提要：事实上，和“房东到手价等于变相涨价”类似的是，房东接受购房者“出手价”交易方式则是一种变相的大幅降价。由于这一交易方式时间拉得过长，而购房者的现金筹措能力远远没有按揭稳定，因此急用售房款的房东不宜接受此类交易方式。
风水轮流转。2010年政策频出的大环境，令二手房市场中的卖方，告别了2009年的强势地位，开始切切实实为“卖房”这件事发了愁：购房者“胃口”越来越大，“车轮战”反复议价；频繁看房不下单，房东积极接待看房者做的却是“无用功”；信贷收紧削弱购买力，有效买家数量缩水……在话语权逐渐流失的情况下，房东为提高卖房效率，针对市场环境和买方心态的微妙变化“炮制”出了不同的策略。
策略一：替下家承担交易税费背景：2010年4月中旬，楼市调控政策“组合拳”出台，二手房市场行情应声下跌。当年5月，全市多家中介门店“零”成交。购房者对后市普遍预期悲观，观望情绪浓厚，市场主动权开始转移到买方市场。个别购房者开始提出“净出手价”的要求，即上、下家的交易税费均由上家承担。
二手房市场行情火爆时，房东处于主动地位，往往会提出将自己所应缴纳的交易税费转嫁给下家支付，即挂牌价等于房东到手价。但在新政出台后，为求迅速成交，少数房东接受了购房者提出的“净出手价”要求。为了突出房源的性价比，一些急售型房东甚至主动表示愿意替下家支付税费，以此来吸引购房者的注意。
事实上，和“房东到手价等于变相涨价”类似的是，房东接受购房者“出手价”交易方式则是一种变相的大幅降价。以21世纪不动产闸北大宁分行的某一成交案例来看，该房源原始挂牌价格230万元，税费上、下家自理。但购房者提出，自己最多能支付200万元的购房成本。最终，此房以200万元的价格成交，一切交易税费包括契税均由上家承担。折合下来，买方购房总成本缩小幅度超过15%。
从中介统计结果分析，采取这类策略的房东主要有两类。一是因二套房首付提高被迫中断交易，急需卖房筹足首付款的置换型房东，二是看跌后市，希望尽快抛盘的投资型房东。
短评：和“上家税费转嫁下家”普遍流行不同的是，上家为下家承担税费很难发展成市场主流现象。其原因在于，经过了调控政策的反复考验后，卖方的心态已逐渐乐观。即便未来市场低迷行情持续，房东心态松动也很有可能选择直接降价。毕竟，挂牌价的降低对购房者的心理触动作用更为直接。
策略二：收诚意金“屏蔽”非诚看房者背景：进入2010年7月后，政策效应已经释放。购房者观望情绪有所缓解，开始出动看房，但因对后市走向不确定，因此决策犹豫，试探心理颇强。不少购房者频繁侃价，虽然房东一再降价让步却仍不出手。同时，一些房东并不住在待售的房子里，需要在出售房和住处之间往返奔波。因被诸多只看房只砍价却不出手买房者所累，少数房东提出了收取看房诚意金的要求，以筛选诚意购房者，减少无用功。
看房诚意金并不是新鲜事，新鲜的是它出现的时机。事实上，早在2009年时，就有不少房东提出索要看房诚意金，但当时行情非常火爆，且提这类要求的房东大多手持紧俏房源，或是惜售情绪较浓，无意卖房。而在2010年市场低迷的大环境下，提“诚意金”要求的房东却多是诚意卖房者。
总体而言，2010年出现的看房诚意金主要分为两大类。第一类诚意金额度较大，多为房屋总价的1%左右。这类看房诚意金大多集中于顶尖豪宅市场。房东设置这一看房门槛的目的主要为考察看房者的经济实力，进而筛选有效购房者。如看房后未能达成交易，绝大多数房东都会将诚意金全额退还给看房者。第二类诚意金额度一般为1000元以下。从福美来不动产接触到的案例来看，房东提出的诚意金额度一般为100元。如果看房后达成交易，诚意金将从总房款中扣除；如果看房后因购房者的原因未达成交易，诚意金不予退还。
从实际情况来看，对于房东看房诚意金的要求，市场接受度并不高。福美来不动产世纪公园一店提供的资料显示，2010年7月份中、下旬，该店就接触到了2个要求提供看房诚意金的房东。但由于大多数看房者难以接受这一要求，致使这两套房源的带看量骤然减少甚至归零。
短评：设置看房门槛，这的确是筛选诚意购房者的有效方式。但在市场气氛冷清，购房者尚未完全走出观望的情况下，这一方式未必能够提高卖房效率，相反还会在较大程度上扼杀购房者看房的积极性，提高卖房难度。
策略三：放长购房者付款周期背景：从去年4月中旬到9月，信贷闸门不断收紧。二套房贷从严，贷款利率提高；三套房停贷等贷款政策，打乱了一大批购房者的置业计划。部分购房者无法贷款，或因不愿承受高利息的压力，倾向于通过向亲戚借钱等非贷款方式筹措资金。这一过程拉长了交易周期，为此不少购房者向房东提出了分期付现金的方式，并为部分房东接受。
分期付款方式的本质仍然是全额付款，但其交易周期较长，因此为购房者赢得了更多的资金准备时间。从德佑地产的成交案例来看，从确定成交意向到交房，一般需要3-6个月的时间。分期付款交易总周期中一般会设置3-5个时间节点。最后一个时间节点通常是交房的日期。而在首付款金额方面，业主的要求也并不相同。个别房东要求购房者首期款必须付到6成以上，也有部分房东要求较低，首期款比例放低至总房价的2成。
在违约责任方面，分期付款交易合同的违约责任则与按揭交易合同极为相似。如果购房者不能在规定时间节点支付相应款项则须支付违约金。如果已经超过最后时间节点7天仍没有交齐全部房款，房东则有权向下家索取相当于房价20%的违约金，并有权单方解除合同。
相关人士分析，在当时的市场环境下，这一交易方式对买卖双方均有益处。一方面，房东接受分期付款的交易方式，等于降低了购房者的准入标准，客观上扩大了意向买家的范围，促使房源尽快成交。另一方面，购房者通过这样的分期付款方式，可以避免因资金一时不足错过中意房源的遗憾。
短评：二手房分期付款的交易方式的确会在一定程度上提高成交活跃度，但这种方式也掺杂了不少的风险。由于这一交易方式时间拉得过长，而购房者的现金筹措能力远远没有按揭稳定，因此急用售房款的房东不宜接受此类交易方式。
