北京楼市库存高达10万套 品牌开发商开始促销
尽管还没有到达2008年库存12万套的峰值，但在政府的严厉调控之下，作为全国房价标杆城市的北京，房地产库存已经开始迅速增加。
北京市住建委的统计数据显示，截至6月7日，北京期房、现房库存总量为101912套。北京中原地产、亚豪经纪等第三方市场机构的监测则显示，3月以来，北京市期房销售签约率仅有47%，依据5月北京房地产平均价格计算，库存货值约在280亿元人民币。为缓解未来可能出现的资金压力，北京楼市的房地产开发企业开始增加供应，以期通过增加销售回笼资金的额度。而开发企业大规模降价的趋势尚未出现，但已经有部分房地产开发企业开始加大销售过程中的折扣幅度。作为曾经房价最为坚挺的“堡垒之一”，北京楼市正处在变革的前夜。
库存增加“4个月的库存就多出了超过9000套，即便在楼市波动最大的2008年，也不过是这个水平。”6月9日上午，北京市住建委的一位官员向记者表示。所谓库存，即是获得了预售行政许可但未签约销售的期房以及已经封顶但未签约销售的现房。
在北京市住建委的统计中，到6月7日，这两项科目的总量相加，已经达到了101912套。而在2011年2月，也就是第三轮严厉限购政策开始执行的当月，北京是商品期房、现房“批而未售”的库存总量，还只有92932套。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于1~5月新申领预售许可证的楼盘较去年同期偏低50%以上，因此，在6月之前，入市销售的各类房源较少。“但就是在这样的情况下，库存还是上升的了10000多套，可以初步分析出，很多新批可售房源，刚刚入市，就变成了库存。”他说。
北京市住建委的数据统计证实了上述说法。2月16日~6月7日，北京市总计对48个商品住房项目授予了预售、销售许可，总计房源套数为16631套，截至6月7日，完成网络签约并报北京市住建委备案的成交记录为7859套。简单计算，2月16日后发放预售、销售许可证项目的平均销售率，约为47.3%。
另外53.7%的新增可售房源，在刚刚可售的情况下，迅疾变成了库存房源，调控力度对房地产市场的影响，由此可窥见一斑。
前述北京市住建委官员告诉记者，从未出售房源的绝对数值上，目前北京还距离2008年的峰值有一定的距离。彼时，受到国际金融危机以及先前调控的双重影响，北京楼市的库存总量一度超过12万套。
“但是，我们的感觉是从2月以后库存的增加速度甚至要超过2008年。”张大伟表示，达到2008年时的峰值，“不需要太长”的时间。
房企推货一边是迅速增加的库存，另一边却是房地产开发企业开始在6月开始加大推货力度，由于预见到下半年的贷款政策继续收紧以及其他融资渠道的阻断，房企希望通过加大销售房源的力度，来增加资金回笼的额度，以备不时之需。
中原地产进行的监测显示，6月第一周，北京新增批准预售新建商品住房面积总量，比上一周环比上升了129%。而按照通常情况，进入6月之后，房地产开发企业的推货量都会显著上升，因此中原地产认为，这一数据在接下来几周中，仍然会快速上升。
“我们现在甚至遇到了两个同区域的楼盘可能同时在同一天开盘的现象，这在我之前的从业经历中，还没有遇到。”万科股份的一位项目负责人告诉记者。记者了解到，5~6月，万科有2~3个项目集中开盘销售，已经或者即将获得批准预售房源，超过700套。
保利地产、首开集团、绿地集团等房地产开发企业在京的销售进度与入市房源总量，亦在同一水平。
北京市住建委的官员则向记者证实，从5月中下旬开始，该部门的“收件”数量明显增加，审批预售许可的工作量，也在逐步加大。他表示，增加供应也是政府的意愿，因为供应加大后，房地产市场价格上涨的压力，将在一定程度上得到缓释。
在存货逐步可能增加的情况下，房地产企业的销售任务，却不容乐观。记者了解到，截至5月底，华润共完成销售额126亿，占全年目标的42%；绿城同期完成销售额152亿，仅占全年目标的约28%。万科股份、龙湖地产则是少数完成半年销售任务的全国性房地产开发企业。
“我提醒我们的销售部门，即便是蓄客(意向型客户积累)的数据情况比较满意，也不要太乐观，有购买意向的客户中，能够一半实际购买，都是一个很好的结果。”万科北京公司副总经理肖劲表示，市场总体存货的加大，对于所有的开发企业都是一个巨大的考验。
价格缝隙库存增长的压力之下，尽管房地产开发企业尚未就大规模的降价形成趋势与共识，但价格坚冰的缝隙已经出现。
记者获得的住建委相关统计数据显示，2月16日后，北京商品住房总签约面积为847936平方米，平均每平方米的签约均价为19693元，去年上半年签约的均价超过23000元。以此预售均价计算，总货值为446亿元人民币，截至6月7日，已签约的总货值为167亿元，库存总货值约在280亿元的水平。
这一点，开始促使房地产开发企业在销售的过程中，开始考虑价格杠杆的效用。记者了解到，金融控股开发的金色漫香林项目，开始采用对购买该项目两居室的客户，通过各种方式实施打折优惠的办法，其减价额度，最高已经达到20万~30万元的水平。不过，这种幅度，在北京还属于个案。
“现在应用价格杠杆后，效果还是比较明显，另外一个位于昌平的新盘漫香苑项目，我们也基本上以区域均价持平的价格定价，在20000多元左右，目前得到的反馈也比较好。”金融街控股一位负责销售的高管表示。
万科即将入市的回龙观项目，目前的正常折扣也已经达到97折，房山窦店项目的定价则维持在总价不超过100万元的水平，万科内部人士坦言，如是定价之后，该项目的销售速度远远超出公司的预期。
这一点，很可能对现金流已经形成紧张预期的房地产开发商形成鼓励和刺激。链家地产报告显示，2011年一季度，我国房地产开发企业资金来源总量为19268亿元，同比2010年一季度的21990亿元，下降近12%。
21世纪不动产首席分析师常智认为，房企下半年销售前景仍不明朗，销售回款部分仍疲软。加之开发贷款收紧，未来仍有加息预期。在此背景下，开发商加大推盘力度、并适当运用价格杠杆以求资金周转，不失为明智之举。
签约率低迷端午节三天小长假，北京市新房住宅(包含保障房)成交316套，二手房住宅共成交120套。与2011年“五一”假期和清明假期相比，创2011年小长假的成交量新低。