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二次改造的“尺度”在哪?七都别墅、绿轴豪宅等一批违建又被拆拆拆!

温州网 2022-03-16 10:49:27
究竟,执法部门执法的尺度在哪?今天,咱们就一起来看看……

  导读:最近,府东家园高层顶楼违建集中拆违引发社会强烈关注。近一年来,华侨花园别墅、温州悦府、温州中心、金玉府等一批首改、高端改善小区典型违建案件被曝光,释放了严监管的信号——执法部门常态化巡查、精准性监管、典型性曝光,就连有一定年份的小区也不例外。

  究竟,执法部门执法的尺度在哪?今天,咱们就一起来看看……

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  首先,咱们来看看最近执法部门曝光的一些案例:

  鹿城南汇一小区

  近期,鹿城区综合行政执法局收到市民举报,鹿城区南汇街道某小区一楼住户对其家门口的草坪进行硬化。

  执法人员接到投诉后立即赶赴现场,发现该住户北首门前约7㎡左右的草坪用水泥硬化。

  执法人员及时约谈当事人,与其沟通,宣讲相关法律法规,经执法人员的耐心沟通及法制宣传,当事人表示配合执法管理。近日,鹿城区综合行政执法局已组织人员对草坪的水泥硬化予以拆除。

  违法事由:将部分绿地硬化、破坏植被,涉嫌侵占绿地,致使小区绿地率降低。

  永川锦园

  设备层,是指高层建筑的某一楼层,其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置。然而,温州永川锦园小区的设备用房竟然被隔成十几个“房间”住人,不仅居住环境恶劣,还存在严重的安全隐患……

  永川锦园小区1幢2层上方建有设备层,四周敞开,面积达300多㎡。设备层高度不到2米,部分地方因为铺设有设备管道,管道铺设处高度不足1米,需要弯腰才能走过,里面被围蔽搭出10余个小房间,每个小房间里面铺设有多张床。此外,厨房、洗手间等配套设施也另有设置。设备层外面是露天阳台,与三楼房屋只有“一板之隔”,伸手就能抓到三楼阳台栏杆。

  上述设备层搭建、群居,产生小区居住、消防等多重安全问题,居民多方投诉引发媒体关注。针对投诉,鹿城区综合行政执法局高度重视,率先介入,积极着手拆违事宜。期间,执法人员多次上门耐心督促违建内部居住人员搬离,做好充分事前准备,并于3月9日联合五马街道组织拆违行动,彻底拆除上述设备层特殊类型隐患违建。

  违法事由:涉嫌改变设备层使用功能,存在消防、居住等安全隐患。

  七都某别墅

  近日,七都某别墅区业主试图在自家别墅区地下建造类似“猫耳洞”工事,企图躲避执法人员的违建监管,可谓是“明修栈道、暗度陈仓”。

  还将地下室出入口做成空调外机设备箱的样子,木箱外上着锁,从外部看让人觉得“一切正常”,但终未逃过鹿城区综合行政局执法人员的“火眼金睛”。

  据了解,该幢别墅在2018年11月进场时就曾因开挖地下室,被鹿城区综合行政执法局依法查处。经整改后,地下室洞口被掩埋,在过去的3年里,一直未有异样。直到近期,该别墅主体建筑日渐完工,业主终究还是按捺不住“执着”的心,选择了设备房作为出入口,再次建设地下空间。在现场可以看到,该地下构造入口处只有几十公分,但凡胖点或腰身不好的根本进不去。

  基于实地详细勘查和充分了解的基础上,执法人员现场告知当事人违法事实,并向其开具《责令限期改正告知书》,责令其尽快整改。

  在后续巡查中,由于业主并未在期限时间内做出改正,鹿城区综合行政执法局组织人员便对其强制性整改,对该地下建筑填埋、封闭、覆盖。

  违法事由:涉嫌擅自开挖地下室,若擅自挖空地下室,二力平衡容易被破坏,影响结构安全,或将导致楼房往一边倒,也会降低墙体的抗震性能。

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  类似的违法建筑案例,并不少见。

  去年7月22日,房哥平台就报道了温州悦府、华侨花园等通过封闭露台、搭建楼梯、利用原始的架构,搭设房间等将“赠送面积”变现。(详见历史文章:这样“偷面积二改”很危险!温州悦府、华侨花园违章纷纷被拆......)

  ▲宏地·温州悦府一处拆违现场。图/明达说事

  今年1月前后也报道了岛中岛别墅、大公馆、华侨花园、温州中心等小区违建被拆除。(相见历史文章:拆拆拆!岛中岛别墅、大公馆、华侨花园、温州中心等花式违建被拆除……)

  ▲大公馆二期加层违章搭建

  最近,报道的府东家园拆违,更是因违法建筑规模之大和拆违预计持续时间之长而备受关注。(详见历史文章:昔日温州“头号神盘”被集中拆违!81处违建或拆违至6月底……)

  可见,执法部门对违法建筑的管理一直是“严监管”的态势。加上如今高层住宅和别墅区较多,日常巡查难度较大,且存在建筑隐蔽、位置较高等现象。房探了解到,无人机航拍等科技手段,也已经成为了执法部门巡查违法建筑的标配。

  另外,近年来,执法部门也通过“违法建筑不拆、产权冻结不能过户”的方式来处置。即对存在违建的房屋,启动冻结房产登记抵押手续,直到违建拆除。换言之,存在违建的房屋将无法买卖、过户和获得抵押贷款。

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  那么,问题来了。屋顶露台再利用、空中花园打造等等,在温州也非常常见。拆违力度这么大,执法的尺度在哪里呢?

  房探日前也咨询了相关人士。目前,执法部门认定违法建筑的法律依据主要根据《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《温州市区违法建筑认定标准(试行)》等法律法规。

  具体的来说,类似已交付高层违建被拆除的常见类型主要有以下几种:

  (仅供参考,具体以属地执法部门相关回复为准)

  A:对原有建筑物进行拆除重建、改建、扩建

  不能在原有建筑物基础上进行拆除重建、扩建、改建,建设永久性的围合隔断、顶盖等建筑物或附着物。如砖混结构或者玻璃的墙体、顶盖等等。

  ▲《浙江省城乡规划条例》第五十九条

  常见的违建行为中,顶层公共避难(消防)空间的违法搭建,天井部位的擅自扩建,退层露台加盖的阳光房、别墅私自加盖扩建等都将会被认定为违法建设。

  ▲府东家园违法加盖阳光房

  B:不能影响房屋结构、使用功能和主体安全

  对于露台、花园等的利用,不能破坏原有结构,影响原有使用功能(如排水、设备使用、绿化)。

  如不能在屋顶增设泳池、不能将设备层改建为出租房、不能对叠墅下叠花园绿地水泥硬化等等。

  C:不能搭建有安全隐患的建筑等

  不能建设有安全隐患、影响相邻建筑安全,或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的;

  考虑到温州多台风,搭建临时简易玻璃房、金属架构、简易棚房等,存在一定安全隐患。因此,类似建筑也常被要求拆除或恢复原状。

  D:合理利用要有度

  回到广大业主最为关心的问题,那么对于露台、空中花园等又该怎么合理利用呢?

  ----首先应当明确,不能侵占消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地。光伏经审批后是可以建设的。但不能在光伏之下再擅自建设建筑物。当然,光伏建设如果占用业主共有空间,还要获得共有方的许可;

  ▲七都某小区部分户型涉嫌违规封闭示意,见红圈处。具体以执法部门为准。

  ----常规的景观装饰只要满足没有隔断、影响使用功能、没有安全隐患等条件,如种花种菜、做小型花池、铺设地砖和木平台等等,一般是问题不大的;

  ▲府东家园某户对顶楼露台地面墙面进行铺砖。

  ----再像,有的业主想要上楼顶浇花等,需要架设楼梯,那么浇筑永久性的混凝土结构的楼梯一般或涉嫌违法建筑,而装搭可拆卸的木制楼梯、伸缩性楼梯等,则不属于违法建筑。

  以上内容仅供参考。建议业主在二次改造时可以向属地执法部门了解,同时要注意适度,以免得不偿失。

  来源:温州房哥

  原标题:二次改造的“尺度”在哪?七都别墅、绿轴豪宅等一批违建又被拆拆拆!

本文转自:温州新闻网 66wz.com

温州淘房网 编辑:温正祥责任编辑:董晶亮监制:张佳玮