作者：沈晓伟 莫小勇
是选择持有，还是散售？北京开发高端公寓的开发商更多选择的是后者。
这直接造成服务式公寓和酒店式公寓的尴尬境地。“散售的项目往往难以进行管理。投资客自己找来的租客参差不齐，这令挑剔的租客也不喜欢。”一位业内人士说。
北京酒店式公寓的入住率总体情况并不高，只在东部的传统区域如CBD可以达到90%。租金一般在20美元/平方米/天。它们是酒店和高端公寓的的直接竞争对手。
散售的管理难题
“目前北京一些酒店式公寓的租金水平比较低。主要是酒店式公寓进行散售，造成入住的客户群参差不齐，再好的物业也会贬值。有统计数据显示，酒店式公寓与服务式公寓相比，投资回报率低了50%左右。” 北京光华国际中心副总经理杨乐渝说。
据本报调查统计，目前符合这种“只租不售”的服务式公寓，北京共15个左右，除新加坡雅诗阁集团持有或经营的公寓外，其他包括北京国际俱乐部公寓、国贸公寓和棕榈泉万豪行政公寓等。
由于酒店式公寓分属不同的业主，相互竞争。为了提高自有产权的公寓出租率，将可能采用降低价格等措施，影响整个项目的形象。
一些项目为了限制投资客，将首付提高到40%，以保证自住类型的人群占较大比例。“如果客户群的纯粹性无法得到保证，那么势必影响一些高素质人群的入住率。”杨乐渝说。
但严格限制入住客户的纯粹性有一定困难。“部分素质低的客户住进5星级酒店，那不能说5星级酒店就不是5星级酒店了。” 杨乐渝认为即使是单一产权的服务式公寓也无法拒绝这部分人群，毕竟回报率是第一位。
大多数自称“酒店服务式公寓”的项目其实只是普通住宅，充其量只是楼下大堂看上去比较象酒店。
产权分散导致业主与管理公司之间往往不能达到统一的意见，所以不能做到统一管理，面向客户的档次也不明确，没有弹性化的租务计划，更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。
2007年北京市场上的服务式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。
特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
在谈到服务式公寓存在的问题时，朗星投资中国区副总裁郭伟指出：“绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂。”
两极出路
“开发商在打造公寓产品时有两种出路。”达文物业助理总经理田青阳如是表示。
一种是开发商与专业设计公司、管理公司联合打造出堪与酒店匹敌的顶级产品。
“两年前，仲量联行针对开发了一套高档物业服务品牌CELECT，与国际服务水准接轨，” 海晟国际公寓营销总监关云飞表示，这有效地终结了产权分散所导致的租金水平萎靡等普遍问题，成为类似酒店式公寓寻求突破的实例。
但仲量联行相关负责人同时表示，在同一个城市内，为避免同质竞争，采用此种服务不会超过两个。
君濠酒店式公寓的方法是寻找有实力并且服务水准有保障的管理机构包租3至5年。该项目的开发商东和（企业）集团总裁倪晓彬表示，已有几家意向机构，目前正在谈判中。
另一种是向普通公寓转化。在普通公寓的硬件下，配以服务式公寓的软件服务。对于投资客来说，成本低且租金更有保障。“他们针对的就是一般讲究实惠的商旅人士”这种公寓的售价与地段有关，均价在1万元至1万8千元之间。比如中关村的艾瑟顿公寓，亚奥区的亚奥观典。售价在1万元左右，与周边公寓差不多。
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什么是酒店式公寓
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%-10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
