第三轮楼市调控启动半年有余后，对商品住房实施全面政府限价销售的行政调控手段，终于由地方政府“火线出炉”。

　　“商品住房一律限价销售”的起点，在于环首都经济带上的“明珠”香河——依据河北省政府的统一部署，香河县域内的商品住房项目将从即日起全面实施政府限价销售。

　　在此之前，行政限价的管理手段在全国范围内也仅局限于政策性住房领域，至此，香河成为第一个对所有商品住房实施全面限价的地方政府，也成为全国首个实施行政性调控手段的县级行政单位。

　　按照河北省政府的统一部署，曾因与北京公交联通、区号统一而经历房价快速上涨的“环首都经济圈”，或将成为行政化调控楼市的又一个起点。而在此时，房地产开发企业也将难逃亏本销售的命运。

　　日前，河北省廊坊市香河县人民政府下发通知，要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。

　　《香河县人民政府关于对新建商品住房实施限价销售的公告》(下称《公告》)显示，对于高档商品住房的最高价，将控制目标限制在11000元/平方米。

　　万通地产、绿地集团、富力地产等在香河进行房地产开发的房地产企业的相关负责人，均向《中国经营报》记者证实，从6月开始他们陆续接到了发自香河县人民政府的通知，要求开发企业对定价进行调整。

　　在此之前，政府对于商品住房全面实施限价销售并无先例，主要的行政限价行为，主要集中于政策性住房领域。北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者，在政策性住房体系中，经济适用房由政府直接确定销售价格，而限价商品房政府则通过在土地招投标中设定日后销售价格的上限，对定价施以影响。对于商品住房实施全面、统一的价格限制，则并无先例。

　　同时，这也是2010年底，第三轮楼市调控陆续展开以来，首个实施行政调控手段的县级行政单位。在此之前，无锡、金华、温州等地级城市在住房和城乡建设部的要求下，陆续实施对非本地居民的限购措施。但行政性调控手段始终未波及到县级行政单位。

　　当地开发企业销售负责人告诉记者，按照香河县政府的“通知”和《公告》，对于已获得预售许可、未签署商品房预售合同的，要按照控制目标提出的限价标准进行调整，否则将不予销售备案；对于未申请、批准预售许可的新建商品住房项目，要按照控制目标提出的限价标准进行定价，否则不予受理、批准预售许可。

　　“对于具体如何划分普通商品房、高档商品住房的标准，县政府以及房管局方面还没有具体的解释，我们也在等，等待县里面的通知。”当地一位开发企业的负责人告诉记者。万通地产、保利地产、万科、绿地集团等在当地进行开发的房地产企业均表示，未接到“划分标准”的相关通知。

　　《公告》明确要求，对于不遵守限价销售的房地产开发企业，将予以暂停其商品房网上签约的权限。这将意味着商品住房无法正常销售。

　　河北省住建厅一位官员6月14日上午向记者证实，香河县政府对新建商品住房进行行政限价的政策，是按照河北省落实中央房地产调控政策的统一布置进行的。但对于统一下达文件一事这位官员表示不便评价。

　　记者了解到，在香河县政府下发行政限价通知之前，河北省住建厅已经下发了《河北省住房和城乡建设厅关于进一步做好环首都部分县(市)房地产市场调控有关工作的通知》【2011】316号(下称“316号文”)，这份文件是环首都相关市县房地产调控的主要指导精神和依据。

　　2010年开始，河北省政府提出环首都经济圈概念，并提出区号与北京统一、公共交通与北京联通，并提出建设与北京接洽轻轨的远期规划。于是，包括燕郊、香河、固安、大厂、涿州等县市的房地产价格出现快速上涨，上述市县中，单个新建商品住房价格最高的，部分已经达到20000元/平方米。

　　涿州、大厂、固安等地政府房管系统的内部人士均向记者证实，他们已经收悉发自河北省住建厅的316号文，并已经组织相关行政主管部门进行学习、研究、落实。这些城市住建系统的内部人士均表示，在适当、必要的时候，也会进行相关的限制性调控措施。

　　记者了解到，河北省部署环首都部分县(市)房地产市场调控、香河市全面实施商品住房限价销售的目的，均是为了确保“房地产价格控制目标”的完成。此前，国务院下发通知，要求各地方政府依据“当地经济增长目标”、“人均可支配收入增幅目标”和“当地居民购房支付能力”，设定当年度“新建住房价格控制目标”，并要求各级政府逐级考核，对未完成任务的，将视原因、情况进行问责。

　　在香河县政府正式下发行政“限价令”之前，鉴于环首都相关县市房地产价格快速上涨造成与当地居民购房支付水平的差距，国务院相关部门已经开始考虑在部分中小城市择点进行“限购”，以缓解环热点城市周边市县房地产市场快速上涨的压力。

　　在之前与国务院相关主管部门的多次沟通中，河北省政府方面通过不同方式传递了环首都地区受到北京市房地产市场的影响，房地产市场调控压力较大的信息。此前，住建部一位官员向记者表示，国务院下发的相关调控政策中，对限购等行政调控手段的使用的定义是“市场热度价高”、“房价上涨较快”的城市，而不是以城市规模和行政级别划分。

　　记者了解到，河北省下发的316号文中，对于环首都县(市)针对本地采用的房地产调控手段，提出了原则性的方式，但要求各当地政府依据本地的实际情况，选择最有效率的手段予以实施。

　　在当地进行房地产开发的绿地集团等企业负责人均向记者表示，如果按照香河县政府的三个档次限价，至少在当地进行高档商品住房的开发企业，将暂时面临“亏本”的尴尬局面。

　　从2009年开始，陆续有房地产开发企业进入香河开发低密度住宅项目以及商住项目，记者通过河北省国土系统核实的土地成交价格显示，2009年以来，香河进行公开出让商品住房用地价格是60万~80万元/亩。由于低密度住宅项目的容积率在1.0左右，可供销售的住房面积较少。综合分期开发的因素，大量香河开发的低密度项目，楼面成本价已逼近6000余元/平方米，再加上建设工程成本、管理费用、营销费用等，成本已经逼近9000元/平方米。

　　“如此计算，如果后期项目仍然实施限价销售，那么整个项目的成本很难平衡，亏本恐怕是我们不得不面对的一个尴尬现状。”当地一位开发企业的负责人向记者表示。

　　“如果简单地实施行政限价，很可能造成与北京房地产市场价格价差的进一步拉大。”北京四方联达房地产经纪机构总经理杨少锋告诉记者。

　　河北省房价水平较高、房地产发展热度较高的城市，主要集中在北京的东部和南部地区。比如，通州区2011年截至目前的商品住房均价水平在20000元/平方米左右，大兴区为14000元/平方米左右，如果比邻通州区的香河按照11000元/平方米的上限“限价”，那么两者之间的价差就高达9000元/平方米。

　　杨少锋担心，这9000元/平方米的价差可能会导致更多北京的资金进入当地买房。目前，河北省环首都各县市执行的仍是“限贷不限购”的政策，即对于非本地居民在当地购房，不能提供一定年限纳税和社保记录的，银行不予发放按揭贷款，但全款购房不在限制之列。也就是说，如果全款购房，非本地户籍人士在当地购房不受任何限制。

　　相关统计显示，2011年在香河等地销售的别墅、类别墅项目中，70%以上的成交客户来自北京，其中几乎100%的成交客户采用了全款购房的方式。燕郊、大厂等市县的成交与付款方式，大致也与此相似。

　　“如果出现行政限价导致的价差，招致北京资金迅速进入的话，我认为，不能排除河北省方面在个别环首都县市实施对非本地居民的购房资格进行限制的可能性，因为调控的核心目的在于使房地产市场的发展水平，与当地居民的购房支付能力相匹配。”杨少锋说。

　　对于择点限购的可能性，河北省住房建设厅的官员表示不便发表评论。但杨少锋相信，限价之后，恐怕就是限购。

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