提要：2011年上海土地交易市场首场拍卖1月6日平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，却在全国范围引发波澜。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也认为，外界对上海土地“收回令”有误读。
2011年上海土地交易市场首场拍卖1月6日平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，却在全国范围引发波澜。
房子70年产权到期后，到底怎么处置？这是房主们的普遍疑问。
“这种做法与情不合、与法不符”知名律师、财经评论人马光远在微博上发表看法，认为上海该新规意味着老百姓的房子一旦到期将一钱不值。这违背了《物权法》立法时搁置争议的基本原则，与情不合，与法不符。
“这么一来，辛辛苦苦买套房，最后不等于是租一套房吗？只不过交的是70年的租金！”有网友如此质疑。
“说实在的，找不到相关的法律依据。”江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军表示，尽管不少法律涉及土地使用权期满后的“收回”问题，但都是有前提条件的，不是地方政府自己想收回就能收回的。
“按目前的土地出让制度，开发商买的地相当于是租的，但房子是产权人的，土地到期了，产权房怎么办？《物权法》并没有给出具体的说法。而非住宅用地届满后按照法律规定办理的说法，实际也很模糊，因为目前根本找不到相关法律规定。”
在蒋德军看来，如果这些问题都还不明了，却规定“土地期满收回”说不通。他揣度，上海有关方面可能是在探路，“很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。如果老百姓反应强烈，就不会实行；反之，则可能成为‘游戏规则’。”
法律人士认为，在国家土地期满续期细则没有出台之前，地方不应贸然制定相关规则，以免公众产生“背后隐藏着伤害公众权利的动机”的担忧。
国土部门：这是外界误读江苏省国土厅副厅长吴震强17日在接受记者采访时表示，关于土地出让问题，1990年曾经颁布过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，2007年《物权法》也有相关规定。
1990年的《暂行规定》明确，出让的是土地使用权，不是所有权租期为70年，到期要收回。其次，土地上的附着物，其价值按照折旧率来计算，如果不谈房屋在文化等方面的价值的话，建筑在70年后基本没有多少剩余价值了，房子越旧越不值钱。
“《物权法》规定可以续期，也就是续租，但怎么续、是有偿还是无偿，都没有明确，因而人们对此有异议。我个人理解，70年期满后重续租的时候，应该也有一个限期，只要是租，就要付租金，但70年后租金怎么交，现在还没有说法。有一点很明确，就是续租时也有限期，不可能是永租。”吴震强说，现在上海的做法是“土地到期后由出让人收回并补偿剩余价值”，这是人性化操作的体现，就是房子到70年后还值多少钱政府补偿给你多少。
“房子是你的，但土地不是你的。在考虑这个问题的时候，必须把土地和房屋分开，现在买房子的时候，国有土地并没有卖给你，到期收回时，收回的是国有土地使用权。”吴震强认为，我国土地出让制度和土地私有国家不同，根本上是由于土地是国家的。
至于到期的房子到底值多少钱，吴震强表示，比如南京新街口一栋上世纪90年代的100平方米的旧房子，现在能值200万左右，主要是土地级差地租造成的，不是房子本身值200万，而是新街口地价值钱。同样的房子放在南京六合，就远远低于200万了。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也认为，外界对上海土地“收回令”有误读。他说，土地权回收并非新鲜的事情。他觉得上海的规定就是一种重申，“市场上建于上世纪80年代的一批商业办公用房的土地使用期即将到期，重申可以提醒公众，老房子和商铺等的价值与价格是有偏差的，要小心投资。”
“收回令”带来不动产忧虑“收回令”再次激发了公众对于不动产的忧虑。
南京一家专业房地产网站针对上海新规做了一项“还要不要买房”的调查，买与不买形成了观点争锋。“要买”的主要理由是：“不买房子住哪啊？”“70年之后，我们都不在了。管它呢，该买还是要买，人生苦短，烦什么。”
“不买”的则认为，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，那现在的房价就是被严重高估了，买房炒房是“博傻行为”。还有观点认为，既然意味着是缴纳70年的租金，那就表明房子主要承担的是居住功能，保值增值功能已经弱化。
有业内人士称，上海新规一旦实行，对市场将产生强烈刺激和暗示作用，加上要征房产税等信息，都会悄然影响人们对房地产市场走势的判断。
本报记者汪晓霞周静文陈炳山
