[直播结束] 2014-12-5 17:33

[在场直播]温州市房地产行业协会常务副秘书长、沙龙主持人林林：这么多人聚在一起，应该说 今天也是2014年的岁末，在这么阳光灿烂的午后探讨这样的问题 ，对我来讲也是受益匪浅的。我总结三点，第一，找准定位。包 括房开企业。陈总刚才讲，无论是大小企业的标签问题、定位问 题。第二，创新思维，包括产品，包括营销，产品怎么做，体验 式的模式。第三，整合资源，包括互联网与开发商，还有开发区 与建材商的整合模式。我觉得探讨了方方面面，很多很全，我觉 得自己协会在接下来的工作当中更多的去理一下思路，怎么样跟 自己的行业，不管是开发商也好，营销企业也好，还有一些建材 商也好，更好的为这个行业做一些工作。我们也希望2015年这个 行业为大家带来更多的微笑。 2014-12-5 17:32

[在场直播]红星美凯龙温州慈湖商场邵臻：我在做新的方式，红星美凯龙这个平台，初衷是做一个商业 联盟，这个商业联盟给它简单的起名叫“生活惠”，给所有的消 费者让他们感觉到在这个平台当中享受到的各种服务、实惠。在 “生活惠”的过程当中整合的是温州当地的与家有关的生活，生 活里有衣食住行。在这个生活过程当中整合了所有消费业态，在 我的卖场里面建材、家具都有，现在还在跟家装公司互动，在这 个环节已经完成了，我要把我的功能增强。所以在增强的过程当 中我们干什么，我们要让消费者更多的互动，让他去依赖我们， 这种依赖感用来培育跟他的忠诚度，要把这个事情做下去。然后 我们整合到所有的业态跟他增加联系，选择余地多了就觉得这个里面很全，不用东奔西跑。 2014-12-5 17:29

[在场直播]红星美凯龙温州慈湖商场邵臻：我代表协办方参加其中的一个话题，我也销售精英给予一点指证。我和温州网合作非常多，我到温州一个月时间，我在寻找一些数据。目前的市场环境无论是房地产这块也好，包括我们自身也好，销售不是特别乐观，还是有一定的压力。 2014-12-5 17:23

[在场直播]好望角房产策划机构副总陈德赚：我觉得很多方面大家都讲的挺多的。并购的问题，中梁强势回归，从04年到温州拿地改变了温州房地产经营的模式。原来从温州房地产公司拿地至少要经历15个月才能进入销售周期，现在从拿地到开盘只要5到6个月，这种快速的模式，原先大家羡慕万科只要8个月，现在很多人开始往温州看，我觉得有几点会是一个趋势。首先是一个精细化的过程。原先温州人买房，图纸还没有画好每一套房子都有人认走了，现在老百姓买房的心理越来越理性，体验化的营销会成为一个趋势。对于媒体未来也是一样的，各个媒体的互动，各个媒体的衔接也是线上线下，也是一个精细化的过程。还有一个是集约化，以前温州的房地产发展是粗放型的过程，那时候是买大赚大、买小赚小，现在是买大亏大、买小亏小。大家判断会更加精准。第三个就是差异化，市场发展中住宅市场一直是温州房地产占大头发展的一个点，这两年随着综合体的引入以及综合体商业地产的兴起，特别是一些招商引资，比如红星美凯龙的引进也是商业地产的一部分。以旅游、养生为目的兴起的地产模式，以后可能会温州是一个冲击，也是一个新鲜血液的注入增加了多元化发展的契机。　　 2014-12-5 17:21

[在场直播]温州红日房地产开发有限公司副总陈先着：随着这些大企业进来之后给我们的压力更大，他们捆绑式的打击，利用他们商业的优势，或者是大企业的优势，从政府那里拿地。他们说做商业，先做地产，把房子弄去先卖，我们楼盘拿过来1万多，卖1万多，还要亏本。我跟老板说不要跟他们玩了，因为资源不行，产品的标准化不行，他们在研究住宅的标准化产品。这个东西搬到哪里非常方便，快速的占领市场，这是你没法做的。住宅不要搞，搞什么？搞旅游、养老地产，利用我们跟国外对接的资源做一些别的事情。比速度比不过，只能比巧。所以未来的方向，住宅市场能淡化就尽量的淡化，找一些别人所有思考的方向去做这些事。2015年温州的市场主要面临的是量化，明年的竞争会更大，需要企业调整你资金链的融资渠道，市场的未来动向要把握好，对产品研究要透彻。特别是企业人才管理这块，我们以前是什么样的企业呢？不是以营销为中心的企业，是一家以技术为中心的企业。我跟老板谈过，营销部不强大，你把工程部弄得这么强。所以我们的关键也在改变。杨总过来的时候改变了温州很多的思想，提升了整个温州营销的档次，无论是从融资的平台不输给万科或者很大的企业。你不追它就要落后，落后就要挨打。这个时候要想几个方式怎么去改变市场、适应市场。 2014-12-5 17:10

[在场直播]温州市房地产行业协会常务副秘书长、沙龙主持人林林：房地产最重要的就是预期，无论是对业界的人士来讲，还是老百姓来讲，预期是非常重要的。今天包括温州网还有我们的协会，我们温州有一个杂志《温州房地产》。包括了房地产行业本身的转型，这个转型本身是理性的，对我们预期来讲，无论库存压力有很大，无论房地产企业面临的压力有多么紧，对于这个行业来讲是有机会的，有机会有是有希望的。站在行业的角度来讲，尽量把大的企业如何在今后定位，思路上做调整我们会关注。同时我们也关注中小企业，我在协会已经有十几年了，以前会员有200多家，现在能正常运作的在业内大家都知道，有一些有大的项目，有一些可能没有声音了。我作为协会来讲可能会关心这些中小企业怎么去转型，接下来是一个大并购的时代。也有一种说法是市场有一种细分市场，有一种细而美的市场。大的企业接下来面临市场的形势，我们如何去定位，如何把这个战略做一个调整。面对一些小企业的话，他们如何重新寻找一个企业发展的支撑点，小而美的市场在哪里，怎么去做？包括这位老总讲的，房地产这块也可以结合旅游、养老这些，接下来是不是就这个话题讲一下，提出一些建议。 2014-12-5 17:08

[在场直播]大发集团有限公司（温州公司）营销总监夏盛付：我离开温州已经三年了，回来刚接近半个月的时间，对温州的市场不是很了解。限购取消跟限贷的松绑不是本质的问题，还是客户持观望的情绪比较严重。从存量的量来看这块对我们温州主城区的各个板块影响比较大，包括大发凯旋门的项目压力也是非常大的。我想从三季度来看，像立体城这些楼盘，有一些客户还是能接受，最本质的问题是什么时候能触底。温州的房开公司分两大块，以价换量的方式还是能够带动起来。现在一些大的公司还是不肯放价，去化的速度还是慢一点。 2014-12-5 17:03

[在场直播]温州雅园置业有限公司开发副总万峰：这些好的消息到楼市有一些促进作用，作为温州整个经济现在目前还没有完全回稳上升，我了解龙湾那边外来的人口减少的很多，跟全市经济的情况是有关的。人口的变动影响对于房地产的销售影响还是比较大，龙湾现存的人口资金也比较多，限购也取消了，但是要买很多套房子留在那儿。对楼市是否迎来春天也是觉得为时过早。　　 2014-12-5 16:58

[在场直播]泰和地产机构市场研究中心陈俊：温州的开发量是明显上涨的。第二个，八年的市场新房市场成交的样子是什么样子？是成波浪性的曲线上涨，过去是在第一位起伏，现在是在高位起伏。不管是供应还是新房还是在增长的。在这样的情况下，温州今年112万方，对比全国二线城市的供应量和需求量，那么在温州这样的情况下它跟全国平均水平是有差距的。很明显，温州这边市场潜力挖掘还是不够。像温州楼市被妖魔化之前崩盘什么啊，像现在热销的楼盘，从13年开始2万降到现在1万多，是有起色的。不管是房地产还是互联网，是以客户服务为依据的。讲两句，万达跟百度合作，万达利用百度的平台分析客户数据，在万达里面的停留时间来判断，哪一部分的租金应该提升，这个数据分析是房地产发展的必然趋势。另外就是小米这块，小米的互联网思维是这样子，利用小米的平台像他的受众发布调查。他打造市场定制这个概念，实际上他的产品就没有，提前把消费者摸透。讲这两个方面，像温州这边的快的打车，还有百度外卖，是从客户角度出发推动商品的销售这块。从互联网这块要推动房地产的发展，还是要自下而上来推进，从角度的角度去推进房地产的发展。而不是像房开搞一个微信平台推广，我个人觉得是没有用的。 2014-12-5 16:56

[在场直播]上海逸和投资管理有限公司集团营销总监吴斌胜：大家好，我自我介绍一下，我是新进来的一个团队，是一个上海的投资管理公司，在温州也有参与很多的项目。控股开发的项目是位于龙港新城，总建筑超过150万方，预计明年会投入市场。我们公司不算出名，在温州也是对市场有信心的公司。我是上海来的，从上海这个角度怎么来看温州的，我来之前大家都说我们要去温州了，温州市场被“妖魔化”地很厉害。我来到温州觉得不是这样，包括有几个深刻的印象，包括温州领军的房地产企业，撇开规模它一定是房最好的地产，一定是全国最好的功能配套上市。温州的楼市很好，被妖魔化的导向跟房地产是无关的。温州人对投资房地产有一个独特的倾向和偏好，包括民间借贷，一些信心的崩溃，要是重塑了以后对房地产的前景还是存在的。还有电商，电商的营销方式在上海运用的很广泛，如果一个市场平稳，你完全可以去尝试很多东西，可以去不顾及很多的非议也好，谣言止于智者吧。我相信整个市场稳定的话，电商的市场是大有可为的。电商是一方面，我希望我们的视野要更广阔一点，能不能把房地产和金融结合在一起，有这样的想法存在。从我们公司运作的很多案例来讲，房地产跟金融结合把很多产品打包出去，也是非常有效的想法。 2014-12-5 16:39

[在场直播]温州市华鸿房地产开发有限公司策划总监夏映荷：跟大家探讨一下房地产营销的互联网思维，周主任提到了这个问题。这个问题我一直有思考，98年的时候我还是一个高中生，有一个好的名字就可以把房子给卖掉了，叶总（叶维坚 温州朗兆房地产营销公司董事长）在的话比较熟悉，那个时代因为供需的极度失衡，找一两个好点子的人去操作，一个傻瓜都能卖房子，现在不行了。一个项目的营销费用算起来，我做过最小的项目是总销额的1%，最高的4%，涉及到的人力、资金大家可以想像。我就说我最近工作的体会，华鸿房产是一个后起之秀，账面上比较好看老板都在积极拿地，作为前期是市场考察这一块去考察了几块地，也跟当地的政府接触过，这里有一个悖论，这是小地方。他们有一个共同点，现在的市场均价可能只有1万左右，可能是市场上焦灼的状态，几个月都没有一单成交。对我来讲，均价1万的市场价都不成立，价值3000以上我是不建议拿的。政府碰到了这样的问题，它想主导土地市场但是没有钱，它也没有办法在实体经济中创造税收，所以这个问题已经摆在他们面前而且很大，他也不知道怎么解决这个问题。怎么去解决这个问题，各个地方的实体经济过来考察。这几个地方碰到的问题跟温州是很像的，实际上温州碰到的问题，有十分是全国各地地方都存在的困难。这是大家要思考的，怎么去做、怎么去创新，这些大家要去思考。 2014-12-5 16:33

[在场直播]好望角房产策划机构副总陈德赚：大家都比较谦让，杨总和陈总都讲了，现在随着限购的取消，以及限贷的松绑，继12年降息以后的首次降息，在这一两个月里面有一些放松，体现政府对房地产市场的关注。房地产也是三大马车之一吧，这些的放开对温州房地产市场的发展是一个利好消息。在这样的点上，这些放开是不是意味着房地产春天的来临，以往楼市连续30几个月一直在跌，前几个月维稳。受库存量的影响，受温州自身的影响，还有民间融资难度比较大，大家有的资金链断了，温州房地产受伤蛮厉害。是不是靠这几个政策的出台使温州的房地产变好呢，今年到目前为止，温州整个市场有8000多套方房子，库存量还有待上市的还有很多。这样大的库存量经历了30来个月信心不断的打击之后，大家买房的信息受到了影响。在这时间我看到媒体从政策出台以后对政策加以引导，媒体应该在出台落地的过程中往这个方向与引导。其实老百姓很简单，政府的方向我们把它不断的放大或者影响，经过一段时间就被大家接受。虽然说很多企业家说资金链困难，我相信在温州的民间老百姓手上还是蛮有钱的，这几年银行老百姓的存款是一年比一年多，倒是有一些企业家资金链比较困难。 2014-12-5 16:15

[在场直播]三角洲房产代理有限公司总经理陈好：很荣幸今天参加这样一场沙龙，刚才杨总也讲到关于限购限贷方向的思考，这个主题是“是否能迎来春天”，从这几个月的数据来看，因为从1月份到11月份整个上市量是112万平方左右，去化量应该是87万，整个的上市去化差不多有76左右，整个去化率还是可以。按照温州现在的存量，总共148万平方，这个量是不够的。反过来看，9月份到11月份，9月份的成交量是145000，10月份是10万，11月份是17万，可以看出限贷限购政策放开之后，包括近期的利率降低之后对市场的推动，对后市的看好。当然在这里面杨总也提到，说到春天为时尚早，更多的交易量是通过价格来放开整个交易量，以价换量还是比较明显。作为整个房产市场而言，有148万的存量在，还需要从整体的供需平衡来看市场。现在从市场而言的话，我觉得还是有点恐慌心态，还是希望快速的回笼。跟去年相比达不到去年，去年是130万左右，到今年只有112万平方，只有一个月，上市的楼盘在12月的不多。确实面临机遇，后面可能尽量的降息、降准。对开发商有更多的思考，快速的放量，在这样的周期里面去拿地。我觉得更好的是去做好渠道，如何去解决在目前市场下面开发商的去话库存的问题。　　包括今天有温州网、红星美凯龙，还有媒体，包括营销公司的朋友，就像今天的话题一样，这样的一个危机与应对，作为房地产配套行业而言，对于营销公司而已，对于渠道、媒体而言，是如何整合资源，包括跟房地产相关资源的家居行业，给到客户更多的附加值，让销售通路更多的扁平化，让这个贸易就要来临的春天更放一些，量放的更大一些。 2014-12-5 15:56

[在场直播]浙江新中梁地产开发有限公司董事长杨剑平：2014年也快到年尾，也是房地产感触最深的一年，在这么深刻的一年里，大家能够及时的对房地产进行一些总结，和对明年的展望，我认为还是非常有必要。关于限购跟限贷的松绑，这主要有三方面，一个方面，有一次北京有一个司长在人民银行开会的时候，当时直白的问我一句话，限购跟限贷哪个对房地产重要，资金大于需求，这个需要不是人为的，也不代表是抹杀掉的需求。那么限贷不一样，是整个行业资金方面的需求。第二个，前段时间限贷限购为什么在这方面进行放松呢，说明整个房地产市场不行，这是非常现实的，也是此地无银三百两的感觉，说明国家房地产这方面的结构是有很大的问题。在很多城市来讲，用地方政府的行为拉动了地方的投资。地方政府的行为是什么行为呢？债务的举债主要在于房地产开发。第三个，限购限贷的话是不是迎来春天呢，关键看国家的经济宏观面，这是最主要的。而不是说某一个政策能够带领什么，大不了就是一个炸弹而已。什么一个大局呢？像这次降息一样的，我在上海那边接触过大企业，大家比较认同的是一个方向，本来预测是明年降息的，国家这么及时的做出降息的调整方向不错。温州上半年到9月份之前我去参加会议，讲的两个字最多就是“信心”。其实降息银行方面的宏观政策一出来，带动的方向、引领的方向和信心比什么都大。 2014-12-5 15:43

[在场直播]温州网经营中心主任周少艾：感谢各位房地产界的大佬以及房地产的朋友，今天很荣幸在大家这么忙的时间节点，而且在这么温暖的下午相聚在这里探讨现状以及未来。今天我想请大家提提建议，探讨国内发展的趋势和现状。 2014-12-5 15:15

[在场直播]“危机与应对”——2014温州楼市主题沙龙正式开始，今天到会的嘉宾有：温州网经营中心主任周少艾；浙江新中梁地产开发有限公司董事长杨剑平；温州雅园置业有限公司开发副总万峰；大发集团有限公司（温州公司）营销总监夏盛付；温州红日房地产开发有限公司副总陈先着；上海逸和投资管理有限公司集团营销总监吴斌胜；温州市华鸿房地产开发有限公司策划总监夏映荷；泰和地产机构市场研究中心陈俊；好望角房产策划机构副总陈德赚；三角洲房产代理有限公司总经理陈好。 2014-12-5 15:00

[在场直播]由温州日报报业集团主办，温州网、温州房地产行业协会联合承办、温州红星国际家居有限公司特别协办的“危机与应对”——2014温州楼市主题沙龙，会议邀请了温州地产顶尖精英人士共同讨论、碰撞，欲掀起一场温州地产界的“头脑风暴”。沙龙即将开启，敬请期待！ 2014-12-5 14:23