新产品老一套
酒店式公寓走下坡路
据记者了解，从今年入市的酒店式公寓新盘的分布来看，大部分还是集中在西城区、朝阳区、海淀区等经济地段较为优越的区域，产品定位也多是围绕所在区域的特性而打造。如位于海淀区的“文津国际”，专业定位于中关村地区的酒店式服务公寓。位于宣武区的“锦上”酒店式公寓，紧邻金融街和国际传媒大道，更是直接宣称为“金融街专属酒店式公寓”。而位于国贸CBD内的“国贸DNA”，光是看案名就已经足以看出此项目在交通条件、周围配套方面等的优越性，以及主打CBD的定位。
但总体来说并不难发现，新推出的酒店式公寓仍然是在以地段拼市场，这种“靠山吃山、靠海吃海”的特性随着酒店式公寓“投资”价值的下降而不再成为一种诱惑，毕竟这些位于上佳地段的酒店式公寓，售价也已经相当不菲。而在一些地段较为优越、配套设施和服务也日渐完善的普通公寓后来居上的情况下，酒店式公寓的优势也日益削弱。“新一代产品、老一套特性”的印象使得今年年初酒店式公寓出现了租金和出租率“双降”的情况。
大打“小户型”牌
PK高档住宅
褪却了“投资佳品”的光环，酒店式公寓的市场竞争力似乎也跟着大大减退。面对这样的局面，酒店式公寓也不得不“随机应变”，重新寻找新的亮相，以分散来自市场的竞争压力。就目前新入市的酒店式公寓新盘项目来看就有一些新的表现：例如专业酒店与公寓联合打造的酒店式公寓项目，典型的就是“国贸DNA”，其项目中分为两部分，一部分是商业酒店，另一部分是公寓。公寓依托其酒店项目也做酒店式的服务管理。既可以减少物业成本又同样可以打造高品质的项目，一举两得。还有些公寓项目则将酒店式公寓与普通公寓项目结合起来，双管齐下，以期获得更多的投资青睐。事实上，由于今年新推出的酒店式公寓单价普遍较高，某些具备相似条件的高档公寓便成为其强劲的竞争对手。
就现在的酒店式公寓新盘来看，基本上项目都是起价在15000元每平方米左右，售价最高的甚至已经达到了3万多元1平方米。以均价为16000元1平方米的“锦上”酒店式公寓为例，同样是在宣武区公寓项目的新盘中，位于马连道的“茗筑”和广内大街的“源中心”的均价则分别为12000元和13000元每平方米。
当酒店式公寓已经逐渐演化为一种“身份”象征，以目前酒店式公寓产品普遍高单价的背景下，大打“小户型”牌俨然成为了其PK高档住宅的筹码。毕竟，相对于多数高档公寓的大户型，酒店式公寓项目中大部分都是30-80平方米的小户型，例如“国贸DNA”就都是30平方米左右的户型设计，宣武区的“锦上”是40-80平方米左右的户型。户型小、易管理、好出租，也是其相对于高档住房很大的投资优势。有专家表示，在“70/90”政策出台之后，酒店式公寓项目的开发商多打出为项目做精装修设计，优良的物业管理，突出酒店式公寓与普通公寓的差异化策略，更进一步符合目标消费群体的需求。
从北京市房地产交易管理网上显示的交易信息来看，目前正在预售的酒店式公寓项目的签约率都在70%以上，地段特别优越的项目则更是早已销售一空。看来差异化策略取得了初步明显的效果。
借奥运东风
酒店式公寓又一次机遇
2008年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力。由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。21世纪北京区域市场分析人士认为，自今年7月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了12.5%，需求的面积主要是以中、小户型居多。随着奥运会的日益临近，很多公司、企业已经开始预订酒店服务式公寓。
同时，据21世纪不动产北京区域市场统计资料显示，目前北京的酒店服务式公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。
显然，奥运当前，是继中国加入WTO之后为酒店式公寓发展创造的又一次难得的机遇。但记者在采访中了解到，目前，市面上的酒店式公寓项目似乎并没有充分意识到奥运将会给酒店式公寓带来的发展契机。对此，戴德梁行助理董事岳锋钢在接受记者采访时认为，如何利用好奥运这个有利时机，显然是酒店式公寓项目经营的当务之急。当下入市的酒店式公寓要针对现有条件采取一定的措施，亮出自己的特色，不断地完善自身以满足更多的国际性需求，充分利用奥运这个机会发展自己。也有情况表明，目前市场上已经有很多的酒店式公寓项目都在减少长期租约的签订，显然正是为奥运的到来而做准备。
同时，岳锋钢也进一步表示，在奥运带来的契机下，各种投资基金和投资商都会看好酒店式公寓的发展前景，从而带动酒店式公寓项目整售的趋势，对其发展更是一个利好的消息。而有业内人士也认为，奥运对于酒店式公寓的发展只是一个短期的影响因素，但是只要真正接受了奥运的洗礼，相信在经营和服务方面都经历了考验的酒店式公寓在以后的竞争中也会游刃有余。
投资建议
由于目前酒店服务式公寓出租价格明显上涨，也吸引了一部分投资者的购买。但是21世纪不动产北京区域市场分析人士提醒投资者应谨慎小心，因为现在主要是受到奥运经济效应的影响所以直接导致了目前价格上涨。随着奥运会结束，市场会趋于冷静，价格也将维持平稳。如果您选择酒店式公寓进行投资，可选择热点区域进行投资，如CBD、丽都、亚运村等。而目前出租物业中，中小户型容易出租，所以在进行酒店式公寓投资时，中小户型是首选，而酒店式公寓相比其他类型房产，所占用的资金相对较多，因此较适合中长线的投资者。
