事实上，2001年杭州市政府提出“住在杭州，学习在杭州，创业在杭州”三大城市定位，加快了对外来人才的吸引力度。而同时，1999年高校扩招后毕业生人数迅速上升的连锁反应开始出现。在这两大因素的综合作用下，从2003年开始杭州进入了一个外来人口落户的高峰期。据杭州市人才开发中心的数据显示，2003年杭州市共接收非师范类毕业生约24467人，2004年为30043人，2005人为39185名，而在2006年，这个数据一下子上涨到46952名。
从杭州最近几年统计部门所公布的国民经济和社会发展统计公报数据来看，杭州每年新增人口都在5万人以上。2004年，杭州全市户籍人口651.68万人，其中市区户籍人口401.59万人；2005年，全市总人口达660.45万人；到2006年，全市户籍总人口已经达666.31万人，其中市区人口414.17万人，比2004年时增加了12.58万人。这个数据透露出很多新杭州人有婚房的需求外，很多家庭将因为新生儿的降临而进入换房改善期。
结婚需求和改善需求正是当前杭州楼市两大支柱需求。
住房消费仍处于增长期
买房子有两个条件，一是有购买的需求；二是有购买的实力。
根据国际上的经验，当一个国家的城市化率超过30%时，城市化进程就将加速，住房需求也加速释放，直至城市化率到达60%之后，这个高速增长的步伐才会放缓。数据表明，早在1995年中国的城市化率就已达到30%，最近10年中国的城市化率加速增长，以年均1.3个百分点的速度在增长，到2005年城市化率已达到43%，但城市化率仍处世界低水平时期，未来仍有很大的增长空间。
根据世界银行研究报告，一国的住宅产业在人均GDP达到8000美元时才会进入平稳期。自从2001年杭州的人均GDP首次超过3000美元，达到3025美元以来，杭州住房消费开始进入快速增长期。到2006年，全市按户籍人口计算的人均GDP达到51871元，按国家公布的2006年平均汇率计算，达到了6505美元。根据统计报告，2006年年末，杭州市区居民人均住房使用面积为20.97平方米，这个数据跟我们目标中人均30平方米的小康居住标准仍有距离。
城镇化、居住条件改善、人口增加及家庭结构变动是带动住宅需求增长的决定性因素。综合这些层面的数据来看，目前住房消费还处于高速增长期。
老龄化带来存量房增多
事实上，专家也表示，在这一轮高速发展周期中，已隐隐出现了老龄化因素带来的潜在影响。
从上世纪70年代末80年代初开始实施的计划生育政策在带来增量人口骤减的同时，也开始呈现出存量人口老龄化的趋势。在计划生育初期，少儿抚养比迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，形成了一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“人口红利”。
但经过20多年的实施，目前中国已经进入老龄化社会，浙江也不例外。按照国际公认标准，65周岁及以上的老年人口占总人口比例7%以上，或者60周岁及以上老年人口占总人口10%以上的，就是老年型社会。而根据浙江省老龄委统计，截至2005年末，全省60周岁及以上老年人口已达652.67万，占总人口的14.14%。
老龄化对住宅市场会有什么影响？大量的存量住房。“15年内预计自己手里有2套住房，另外从父母手里继承1~2套，从岳父那里继承1~2套。总面积不少于500平方米吧。我们也不是富人，但是老婆和我都是独生的，上一辈们的住房最后传到我们这一代人手里，就积少成多了。将来我们孩子只怕继承的房子更多。”杭州网友sidekick说。
独生子女成家后，双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们，假设他们留下一套自住，而把剩余的住房推向市场，出售或者出租，都会增加市场中的住房供应量。这对市场价格会形成理性抑制。随着多子女时代消费的结束，一个住房存量释放的时代也将到来。
