二手房成交回暖这类“老破小”却尴尬了

温州网 2022-08-18 14:56:59

近期，在北京、杭州等城市出现了“老破小”降价出售、成交量降低的现象。

　　近期，在北京、杭州等城市出现了“老破小”降价出售、成交量降低的现象。7月的温州市区二手房成交小幅上涨，市场成交活跃，部分“老破小”遭遇了同样的尴尬。

　　市民张先生在人民路周边的一套完全符合“老破小”标准的二手房，挂出去了三个多月，不但没成交，现在连问的人都没有，这让他对7月份的二手房回暖颇具疑惑。

　　事实上，关于“老破小”的话题一直是二手房市场的热点。一些人认为价格低、位置好、配套完善，翻新一下好像也能过上自己的理想生活；另一些人则认为老小区实际的居住环境并不舒适，公共设施老旧，物业管理水平一般，而且很多老房子还不好办贷款。

　　老破小为啥难卖?学区价格回落成诱因

　　众所周知，温州最受市场追捧的“老破小”非头部学区房莫属。

　　在温州市中心，温州市实验中学（温六中）周边，坐落着一批“老破小”。在去年底的时候，一套40多平方米，房龄在30年以上的“老破小”，总价基本在300万元以上，很关键的因素就是，在它的旁边，就是温州市实验中学，但在今年，类似面积的房源报价约为230万元/套，而且房东和购房者对价格都咬得很紧，与往年相比成交显得低迷。

　　因为靠近名校而选择“老破小”，且面积越小单价越高，这是温州一部分老小区的购买逻辑。

　　但市区另一部分同龄的房子，就并没有那么幸运了，这些房子在出售时因为没有好学校作为配套，如果加上短期没有拆迁预期就失去了较大的竞争力。

　　和周边次新房比，老破小有一定性价比

　　“房子距菜市场100多米，旁边就是公立幼儿园，周边商业氛围也很浓……”陈先生居住在景山繁荣社区东小区，房龄近25年，楼梯房，在他看来，住在该类小区一个很大的优势——生活成本低。每月仅需缴纳少量的垃圾处理费，虽然小区不大，但经过改造之后，让这里多了几十个停车位。

　　几年来，该小区的单价一直在1.5万~1.9万元之间，相当稳定，在陈先生看来，住进这类老小区，对居住者相当友好，付出不高的购房成本，生活就能很精彩。

　　但涉及到转手则是残酷的市场现实，陈先生的邻居2年前花70多万元买了一套50多平方米的房子，装修花了10来万元，近期，这套房子再度挂牌入市，但意向买家的报价基本不超过85万元。据中介工作人员表示，随着时间流逝，这类本来就饱经风霜的小区，如果没有独特优势，大概率面临价跌的可能。

　　老小区值得买吗？入手前这些现实问题需要考虑

　　21世纪不动产工作人员芸芸表示，目前普通电梯次新房和老房子已形成自己的差异化优势。比如从总价上来看，普通老房子总价往往能控制在150万元以内，而部分10多年的电梯二手房总价则能控制在200万元内水平，实则单价更低。

　　值得注意的差异点在于，老房子的成本不仅是购买单价，买入后的装修和维护成本，因为使用年限久，许多隐蔽工程或许面临重做，在装修支出上，是不可忽视的成本；另一方面，房子如果过于老旧，房龄超过25~30年，可能会被银行拒贷。也就是说，购房者需要一次性拿出一大笔钱付全款。

　　其次是增值空间小，换手比较难。买下一套老房子，需要面临的另一个问题是，你准备在这套房子里住多久？如果到了换房周期，你会发现，这套房子未必容易卖出。

　　最后则是部分“老破小”倚重的教育资源。近年来，越来越多新小区学校建成投入使用，能保证孩子们就近入学，“老破小”的整体教育优势有可能进一步被稀释。　

　　来源：温州都市报