如何避免“买房骗局”，相关部门支招——二手房预告登记可防范此类风险

　　温州网讯 近日，本报对市区20名业主遭遇“买房”骗局一事作跟踪报道（详见本报12月7日6版、12月3日1版、12月2日3版）。二手房（又称“存量房”）交易当中，有种情况很常见：卖家要先将房子过户给买家，买家拿着房产去办理按揭贷款，但卖家又很担心，万一买家的贷款批不下来，自己岂不是房子也没了，钱也没拿到？

　　那么，在二手房交易当中如何规避类似风险？近日，记者就此采访了温州市房屋交易与产权管理中心、温州市不动产登记服务中心。

　　四方面着手规避二手房交易风险

　　温州市房屋交易与产权管理中心主任黄齐介绍，对于二手房交易的这种情况，可从几个方面规避风险：

　　一是采用预告登记规避风险。对无法一次性支付房款的交易，建议房屋买卖双方可以携政府网签二手房买卖合同（增加办理预告登记相关约定条款），向不动产登记机构申请转移预告登记，取得相应的《不动产登记证明》，买房人可凭该《不动产登记证明》向金融机构申请按揭贷款，金融机构通过按揭申请办理抵押权预告登记。交易双方待按揭贷款发放到位，双方交易款项交割完毕后，再依据网签合同约定办理不动产转移登记。

　　二是采用交易资金监管规避风险。房屋买卖双方可以将购房款+按揭贷款+中介费等交易资金委托政府或商业银行监管，如有按揭贷款需要的，尽可能选择同一家银行，监管银行（贷款银行）提前对购房者做征信审查，形成资金监管闭环。

　　三是选择正规房地产经纪机构。在选择中介机构时，要综合考虑该机构的声誉、专业能力等方面再做出选择，可以通过温州市房地产市场信息网二手房交易平台（http://www.wzfg.com）查询合规经纪机构委托代理业务。

　　四是理性合规交易。买卖房屋过程当中，要遵循理性、合规的交易原则，必须要求经纪机构落实二手房买卖合同网签，通过系统审核房源真实性，并对照政府网签买卖合同条款，审慎协商价格、付款方式、税费负担、房屋交割等约定，谨慎对待高价求购等异常行为。

　　预告登记如何遏制过户不办按揭和“一房两卖”

　　《中华人民共和国民法典》第二百二十一条中规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　有专业人士认为，存量房网签及资金监管在一定程度上可以防止“一房两卖”，保护双方利益，维护市场交易安全，但那只是基于民事的债权行为，并不能避免该房被抵押、转移或查封的风险，而预告登记是一种期权物权，一经登记，再抵押、转移都要经预告登记的权利人同意，从而更有效地保证了交易安全。

　　“预告登记是一个很好的工具，善用这一工具，可以有效保障房屋买卖双方的合法权益。”温州市不动产登记服务中心业务法规部主任庄乐跃说，买卖双方签了存量房交易合同后，即可申请办理不动产转移预告登记，然后也可以申请办理不动产抵押权预告登记，等银行按揭贷款批下来后，可以将不动产转移预告登记、不动产抵押权预告登记均转为正式登记。以经开区发生的这起案件为例，如果当时买卖双方办理了预告登记，最后卖方没有在约定时间内收到购房款，卖方就可以不去办理预告登记转正式登记，那么房屋的产权仍然在卖方手中。

　　另外，“一房二卖”的风险同样可以通过预告登记来避免。已经办理预告登记的房屋，卖房者擅自将房屋“出售”给另外一方，签订的合同是无效的，也无法在不动产登记机构去做转移登记。

　　国内多个城市推广存量房预告登记

　　存量房预告登记并不是新鲜事物。去年，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合下发《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号）。意见明确：全面实施预告登记。落实预告登记制度，率先实现网上办理，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，防止“一房两卖”，维护购房人合法权益，协同防范金融风险，支撑强化税收征缴和房地产市场调控。

　　南京、厦门等多个城市也已经在推行存量房预告登记。按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，办理不动产转移预告登记，需要提供不动产转让合同、转让方的不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定等材料。“预告登记办理所需的材料和时限，和商品房一样，材料齐全的话，一般一两个工作日就可以完成。”庄乐跃介绍。

　　目前温州预购商品房预告登记已广泛实施，但存量房预告登记开展得不多。而存量房预告登记的开展，需得到银行方面的支持。

　　记者咨询我市多家国有银行、股份制银行、城商行等，相关业务人员表示，预告抵押登记业务目前仅限于预购商品房，并不知晓存量房预告登记业务。

　　作为自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合发文要求积极推进的工作，存量房预告登记如果今后能在温州推开，对广大购房者而言，会是一个好消息。

　　来源：温州都市报

　　原标题：如何避免“买房骗局”，相关部门支招——二手房预告登记可防范此类风险

　　温都记者：吕进科 陈恩欣

本文转自：温州新闻网 66wz.com