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买期房，还是买现房？这个问题，恐怕是大多数人选房之前考虑的第一个问题。 假如有一天，我们不需要再做这道“选择题”，那会怎么样？ “我可以去每一套我看中的新房子，看户型、看空间、看窗外的风景。再也不用担心买的房子交付的时候会不会跟图纸不一样。” “那我就不用为了买一套马上可以住的房子，而委屈去挑那些旧二手房了。” …… 最新动态： 取消预售 再成热门话题 7月24日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布报告，建议“把目前的期房销售制度改为现房销售制度”之后，现房销售再度成为楼市的一个敏感词语。 事实上，从2003年开始，有关取消期房销售的建议就一再被金融部门、全国人大代表等提起。期房销售是否取消这个话题，也几度成为市场热议。 取消期房销售制度的最早倡议者是广东省人大代表朱永平。2003年10月，朱永平向广州市国土房管局指出期房销售制度的5大弊端，建议废除期房销售制度。 2005年7月31日，在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林，再次建议应该完全取消期房销售，从而引发了延续至今的是否取消期房销售制度的争辩。 随后，从2005年8月到2006年的5月，在不到一年的时间里，央行就3次提出取消期房预售的建议：2005年8月发布的《2004年度金融地产报告》中，明确建议取消期房预售制度；2006年3月的“两会”上，中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位全国人大代表，提交了取消期房销售制度议案；5月，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。 尽管各方专家都认为，银行界人士如此频繁建议取消期房预售，主要是出于对自身金融风险的担心。但不可否认的事实是，每次这个话题被提起，都会成为一时的热点。 买房不用再看图纸的现实，到底离我们有多远？ 支持理由： 现房销售 省心省力又划算 刚刚从收房中“解脱”出来的网友“冰糖”，用“解决了头痛的事情”来形容自己目前的状态。“两年前我是看了图纸就买下这套房子。好不容易等到交付，检查房子质量成为最近一个月的头等大事。我们成立了业主联盟，把大家认为有问题的东西一条条列出来，要跟开发商交涉。”自认为还比较幸运的她，这两天也在关注取消期房预售这个热点话题。“当然是买现房好了，即使准现房也比期房要省心多了。” 新婚的沈小姐刚刚在滨江区买下了一套100平方米的二手次新房。“也不是没想过要买新楼盘，但想想其中的时间成本，还是现房容易些。”不过买了二手房的她，对于那笔税费也着实心疼，“差不多每平方米要增加单价的10%。如果问开发商买现房，就可省了这笔费用。” 8月初，有地产机构曾经作过一次调查，结果显示，有68%的受访者支持用现房销售取代现行的预售制度。同时55%的受访者倾向于买现房。这其中，“看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。”“买现房可以避免收房纠纷。”……等等理由是主要的原因。也有一些理性的消费者表示，目前市面上90%都是期房，久而久之就造成了“现房贵，还是买期房划算”的假象。但事实上，如果把风险因素计算在内，还是买现房更划算。 显然，取消期房预售、实现现房销售在购房者中间的支持度很高。 反对顾虑： 短期内可能会 加剧供求矛盾 杭州楼市从2005年末开始，就陆续出现准现房和现房。代表楼盘如金色家园、顺发·美之园、钱塘·樱花小筑等，销售都不错。但不可否认的是，这些打出准现房或现房销售口号的楼盘中，有不少都是尾盘销售，可售房源并不多，挑选余地也十分有限。去年开始，也有零星的楼盘如通和·戈雅公寓等开始出现主动卖准现房的现象，但总量十分有限。 另外一组数据，则是今年5月以来，杭州房产销售进入了火爆销售期。根据统计，5月以来，主城区一共销售了近1.8万套，余杭区销售了7200多套。而前7个月，主城区的销售量已经达到了去年全年的量。与之形成对比的是，截至8月14日，杭州主城区还有可售房源数量为9700多套。 因此，记者在采访中发现，不少杭州开发商一聊起现房销售，第一反应就是说会造成短期供求矛盾。 “下半年要开盘的楼盘中，能够勉强称之为准现房的，绝对不到10%。”一位开发商告诉记者，“这9000多套可售房源，多数又是卖不动的尾盘。如果年内真的要取消预售的话，短期内肯定又是房价飞涨，普通购房者又是被伤害的一方。” 不过，也有另外一种观点认为，如果取消期房预售政策出台，会对市场造成强烈的心理暗示。一方面以预售款作为融资渠道之一的中小开发商，可能会把资金压力反映到房价上去；而另一方面，接受心理暗示的消费者也许会选择观望，“其实就有点像股市里提高印花税的政策。”但政策的心理暗示期有多长？是否能让消费者耐性等待市场上出现大批的现房？仍然是大家所担心的。 对于开发商的顾虑，业内普遍承认还有另外一种考量，那就是自身开发资金考虑。据统计，房地产开发资金来源中，约40%来源于预销售所获得的资金。在众多开发商眼里，预售制度的取消，会导致资金周转困难、新项目开发乏力，可以说是扼住了开发商的喉咙。“小开发商资金不继，势必会一定程度上造成楼市的垄断，对于平抑房价显然更不利。”杭州本地一大型房产公司老总这样认为。 背景分析： 法律规定， 取消之路还很长 不管开发商出于什么原因而反对，在银行几次建议取消预售制度的后面，先是北京市建委回应“暂不取消”；之后建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度；2006年“两会”上，建设部部长汪光焘表示，“商品房交易实行预售制是现行法律规定，取消需慎重、认真研究。” 最近的这次，建设部于7月26日发布了《房屋登记办法》(征求意见稿)，其中表示：为弥补期房权属真空，提出施行“预告登记”制度。根据《办法》第五章的有关规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押时，都可以约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，当事人可以在3个月内向登记机构申请房屋权属登记。 “商品房预售制度是国家法律法规规定的一项制度，如果要改变这一政策，肯定要有相应的经过立法程序审议的新政策出台。现在还没有任何消息表明有新政策进入立法程序中，并且建设部的新办法，似乎也透露出，短期内取消预售制度是不太可能的。”另一位不愿透露姓名的房产公司高层这样理解。 可能出路： 同时增加供地 才有机会 有相当一部分的人认为，现房销售得以达到平抑房价的目的，前提条件是土地的充分供应。 “不管是出台什么政策，大多是从抑制需求的角度去‘堵’，但刚性需求是没有办法堵的，增加供应量才能‘疏’。”杭州本地的这家大型房产公司老总告诉记者，“2002年，我去长沙的时候，印象十分深的是那里的商品房价格很低，原因是经济适用房的供应量超过了商品房。中等收入以下的人，都选择经济适用房，商品房价格自然不会上去。” 通过增加土地供应，达到增加普通商品房供应量的目的，进而通过市场自身调节使得价格体系发生变化，大多数业内人士都认为这才是解决房价问题的根本出路：“如果市场上的供应量不上去，就算是现房销售了，依然满足不了市场的需求，房价照样上涨没商量。” 今年的土地市场显然也是杭州楼市的焦点之一。尽管钱江新城、城北、文教区的三宗土地屡创新高，但显然这也意味着今后的普通购房者的目光必定要放远一些。从区域来看，未来的土地供应主要集中在丁桥、下沙、闲林以及转塘等近郊区块。 7月下旬，丁桥出让了首宗商品房宅地，4241元/平方米的楼面地价高调拉开了丁桥商品房用地供应的序幕。据了解，丁桥将推出1900亩居住用地，其中商品房面积900余亩。按照丁桥大型居住区的规划蓝图，丁桥居住区一期、二期和长睦居住区、半山田园居住区及天都城成片建成后，丁桥将是杭城东北部新崛起的一个40万人口左右的“卫星城”。 下沙板块是今年另外一个热点区块之一。今年已经成交的3宗地块无一例外地引来了房产大鳄。根据《杭州市住宅建设规划(2006.6—2007.12)》，下沙板块列入今年出让储备地块的有20幅，均集中于下沙南侧沿江地带，拥有一线钱塘江江景，地块沿钱塘江江岸线有6000米，总面积达到了1800多亩，且规划区块内地势平坦。 除此之外，闲林以及转塘也是大户之一。此外，杭州市国土资源局近日还发布信息，将开展已供未用土地清查，计划从今年起到2009年盘活存量土地300万平方米以上。 种种信息透露出杭州楼市的可观供应量，而这是否能起到平抑房价的作用，还需看推地周期。 |
