北京：返租金销售规避售后返租风险
近日，“返租金销售”等颇具诱惑力的商业地产广告频频刊登在北京各大主流媒体上，引起了经营商家、投资人以及商业地产专家的广泛关注。
以国美第一商街近日推出的“返租金销售”商铺为例，其主力铺位面积在100到200平方米左右，业态定位为国美“品位生活中心”，如经营瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡馆等。目前，客户只要购买商铺，签约同时一次性扣除三年的租金，如购买总价100万元的商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万元租金。
据北京商业步行街秘书长董利介绍，国美第一商街这种“炒商”不“炒铺”销售原则的具体做法是：一方面做好商街的整体规划，选定商业品牌，增加广告投入，帮助商家不断搞活动进行商业炒作，培育商气；另一方面，在商业氛围培育起来之后，合理制定商铺的销售价格，给投资客预留较大的物业增值空间。同时，通过“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺，以租金补贴的方式，帮助投资人低租金尽快出租商铺，确保投资人收益。
北京万商俱乐部主任杨哲轩认为，商业地产的炒作一般有两种目的，一是炒商，二是炒铺。炒商，就是要炒商气、炒名气、炒人气，让开发的所有商铺都火起来，让经营者都能赚到钱。而炒铺是为了拔高物业的售价，通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价。这样做必然会提前透支由于商气炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，“这是一种非常短视的行为。”
