◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥/麦田夫斯基

黄龙学区房的热度从2020年年初，烧到年尾。 中国铁建·未来视界（备案名：森海名邸）终于迎来开盘了，毛坯均价 约31750元/㎡。

▲项目相对位置示意

而值得玩味的是， 竞品楼盘宝龙雅戈尔·未来城壹号（备案名：麓台里） 于2020年12月8日率先开盘，为了“截胡”，一次性推出1522套住宅，堪称 市区近年来推盘量最大的一个项目，毛坯均价恰恰也是 31750元/㎡。开盘认购当天约售出500来套房子……

当然，最让购房者关心的，还是这两个楼盘的学区归属问题。坊间消息一度传出：宝龙雅戈尔·未来城壹号的施教区 仅为温州市实验中学教学集团集新校区初中， 可能不包含小学。

▲温州实验中学教学集团集新校区效果图鸟瞰。

But，就在1月初，未来城壹号销售发送信息称：

• 宝龙雅戈尔·未来城壹号 施教区与中国铁建·未来视界一致 。
• 如果交付后学区不一致， 可以无条件退房 。并且，还将会形成 书面承诺 直接作为附加条款写进合同内 ，并 加盖公司公章 ！

这又唱得是哪出？好奇心驱使之下，据房探打探，最新小道消息可能是这样（未经证实，请自行甄别）：

关于黄龙“实验双星”集新校区施教区如何划定、学籍分配等问题上，属地教育部门和城建部门曾有过不同意见。

教育部门主张：考虑到 学校规划规模限制， 学籍“僧多粥少”，无法保证未来社区内所有楼盘划入施教区内，因此在小学和初中学籍分配上，两个项目有不同优先级。

但这一主张遭到了城建部门的反对。

城建部门主张：由于两项目所在地块地价差不多，都是因“学区溢价”而产生，因此从利益公平性上而言理应“一视同仁”。否则，容易引发连锁反应。

经过各方博弈后，市一级也关注到这一问题。据说 稳定和公平占了上风。

因而， 未来城壹号和未来视界大概率将享有同一施教区。这也是为何，宝龙雅戈尔敢于以 “白纸黑字加盖红色公章”的方式输出，不然岂非“搬起石头砸自己的脚——自寻麻烦”。

值得注意的是，若两者学区一致，在学校办学规模不变的前提下，未来很可能会迎来 招生红色预警，特别是 小学。 （具体可见历史文章：不搞清楚会出大事！关于黄龙实验学区房“僧与粥”的问题…… ）

那么，问题来了。提早囤“学区房”或是资产配置， 究竟买谁更划算呢？请接着往下看！

首先，咱们来看看 未来视界的基本情况——

A

开盘楼幢

本次预售《森海名邸》一期，预售范围 （依照地名办标注，下同）1#、3#、5#、7#、10#, 住宅建筑面积84257.98平方米，住宅720套。

▲未来视界一期开盘商品房楼栋分布图。图左即为黄龙“实验双星”。

本项目预计将在2021年12月30日主体全部结顶，计划于2023年12月30日竣工，预计于 2024年3月31日交付使用，具体以实际为准。

B

区位

项目位于鹿城区广化街道原黄龙商贸城。

▲项目相对位置示意

关于项目区位等，前期文章已做分析，不再赘述。来简单看看周边的主要不利因素。

▲ 项目楼栋分布图与周边航拍图重叠模拟（有误差）。红色箭头为宗教建筑视线，红色实心点为宗教建筑，黑色实心点为加油站，蓝色实心点为工厂等，可能有误差，以实际为准。具体详见VR地图。制图/k1va

对未来视界部分房源影响较大的主要有：

• C-09地块 （项目东北侧） 直线距离约130米处有 中石化加油站 （见上图黑色实心点） ，即 1#北侧，主要对1#部分房源有影响；
• C-04地块（项目北侧）直线距离约400米处有 太平寺、白云观等宗教建筑、烈士纪念馆等 （见上图红色实心点） ， 虽有一栋商办楼阻隔，但仍可能 对8#、7#西边套部分高楼层、11#高楼层部分房源有一定 视线干扰 ，但视线内不怎么触目。 这主要是太平寺建筑风格有别于常见的宗教建筑，立面对比度没有那么强烈。太平寺为宋式歇山顶，色彩上以深色为主，古色古香。而其他宗教建筑等相对体量较小，周边有绿植遮挡，视线内不太明显。具体可查阅VR地图。

▲未来视界北侧 VR实景

楼市VR地 图， 周边实景和 未来规划一网打尽！

C

布局设计

未来视界是 浙江省首批未来社区试点，由 世界500强央企中国铁建开发。项目 由C-04、C-09、C-15三个地块组成，分别有高层住宅7幢、4幢和8幢。C-15地块容积率为3.1，其余为3.5，绿地率均为35%。整个项目共有商品住宅约 2120套。

▲未来视界鸟瞰效果图

住宅立面以玻璃+干挂石材+干挂铝板为主，部分为外墙涂料。

▲未来视界外立面效果图

未来视界的一大特点，即是7#、10#北面等规划了高线连廊（目前运营方案未最终确定），连廊的高度约4.6米，项目一层全架空，高度约3.9米。预计临近连廊的低楼层2-3层私密性可能会相对较差。据说，开发商会在高线连廊临近住宅处种植乔木遮挡视线，以确保隐私。建议 对此敏感的购房者选房时确认清楚。

▲未来视界高线连廊示意

▲高线连廊效果图示意

项目整体为南偏西约11°，在舒适范围以内。项目楼间距大多略大于设计下限，在约50-52米左右。

▲项目间距示意

以下为项目大寒日日照模拟。

▲项目大寒日二层窗台日照模拟分析图。黄色代表日照时长1小时，绿色代表2小时，蓝色代表3小时，深蓝色代表4小时。

日照简评

一期开盘楼幢中多数楼栋南面楼间距在50-52米之间，相差不大。

一期首开 1#南侧为高约79米多的2#和3#，正南侧间距约为53米，预计大寒日 正午12层及其以上不会被遮挡。 东侧房源整体日照好于西侧房源。

3#南侧为高约73.5米的5#，正南侧间距约为50.68米，预计大寒日正午 11层及其以上不会被遮挡。 东侧房源整体日照好于西侧房源。

5#南侧为道路和规划公园绿地，南向无遮挡，全年即便是 低楼层日照质量也较好。

7#、10#南侧分别为高约76.65米的6#、9#和12#，正南侧间距约为51.75米，预计 大寒日正午12层及其以上不会被遮挡。其中， 7#西侧房源整体日照好于东侧房源。

D

户型分析

未来视界主力户型为 建面约109㎡、129㎡、139㎡和183㎡。 住宅标准层层高约 2.9米（C-15地块18#除外，为3米），裙房及架空层层高约 3.6米。

文中涉及的 户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。

建面约109㎡（G-02a）：

▲尺寸仅为示意，以销售口径和实际为准。

建面约109㎡（G-02b）：

▲尺寸仅为示意，以销售口径和实际为准。

---- 两个户型大同小异，为两梯四户流行户型。未来视界户型的亮点在于比市面的房子多了空中花园， 大致为套内建面的约10%。

---- 不同的是，a户型是 两梯四户中间套，北侧为天井和连廊。b户型是 夹边套， 北面无连廊，南北通透，采光、通风、私密相对更好。

▲1#、10#夹边套04、05户型示意，图/温州市房地产市场信息交易网。

----另外，b户型入户即为玄关，入户相对更有礼序感。

建面约129㎡（G-03a）：

▲尺寸仅为示意，以销售口径和实际为准。

建面约129㎡（G-03c）：

▲尺寸仅为示意，以销售口径和实际为准。

----两者均为两梯四户的边套四房户型。其中a户型为两朝南大边厅户型，只有两朝南，但 几乎零过道， 空间利用率很高；而c户型为 常规的三朝南四房户型，过道浪费较多，各功能空间舒适度略差。

----总之，这两个 户型各有优劣，按照房哥个人偏好，选择a户型东边套，舒适度更好。

虽然未来视界与未来城壹号均价一致，但其中的门道可不少。

E

价格分析

备注：备案价即为一口价。项目实行住宅全装修交付，装修单价为2300元/㎡。

未来视界和未来城壹号毛坯均价均为 31750元/㎡。 未来视界的亮点即是高线连廊、九大配套等 ，但这些配套 毕竟大多与周边共享（部分如健身中心、健康小屋等社区内部配套除外） ，无非是多走一段路。而主要高频使用的住宅配套，一般大多数改善型楼盘也已经配备。因此，可以说，在产品上，未来城壹号与未来视界差别不会太大。

中国铁建·未来视界的一大优势或许是离黄龙“实验双星”学校更近，且大概率可以通过高线连廊直达。这对孩子来说更为安全、方便，且可以多节省时间。

另外，未来视界装修单价为2300元/㎡，未来城壹号约为2550元/㎡，相差约250元/㎡。两者配置的产品差不太多，但在洁具、客厅地面配置等方面略有区别——

洁具：

• 未来城壹号台盆、花洒、坐便器、龙头等均为科勒；

▲宝龙雅戈尔未来城壹号样板房实景。仅为示意

• 未来视界台盆、坐便器为杜拉维特，龙头、花洒则为汉斯格雅。

▲中国铁建·未来视界样板房实景

客厅地面配置：

未来城壹号为800*800仿石砖，未来视界为800*800石材。

也就是说装修方面，未来视界性价比相对会高一些，但这差距 平摊在房价中，每 平方米单价相差并不太大，预计总价差在数万元左右。

那么，与未来城壹号相比，产品怎么选呢？咱们可以从三类产品价格维度来分析：

三类价格维度

简单梳理可以发现，首开的高层分为三个维度的产品，即：

• 特殊楼层 （如13层、14层、18层）；
• 低楼层 （如2层、3层等）；
• 普通楼层 。

咱们以户型面积段相当，区位相差不大的7#03户型与未来城壹号17#04户型做个对比：

▲未来视界楼层价差示意

▲未来城壹号楼层价差示意

---毫无疑问，在 特殊楼层上，无疑是 未来城壹号价格更为便宜。以1#1801为例，毛坯价格仅为28370元/㎡。与相邻楼层价差达到了4000多元/㎡；

----同样，在 低楼层1-3层上，无疑是 未来城壹号价格低了很多。

----但在 普通楼层上，两者价格差距不大。两者首开面积段相重叠的为未来城壹号的建面约100-105㎡、未来视界的108-110㎡，以及建面约130㎡。

以建面约 100-110㎡为例，咱们以条件相差不大的未来视界7#903和未来城壹号17#904为例，前者价格为31297元/㎡，后者价格为31100元/㎡，未来城壹号便宜约197元/㎡。再以同楼栋19层为例，未来视界7#1903价格为31847元/㎡，未来城壹号17#1904为31650元/㎡，未来城壹号便宜了约197元/㎡。

也就是说，在建面约100-110㎡这个面积段，同楼层， 未来城壹号便宜一点，但差距较小。

再以建面约 130㎡为例，未来城壹号均价高达约34507元/㎡，未来视界则为32610元/㎡，相差了 近2000元/㎡。因此，大户型上， 未来视界更有性价比。

总的来说， 110㎡左右的主力户型， 未来视界价格略高，但整体条件略好些（离学校近步行可达、装修性价比略高），所以 两者性价比差距不大。而大户型方面，未来视界更有性价比。

最后，来看看未来视界选房注意事项。

E

选房注意事项

备注：备案价即为一口价。项目实行住宅全装修交付，装修单价为2300元/㎡。

关注

5#房源

优先考虑5#房源。理由如下：

5#南侧为规划公园绿地，与其余楼栋相比，无论是 采光、日照、通风，还是 视野均更出色，楼栋均价32580元/㎡，与其余楼栋相比，差距不大。这可能是开发商在定价时考虑到项目 东侧的广化桥路影响，但毕竟隔着一段距离；

▲5#景观视线示意

▲5#位置示意

值得注意的是，5#南侧虽然规划为公园绿地，但现状为新桥头住宅区集新组团，拆迁时序尚未明确。若规划落地实施，未来可期。

▲5#位置示

130㎡

选择

建面约130㎡选择，就看个人偏好了。

若购房者 偏好大边厅户型（G-03a），则 优先选择大边厅户型的东边套，东西边套差价在500多元/㎡。 夏季东南风入室，会更为舒适，而西边厅西晒会比较炎热。

若购房者 偏好三朝南户型（G-03c），则 优先选择三朝南户型的西边套，东西边套基本没差距，但价差达到约500多元/㎡。

关于

10#楼王

10#楼王名不副实，虽然10#位于小区内部，但楼间距较小，低楼层日照相对较差。加上10#北侧有高线连廊，低楼层（特别是2-3F）私密性较差。

▲项目大寒日二层窗台日照模拟分析图。黄色代表日照时长1小时，绿色代表2小时，蓝色代表3小时，深蓝色代表4小时。