编者按：如何在危机中求生与发展？从增量市场到存量市场转变过程中，如何寻得一条独特的生存之道？行业规模化大背景下，区域房企如何规避“小而没”，而实现“小而美”？乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“与区域房企老板对话”，关注后疫情时代区域房企的生存与发展。本期【见地】对话嘉宾：国鸿新瑞瓯南城市公司董事长朱鸿志先生。

　　撰文| 潘秀子

　　如果给2020年的开局下一个定义的话，“魔幻”可能会是较为恰如其分的一个形容。“疫情”的磕绊，让原本正飞速发展的房地产行业被迫放慢了脚步，也让不少的企业开始思考，当“后疫情时代”来临之时，该以怎样的面貌、怎样的产品去面临全新的挑战。

　　对于头部企业来说，此次疫情给了它们以时间，更多的去思考未来。而对于更多的区域房企来说，怎么“活下去”成了它们迫切需要解决的一个问题。

　　工地无法开工，售楼处无法正常销售，银行和信托的部分工作也处于一种停滞的状态，对于已经习惯了高周转的房地产行业来说，基本算是扼住了几大关节点，而这些关键对于区域性房企来说，显现的更为明显。

　　大房企进行战略调整，小房企艰难求存，这就是2020年开年后的中国房地产。

　　国鸿新瑞房地产集团有限公司(以下简称“国鸿”)，是地道的温州本土房企。集团创立至今，投资项目已遍及全国5省30余城共计项目80余个，其中自操盘项目累计总货值超500亿元，累计服务家庭超10万家。在整个温州也颇具知名度。

　　2019年是国鸿的爆发之年，温州1号热销，同步拿下温乡城巨无霸地块，吸引了无数的关注目光，风头一时无力俩。时间进入2020年，尽管受到疫情一定程度的影响，但国鸿也没有停下自己的脚步。

　　国鸿新瑞的发展战略就是：深耕浙江·立足华东·布局全国。

　　这必然是一个长期并且充满挑战的过程，此次的疫情便是一次挑战，而在这一后疫情时代，区域房企，该如何自救，如何更好的活下去，如何更好的应对未来的机遇和挑战呢？

　　对此乐居财经特意采访了国鸿新瑞城市公司董事长朱鸿志先生，听听他对地产变局时的思索和看法。

　　以下为乐居财经与朱鸿志先生的对话精选：

　　乐居财经：疫情下，区域房企最大挑战是什么？

　　朱鸿志：受此次疫情影响，供给端整个施工暂停，需求端整个销售放缓，同时在回款方面，目前跟银行和信托的一些工作都处于一个停滞状态。更为明显直接的反应是在现金流上面，原来我们在行业里都以高速增长的市场逻辑来规划支出，一旦收入下降现金流的影响马上就突显出来。

　　面对这种情况，房企要顺应市场的走势，对整年度的(供)货量进行合理安排跟调剂，同时提升我们的营销方式跟营销手段，加大网络上的营销，另外积极同银行等融资机构充分沟通合作降低融资成本，延长融资时限，共渡难关。

　　乐居财经：规模化背景下，大房企在融资和拿地上均有很大优势，您觉得区域房企该如何应对融资难和拿地难的问题？

　　朱鸿志：这个分几个方面。首先，我觉得应该加强跟金融机构的合作，去金融机构看好的区域。金融机构对相应的城市有自己的判断标准，在某些区域只要拿到土地使用权融资就变得相对简单，不管你企业量级是处在哪个级别的，融资渠道都会全面打开。

　　第二个方面是目前土地市场竞拍很激烈，与规模房企的合作成为必然，我们需要借助规模房企的资源打开融资瓶颈，让融资变得相对简单。

　　第三个方面，我们希望可以和有产业地产开发经验的企业合作，大家相互取长补短，各取所长，产城融合发展未来将是房企转型升级最有效的途径。最后，我认为应该通过我们整个的规模提升进入百强房企行列，开拓优质的资本市场。

　　乐居财经：疫情发生后，多地政府因城施策，出台了多个缓解企业资金压力、稳定土地和房地产市场、促进房企开复工的政策。您觉得哪些政策可帮助企业暂时缓解资金困局？您希望政府在哪些方面提供优惠政策以帮助企业渡过当下困局？

　　朱鸿志：有几个方面：一个是准许企业延期，比如说延期缴纳土地出让金，开竣工时间可以顺延，可以延期缴纳税收等等政策；第二个是提供房地产税收减免政策，即房产税和城镇土地使用税的减免；第三个是加大信贷支持力度，降低企业融资成本，延长企业贷款周期。

　　乐居财经：政府该如何帮助企业走出困局？

　　朱鸿志：我认为政府即将推出的房票政策很有用，这个政策目前正在酝酿，是针对拆迁群体，以及政府引进的高端人才。通过这种方式可以就地消费，刺激当地的这种购房消费，对我们房开来讲是一个利好的信息。

　　乐居财经：中国的房地产市场正在从增量市场到存量市场过渡，您觉得对于区域房企来说，这是机会还是挑战？

　　朱鸿志：中国房地产我觉得在任何时期都是机会和挑战并存的。

　　首先，从大趋势来看，房地产开发在某一阶段是有跌宕起伏的情况，但总体是螺旋上升的。从区域发展来讲，比如说龙港撤镇建市的高速发展，包括整个新城区大手笔规划构建的宏伟蓝图，都预示着未来整个区域发展的这种红利，那么也就是说短期刺激我们消费的这个红利也会显现，中期区域改的红利我们已经抓住了，长期是整个人口增长的红利，我相信未来需求也是递增的。

　　乐居财经：规模小的企业更易实现转型，您觉得在延伸房地产产业链和产业转型方面，区域房企可以有哪些作为？

　　朱鸿志：首先，我认为应该加强对外的合作、积极拓展我们合作的渠道，同一线的房企、规模的房企多沟通，取长补短。

　　第二个方面，我们要提升我们的核心竞争力。国鸿新瑞近年来的发展可以说是经过多年的积累，厚积薄发的一个成果。目前我们基本整合了房地产和建筑施工的整个完整的产业链，集团的旗下有独立开发、设计、总包、专业分包等板块。

　　第三个方面，我认为应该提升我们整个的服务标准，把国鸿物业作为房地产开发的增值板块，为国鸿的品牌跟服务做标签，做背书。

　　第四个方面，未来应该从服务客户向成就客户去延伸，也就是购买了我们国鸿的房子，既能够安居乐业同时又能够保值、增值。