这样的时代一去不复返了。
最近买房的人很多。挑选什么样的房子才能更好地保值和升值呢？
一套房子价值的重新客观评估，常常体现在二手房的成交市场上。“城西桂花城的单价已经快到1.4万元，而周围房龄差不多的物业，可能只卖到近一万元。”杭州易居臣信总经理周强龙对此感慨颇多，“买房即使是自住，也希望能很好地保值，选择有前景的物业很重要。”
许多中介公司的老总，他们长期观察市场，对哪类物业更能保值，他们的触觉更敏锐，经验也更丰富。
品牌房产是“绩优股”
“如果是我自己现在投资房产的话，一定选择市区大户型高档物业。”裕兴房产执行总裁郑瑛表示，市中心的房子很稀缺，多的是年份比较旧、小区比较破的中小户型，而一些面积在100平方米以上，有品牌、年份新、比较高档的房子就很少了。选择这类的房子，今后保值和升值的功能会更好。
“同样的棉T恤，也许料子差不多，但是价格可要差上数十倍。”一位业内人士表示，在市场不太成熟的时候，房子常常仅以地段来论高下，而随着大家选择物业的意识更成熟，房产的品牌和质量就很重要了。
对此，杭州我爱我家执行副总、营运总监陈毅刚也表示赞同：“其实我认为杭州本身的居住价值是比较高的，所以从这个角度看杭州房产品的保值性也比较强。对于一些想要把房产品进行长期投资的购房者，我这里借用股市的一些标准来判断房产品的保值和长期潜力。”
陈毅刚分析说，在股市中，大盘股的表现是最稳定的，而在楼市中，大型知名物业的价值也是最坚挺的。与一般规模小区相比，大型的名牌社区在生活配套规划，内部建筑规划上具有明显的优势，居住的舒适性可以得到保证。因此在房产市场的发展过程中，这些物业无疑最具有保值前景。如三墩的铭雅苑和亲亲家园只有一墙之隔，可是两个小区在二手房市场上的价格却有不小差距。亲亲家园的房价已经到了7000元/平方米上下，而铭雅苑的价格却还在6000元/平方米徘徊。
有“题材”的中小户型潜力大
现在二手房市场上，中小户型的成交非常活跃。今后，这些中小户型是否仍然会非常受宠呢？
信义房产业务部经理刘峰认为：不是所有的中小户型都有升值的前景。
“过去新商品房里大户型比较多，中小户型常常只能在二手房里淘，所以很俏。随着90/70政策的实施，现在新的商品房里也有很多中小户型，而且市场接受度非常好，比如万科的魅力之城、旅游·橡树园、华元·芳满庭等。”刘峰认为，随着面市的中小户型越来越多，长期来看，今后的中小户就不能仅仅靠个“小”字打天下了。
杭州我爱我家执行副总、营运总监陈毅刚认为正常情况下，有“题材”的股票有更多的上涨空间，而有“题材”的中小户型也才有更好的前景。
在杭州，这些“题材”包括：好的学区、好的户型和朝向、地处繁华市中心、区域重点居住中心、CBD、地铁房、西湖边或河景房、江景房等。尤其是学区房，近年来受到的重视越来越明显。由于有好学区，采荷附近一套80年代的小房子，单价竟然也可卖1万元以上。
而城东、城北等地，由于未来有很好的配套前景，新盘销售火热，原本的一些二手房也被带动起来。在未来的一段时期，楼市前景也被看好。
另外，即使同一个楼盘的房子价值也千差万别，如杭城某小区的两套房子，面积差不多，一套沿马路，户型比较差；另一套处于中央花园位置，户型比较正气，结果在二手房市场两套房子的待遇大相径庭，中央花园那套三天不到就被客户抢走。沿马路的房子，挂了两个月都没卖掉。因此在购买物业想进行长期持有时，建议大家要买小区中最好的房子，因为这样的房子才是最具有保值或者升值潜力的。
10年以上房龄物业难增值
在采访中，包括豪世沃德总经理邓力在内的许多资深度业内人士都对房龄的问题非常敏感。21世纪不动产市场研究中心总监伍晓达坚决建议：“建筑年份在1994年以前的房子尽量不要考虑。”而大部分业内人士都表示：房龄10年以上的物业升值空间不大。
伍晓达认为，虽然在目前的市场上，就成交价格而言，房子和车子有一点不一样。车子常常越卖越便宜，而房子常常越转手越贵。但就商品本身而言，如果消费时间在10年以上，使用功能会受到一定影响：“跑了10万公里的车子都可以报废了，住了10年的房子，有的混凝土质量也会有改变，而且以前的建筑质量和工艺大大不如现在，造房子的技术是越来越好的。”
长期持有高租金回报物业
“判断物业的价值，另外一个重要指标是租金收益，选择租金收益高的蓝筹小区，是房产品长期投资的明智选择。”杭州我爱我家执行副总、营运总监陈毅刚表示。
记者调查了解到，像翠苑、大关、朝晖等杭州热门租赁小区，一套50万元左右的中小户型，一年的租金在2万元以上，每年的租金收益可以稳定在5%左右。
而易居臣信也提供了一个精确分析的样本。
青春坊4F/7，1室1厅1卫，面积36平方米；总价36.5万元，首付6成21.9万元，贷款14.6万元，贷款20年，等额本息还款，月还款约1050元，物业管理费0.35元/平方米。
对房屋进行适当装修出租，因此设定该房屋第一次投入30000元用于装修，此后每3年投入装修费5000元。
该楼盘房源中装全配一般月租金1600元左右，设定租金每3年提升5%。
附近的柳营花园售价为17000元/平方米以上，租金3000元/月左右，价格较高；林司后售价9600元/平方米，租金1400元/月左右，房子较老；相对来说，青春坊的售价10000元/平方米，价格合理，租金回报率也相对较高。
青春坊楼盘位于市中心，庆春路与新华路交界处。与附近楼盘相比，这里的房子较新，为1997年左右；租金价格合理，需求非常高。由于交通方便，外加医院、超市配套十分完善，吸引了一大批白领人士。
链接
杭州主要重点小学
学区房分布
学军小学学区
周边小区：文二新村、文三新村、下宁巷、求智巷、西溪公寓、中大文景苑
该学区内二手房均价：1.1-1.5万元/平方米左右
安吉路实验学校学区
周边小区：武林路、安吉路上的二手房、昌化新村、直戒坛寺巷、环西新村
该学区内二手房均价：1.2万元/平方米左右
杭师附小学区
周边小区：清波门一带
该学区内二手房均价：1.2万元/平方米左右
保俶路实验学校学区
周边小区：金祝新村、胜利新村、松木场桃花弄、杭大新村等
该学区内二手房均价：1.2万元/平方米左右
文三路小学学区
周边小区：文三新村、马塍路、武林门新村、上宁新村等
该学区内二手房均价：1.03-1.15万元/平方米左右
天长小学学区
周边小区：邮电路、浣纱路、庆春路上的二手房
该学区内二手房均价：1.1-1.5万元/平方米左右
长寿桥小学学区
周边小区：孩儿巷、长寿路、思敬里等二手房
该学区内二手房均价：1.1万元/平方米左右
采荷一小、二小、采荷中学学区
周边小区：采荷居住区
该学区内二手房均价：9800-1.1万元/平方米左右
