅与普通高层之间市场空白的重要力量。
密度低、户型舒适、富于情趣、追求“私有化”景观和空间、主要面向改善型客群的花园洋房，在2011年仍十分给力。不过和前些年相比，这类产品更多地将会出现在混合型社区中，成为填补别墅与普通高层之间市场空白的重要力量。在设计上，部分项目压缩户型面积以降低总价，部分则保持足够的舒适性以维持其稀缺性。
纯洋房社区已基本绝迹
天津最早的花园洋房出现于2003年，第一个主打此概念的项目是万科水晶城。经过近8年的发展，洋房产品已经在天津楼市遍地开花，填补了别墅与普通高层公寓之间的市场空白。不过随着市场的发展，洋房市场也出现新变化。最早类似水晶城、洛卡小镇、依云小镇等纯洋房社区，如今在天津已基本绝迹，代之以“别墅+洋房+高层”的组合，洋房也成为改善型客户的首选。
万科在去年底一口气推出3个项目：锦庐、东丽湖万科城溪岸和金色雅筑，这些项目均为混合型社区，都是15到21层的高层、小高层公寓搭配5、6层的花园洋房，高层户型以90平方米左右的两居为主，洋房户型以110至140平方米的三居为主。
位于津滨大道张贵庄新市镇的金隅悦城，包括3层的联排别墅，户型面积约230平方米；7层电梯洋房，户型面积约120至150平方米；9至12层小高层公寓，户型面积约90至95平方米。位于空港经济区的远洋新干线心境，包括4层叠拼别墅、6层电梯洋房和11至13层小高层。位于北塘经济区的泰达御海，包括6层电梯洋房、小高层、高层，户型面积为90至160平方米。位于东丽湖的恒大绿洲，包括4层到顶的洋房和18层到顶的小高层。
此外，如米兰东湖湾、首创福特纳湾、欧铂城、海尔风尚英伦、路劲屿东城、天津碧桂园等等，都是包括洋房产品的混合型社区。
“迷你”版洋房比例增多
几年前出现在天津楼市中的花园洋房，为追求舒适性，户型设计得往往都比较大。比如最具代表性的水晶城，情景洋房中最小面积的为135平方米，最大的四楼跃层则要185平方米至250平方米；梅江地区的依云小镇，主力户型也要在170平方米左右。
而现在，由于受到国家限制大户型豪宅、鼓励中小面积户型政策的影响，很多开发商也对洋房产品的户型面积进行了压缩，推出了“迷你”版洋房。
例如，万科在中新生态城推出的锦庐项目，其主力产品为与水晶城相同的万科专利产品——情景花园洋房，均采取层层退台式设计。但在户型上，锦庐却对每一户的面积整体进行了压缩：首层户型建筑面积平均145平方米，二层至四层平均130平方米，五层平均120平方米。这一设计和几年前的水晶城相比，每种户型整体减少了10平方米。
万科的另一项目东丽湖万科城溪岸，推出的7层精装电梯洋房，户型面积在90平方米至120平方米之间。其中，120平方米的三室两厅两卫，布局规整方正，动静分离，且设计了大量的储物空间，实用性极强。
万通在中新生态城推出的生态城新新家园项目，多层花园洋房层数为6至6.5层，户型面积区间为100至187平方米。其中，105平方米的两居室，南北通透，动静分离，布局紧凑合理。
米兰东湖湾5层到顶的洋房，推出了83平方米的两室，并赠私家花园和露台。
“舒适”版洋房更显稀缺
“迷你”版洋房比例不断增加的同时，大户型的“舒适”版洋房依然受到市场的追捧。记者调查发现，今年将上市的很多洋房产品，主力户型都定位在140平方米左右。
例如，恒大绿洲推出的4层洋房，每个楼栋只有6户人家，居住密度非常低。1层是一个四室两厅的大平层，并赠送一个超大面积的小院，住户可从小院内的门廊直接入户，保证了首层居住的私密性。2层是一个三室两厅的平层户型，业主通过外挂楼梯经阴面的私家门厅入户，阳面赠送一个超大的花园露台。三层是一个四室两厅的跃层，每户赠送了4个露台，客厅处采取挑空设计，大大增加了室内的空间变化，实现了别墅居住的感觉。
金隅悦城的洋房产品今年上市，主力户型面积145平方米。采取大开间、短进深的设计，客厅面宽可达4.5米，主卧面宽可达3.9米，餐厅面宽可达4.2米，整体进深则只有12.3米。整个户型全明设计，格局方整，主卧套衣帽间、卫生间，厨房套工作阳台，每个卧室均拥有外飘窗，极具舒适性。
远洋新干线心境的6层电梯洋房，平均户型面积约140平方米，1层赠南北花园，2层赠小院，3层和5层赠送飘窗，4层和6层赠送露台。
业内人士表示，目前多数洋房产品都位于混合型社区中，以“高层+洋房”的组合居多。因此在产品定位上，开发商往往将高层定为面向刚需市场，户型面积设计得较小，往往在90平方米左右；而将洋房定为面向改善市场，户型面积设计得较大，主力户型会超过140平方米。由于调控政策对大户型的控制，类似的洋房产品在未来的市场中将会更加稀缺。
何谓花园洋房
严格讲，花园洋房只是一种介于别墅与普通公寓之间的建筑概念，虽然没有技术指标的限定，但还是有一定的产品标准的。中原地产针对花园洋房曾经有一个定义：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。这将花园洋房的概念推向了一个极致——真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。
具体而言，首先必须是低密度，楼高不超过5层，容积率1.5以下；其次必须是个性建筑，如退台(向上的每层都往北退，以留出室外平台)、错落(3至5层结合，或不同单元前后错开)、外挂楼梯等，建筑设计手法丰富；其次应该有阳光房、天井、私家庭院、露台花园等室内情趣空间的设计，使居住更显舒适与个性。(记者姜昊)
