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为了城西-黄龙板块崛起 鹿城拼了
三大亮点:行政副中心、优质教育资源、空中绿化体系
来源:温州网 发布时间:2020-03-25 11:12:00 字体:
大城西的城市界面有了翻天覆地的变化,居住软环境将会提升好几个档次
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◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥/Lily

Mt.

1

消息是长着腿的。

2月底,不少自媒体发帖,曝出“温州实验中学、实验小学九年一贯制学校落地黄龙”、“鹿城行政副中心搬迁到黄龙”等消息,后因无法通过正规渠道求证,纷纷删除。

但这些未经证实的信息,已然预示着政府在以黄龙为中心的大城西板块要搞些大动作

这也难怪,毕竟这一轮“大拆大整”,始发于城西中央涂,拆迁规模和力度最大的,恐怕也是旧房最多、城市面貌最差的大城西。拆得越多,城市的“有机更新”越要有大手笔。

可是另一方面,我们的城市运营者——属地政府,在一定程度上也面临着“巧妇难为无米之炊”的窘境。如果没有新的产业、人口、资源、资本流入,蛋糕很难做大,更新升级也就无从谈起。搞不好“大建大美”还要担心泛地产化、产业空心化的风险。

这无疑考验着政府的智慧

2

这几年,我们在如何吸引人才来温、从而带动城市转型升级方面可谓煞费苦心,但比较一下最近两年杭州、宁波和温州三大城市的人口流入数据就知道,到目前为止,我们还没看到好的效果。

人口流入的乏力,其实短期影响最大的,是楼市需求。不说杭州,宁波去年人才流入30多万,按照35/人的居住需求,城市就需要提供1000多万的住房。

温州市区哪怕一年能流入5-10万人才,就可以将一年两三百万方的商品房成交量放大一倍,那样的话,卖地筹资建设城市就会变得很轻松。可惜温州市区一年户籍人口增长数量,徘徊在一万上下。

许多人把温州市区引人乏力归结为“城市首位度不足”,城市首位度不高是事实但绝非城市发展的症结所在。其实不单单温州,以制造业作为支柱的城市,几乎都有“强镇弱市”的格局,比如东莞佛山泉州等等。德国城市化已经达到90%,但40%以上的人口,居住在小城镇里。

产业形态决定城市形态,而不是相反。

3

话题扯远了,还是回到现实。城市运营和更新换代的当务之急,是吸引更多人口到市区居住,虽然说温州对市域外的人才缺乏足够的吸引力,但是政府还是有一定条件去吸引市域人口到特定片区置业,抓手有以下几点:

----基于行政配置资源的主导地位,利用行政中心地位,吸引资源集聚,打造宜居社区,比如市行政中心区绿轴板块、瓯海中心区板块就是这么操作的。

----利用市区的教育资源优势,吸引市域人口购房置业,解决孩子就学问题。实际上近几年,市区特别是鹿城区的二手房交易,因为孩子教育目的置业的占比非常高,有钱的买六中南浦,没钱的买黄龙,总比呆在乡下强。

----住宅总量饱和,但更新换代需求还在持续释放,所以想一切办法提高楼盘品质,吸引土豪置换改善,也是一招。比如现在流行的打造未来社区,就是这个概念。

4

2020年,温州楼市的库存困难户是鹿城,而鹿城库存压力最大的,很可能是大城西,库存和潜在库存合计,毛估估有150万方左右。

已开盘或将开盘项目

建筑面积(

新希望·玉锦麟

剩余可售住宅约3.15万方

九山·金茂府

约7.6万方

龙湖坤和·天境

约11.7万方

祥生弘阳·江滨ONE

约3.8万方

凯迪融创·新鹿园

住宅约13.73万方

保利·大国璟

住宅约22.93万方

万科·翡翠心湖

剩余可售住宅约2.2万方

万象府

剩余可售住宅约3.53万方

绿城中央涂项目

约16.75万方

黄龙商贸城一期

约39.7万方

黄龙商贸城二期

约26.6万方

小计

约150+万方

*以上数据为不完全统计,有误差,以实际为准。因黄龙商贸城三期地块指标未披露,故以上数据未包含三期地块。

经过这一轮“大拆大整”,大城西的城市界面有了翻天覆地的变化,居住软环境将会提升好几个档次。

但是,由于地域认同和城市发展方向问题,城西的购房者,客群属地固化,市场封闭,对外吸引最弱,导致楼盘去化比较缓慢。而未来以原黄龙商贸城地块为代表的大地块将持续入市,继续增加需求压力

所以,政府是时候发大招了。

就在昨天,浙江省土地使用权网上交易系统发布公告,约133亩黄龙商贸城二期地块挂牌出让。

咱们先来看看地块情况。

地块

位置


 

该地块位于鹿城区广化街道,北侧为商贸城南路,南侧为规划河道、过境路,西侧为商贸城西路,东侧为广化桥路。

▲地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统

地块

详情


 

地块名称

温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊二期地块

性质

城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地、城镇村道路用地、公园与绿地

出让土地面积(㎡)

88662.13

容积率

1.5-3.0

建筑限高(m)

≤80米(且住宅≥24米)

绿地率(%)

≥35%

出让建筑面积(㎡)

265986

起价(万元)

432200

起始楼面价(元/㎡)

16249

上限价(万元)

648200

上限楼面价(元/㎡)

24370

出让时间

2020年4月24日

▲地块详情及规划指标要求

地块配建

C-31地块计入容积率的地上总建筑面积≤154557㎡,其中各兼容功能的面积≤46367㎡。

C-34地块计入容积率的地上总建筑面积≤111429㎡(内含政策性住房(人才住房)≥13124㎡),其中各兼容功能的面积≤33428㎡。配建的政策性住房,全装修标准不低于1000元/㎡同时配建地下机动车位

地块造价标准

该地块住宅建筑外立面原则上以石材和金属板为主,采用石材造价不低于850元/㎡;外墙干挂金属板材造价不低于550元/㎡。门窗造价不低于1200元/㎡。

商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于1200元/㎡。室内公共部分造价不低于1500元/㎡,屋面系统平均造价不低于211元/㎡。室外景观工程(不含架空层)造价不低于950元/㎡。

从上面信息可以看到,该地块总价43.22亿元,起始楼面地价16249元/平方米,这样高的总价和单价,以往只有市区最核心的位置才可能出现,如今却出现在城西黄龙。

而且,楼盘的造价标准,也是要往最高端奔。

这个板块,未来若不发生巨变,试问有多少开发商能接受这样的条件?

另据小道消息,黄龙商贸城还有其余地块将按照如下图所示分三期予以出让。

与此同时,房探2月29日撰文所说的重磅信息进一步被证实。房探小哥梳理下关键的几个要点:

A

鹿城区行政副中心落地黄龙,部分行政事业单位或搬至龙瑞大厦办公。

B

黄龙商贸城片区拟打造为“未来社区”——鹿城区集新社区,将引进创新创业业态和商业综合体,并结合公园、学校等公建配套。

政府在社区品质上也有所要求。这在二期地块出让招拍挂文件上就可以看出,比如说住宅外立面原则上要求以石材和金属板为主

C

集新社区配套学校为温州市实验中学教育集团集新校区

校区规划占地面积合计87.25亩,其中中学部分占地70亩,小学部分占地17.25亩;

按照公办九年一贯制义务教育学校的办学模式管理运行。

据可靠消息,该校将与分校不同,相关部门下决心整合优质资源,重点予以培育。

5

房探

简评

A

政府下的决心很大

优质教育资源导入+商品房地块出让,已经成为政府经营城市土地的一大高招!

黄龙商贸城地块,既有学区加持,另有行政副中心傍身,还有未来社区的光环。可见政府下的决定很大,伴随着周边一批“大拆大整”腾挪出来的土地挂牌出让,整个城西板块提档升级,板块价值或迎来重构

B

优质教育资源动真格

温州实验中学、实验小学是温州顶尖名校。利用优质资源再建校区,可以解决封闭性市场需求,依靠教育引流,吸引市域购房者置业,把蛋糕做大。

学区的好坏除了师资倾斜之外,最重要的为生源。未来社区周边剩余住宅小区不多。除了政府配建的人才住房之外,大多数为日后改善居住购房者,生源质量有所保障,有利于学区的形成

C

未来社区有亮点有突破

从公开信息来看,集新社区的一大亮点是该未来社区或推进多层次立体绿化体系

▲鹿城集新社区项目申报方案效果图

其效果或许有点像成都高新区的一个项目:

▲来源:腾讯网

按照2019年12月27日,温州市政府办公室发布的75号文件,空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建面和容积率。这在制度设置上有所突破

▲温政办(2019)75号文件部分。

按照市规划局计容规定,住宅设备平台、花池要满足一定要求后才不计入容积率指标。如套内建面90㎡以下,累计水平投影不超过3㎡。防灾安全通道、架空空间、公共开敞空间按照计容规定满足条件后本身不计容,部分自媒体解读有所偏差。

▲温州市规划局计容规定

以王澍设计的杭州钱江时代为例,按照设计师的想法,白墙青砖绿植,院落叠加,颇具美感。

▲钱江时代设计效果图

但建成后立面不伦不类。这主要是由于院落符号与高层公寓的使用功能相冲突。设计师的意图没有得到显现。


▲图/百度全景

因此,垂直立体绿化体系,还是要落到实处,才能成为“未来社区”的一大亮点。同时,也要 避免成为“偷面积”的一个空子

 说明:图/文,如有侵权,请联系删除。

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