一线调查
操盘手惊爆中介“扫楼”玄机
“假如去年谁家相信政府会让楼价降下来，那么今年两口子肯定在吵架。”张承望(化名)说。张是香港人，曾经与深圳伙伴有过一年的“炒房”经历。张是深圳近十个楼盘的VIP会员，属于众多炒房操盘手之一。
在张承望的记忆里，自2006年开始到2007年中，深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。
深圳“楼疯”
楼市“神话”正在深圳上演。
据深圳国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，比5月份上涨1264元。参照此速度，按均价购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元。
对比1月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/平方米，却足足用了两年。
在深圳关内，新盘均价已经突破2万元/平方米。在罗湖区，最高5万元/平方米的房价直逼香港的郊区元朗。
在深圳的楼市“神话”之下，还屡屡出现了“开盘即清盘”的销售奇迹。
在深圳的龙岗、盐田、南山等区，大量购房者被“VIP”号拒之门外。数百套新房，在数小时之内，即被“VIP”会员“一扫而空”。
在“VIP”优先购房的规则下，资本雄厚或受私募资金支持的中介公司，可以利用“VIP”号，整层、整栋地购进新房。通过在垄断房源，中介公司不但实现了“二次捂盘”，还由此衍生出了“转号费”、“茶水费”等灰色收费，抬高购房隐性成本，脱离官方统计。
有业内人士预计：深圳的真实房价，或许已经超出公开的均价水平。
张承望为记者列了一笔账：2005年阳光棕榈园市场价约为6000元/平方米，现在100平方米房子可以卖180万元。星海名城，2005年市场价约为5400元/平方米，现在涨到1.5万元/平方米。安柏丽晶，2005年均价为1.2万元/平方米，2006年均价为1.8万元/平方米，2007年涨到3万元/平方米。甚至一些上世纪90年代建成的旧楼，在十年折旧之后，还能获得翻倍的价格。例如布吉的龙珠花园，13年前花40万元购买的100平方米旧房，现在可以按80万元挂牌出售。
“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个楼市完全处于疯狂状态。”张承望说：在强劲的楼价之下，深圳二手房产交易出现空前繁荣。
据深圳国土资源和房产管理局统计显示，今年1至5月，全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46∶1。
“二手住宅交易面积超过一手住宅，原因可能有两个。一个是一手住宅入市货源减少。第二个则是短期倒卖交易频繁。”
张承望称，今年5月份，深圳关内均价就超过2万元，较4月上涨16%。关外均价1.2万，较4月大涨27%。如此之高涨幅，肯定会刺激短期炒楼兴旺。
根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》：深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。
该蓝皮书指出，深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39%，住房以拥有自住为主。但从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。
深圳中原地产工作人员告诉记者，“今年一季度以来，许多客人都是一拿到房源就马上要求代理挂牌出让，而且价格升幅都在10%以上。”
“VIP”玄机
二手楼市的兴旺，反过来又加剧了一手楼市的争夺。
张承望说：“在深圳，你必须有‘条子’或者‘VIP’号，这样才能通过‘优先购房’抢到新房。否则，即使你有钱，也不一定能买到一手房。”
根据深圳搜房网信息，今年7月，深圳一共有20个房地产项目开盘。记者通过电话查询，共有18个楼盘提出了办理“VIP”卡的要求。
在深圳罗湖的戴斯公寓，需要在银行预存5万元并提供证明，才可以办理“VIP”卡。在深圳关外龙岗的徽王府，需要预存3万元办理“VIP”卡。在龙岗区的慢城，房源仅100多套，但VIP贵宾已经超过了1000名。
在深圳的中央悦城，其售楼人员表示：购房者办理VIP卡，需要提供在银行预存5万元的证明，但这笔钱不是订金，购房者可以随时动用。在办理“VIP”卡后，购房者就能在开盘当天，享受优先购房权。
这就意味着，如果“VIP”号的认购数超过了房源总数，非“VIP”号的消费者，即使有钱也买不到房。有深圳开发商表示：这样做是为了解客人的诚意度和购买力，锁住重点客户，是一种正常的营销手段。
深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁则认为：个别发展商明明只有100个房屋供应，却要发行1000张VIP卡，结果引起争相抢购。这样的做法，在某种程度上是在制造楼市的紧缺气氛。
“对备足首付的购房市民而言，提供几万元的存款证明申请办理VIP卡，门槛并不高。但是，办了VIP卡的市民，有时候却发现还买不到房。”张承望透露：玄机出在楼盘对VIP号的销售方式和功能区别上。
据悉，当前房地产商对VIP的使用模式主要有两种：
第一种是按照VIP的号码顺序排队选房，并且不限制VIP号的购房数量。由于不限制一次性购房数量，只要拿到最前面的VIP号，中介机构和投资客就可以抢先一步，大批“扫货”。这样，即使购房市民办了VIP卡，只要排位靠后同样买不到房。
“谁是第一个办卡者？只有房地产商自己知道。”张承望说，房地产商完全可以把前十名的VIP号扣起来，谁给钱就卖给谁。有些投资客，为了获得排位靠前VIP卡，不惜出数万元、甚至数十万元的重金购买。
第二种是VIP购房顺序由电脑抽签决定，与此同时，每个VIP卡号只能购买一至二套住房。
“这些手段只是表面文章。”张承望说：电脑抽签似乎很公平，可以避免内部认购，但事实上，房地产商有很多“技巧”。自2005年4月1日起，为控制“炒卖”内部认购，深圳市政府已经禁止一切未取得预售许可证的楼盘，以任何形式开展所谓的“认筹”活动，所有开发商，均不能收取“认筹诚意金”。与此同时，房屋认购合同签署后，认购者的姓名立即备案，不得变更。
张承望称，一些地产商会把优质房源，提前预订给特殊的“VIP”号。因为深圳市政府规定认购合同上的姓名不能更改，所以，房地产商不会与“VIP”签订正式的认购合同，而是手写一份订购的“契约”。
通过这一手段，楼盘还没有开始“抽签”，优质房源就已经落到特殊“VIP”号的手中。在这个时候，附带着订房“契约”的VIP号，自然就有了炒卖的价值。
“等VIP号倒卖结束，有消费者真正入住了，房地产商才跟消费者签订正式的认购合同。这样，在政府的监控里，房子的第一个买家就是后来的消费者。”张承望说。
公开的事实，证明了深圳禁止内部“认筹”的难度。
今年4~5月，在深圳国土资源和房产管理局的官方网站中，深圳共有6家房地产企业进入“违规曝光”栏，其中涉及的“曝光原因”，全部是“销售尚未取得房产证房屋”。
“即使规定一个VIP号只能买一套房，只要开发商默许，买家借来10个身份证，照样能买10套房。”
张承望对记者说，实现“炒号”的关键点，就在于中介与房地产商的配合。例如将VIP按号码顺序排队购房，并且不限定VIP号的购房数量；又或者表面上采取电脑抽签，背地里却将房源以“契约”形式预订给特殊的VIP号等。无论那一种形式，“炒号”没有开发商的配合，都不可能实现。
