◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥/Lily

◎编丨Mt.

消息是长着腿的。

2月底，不少自媒体发帖，曝出“温州实验中学、实验小学九年一贯制学校落地黄龙”、“鹿城行政副中心搬迁到黄龙”等消息，后因无法通过正规渠道求证，纷纷删除。

但这些未经证实的信息，已然预示着政府在以黄龙为中心的大城西板块要搞些大动作。

这也难怪，毕竟这一轮“大拆大整”，始发于城西中央涂，拆迁规模和力度最大的，恐怕也是旧房最多、城市面貌最差的大城西。拆得越多，城市的“有机更新”越要有大手笔。

可是另一方面，我们的城市运营者——属地政府，在一定程度上也面临着“巧妇难为无米之炊”的窘境。如果没有新的产业、人口、资源、资本流入，蛋糕很难做大，更新升级也就无从谈起。搞不好“大建大美”还要担心泛地产化、产业空心化的风险。

这无疑考验着政府的智慧。

这几年，我们在如何吸引人才来温、从而带动城市转型升级方面可谓煞费苦心，但比较一下最近两年杭州、宁波和温州三大城市的人口流入数据就知道，到目前为止，我们还没看到好的效果。

人口流入的乏力，其实短期影响最大的，是楼市需求。不说杭州，宁波去年人才流入30多万，按照35㎡/人的居住需求，城市就需要提供1000多万㎡的住房。

温州市区哪怕一年能流入5-10万人才，就可以将一年两三百万方的商品房成交量放大一倍，那样的话，卖地筹资建设城市就会变得很轻松。可惜温州市区一年户籍人口增长数量，徘徊在一万上下。

许多人把温州市区引人乏力归结为“城市首位度不足”，城市首位度不高是事实，但绝非城市发展的症结所在。其实不单单温州，以制造业作为支柱的城市，几乎都有“强镇弱市”的格局，比如东莞佛山泉州等等。德国城市化已经达到90%，但40%以上的人口，居住在小城镇里。

产业形态决定城市形态，而不是相反。

话题扯远了，还是回到现实。城市运营和更新换代的当务之急，是吸引更多人口到市区居住，虽然说温州对市域外的人才缺乏足够的吸引力，但是政府还是有一定条件去吸引市域人口到特定片区置业，抓手有以下几点：

----基于行政配置资源的主导地位，利用行政中心地位，吸引资源集聚，打造宜居社区，比如市行政中心区绿轴板块、瓯海中心区板块就是这么操作的。

----利用市区的教育资源优势，吸引市域人口购房置业，解决孩子就学问题。实际上近几年，市区特别是鹿城区的二手房交易，因为孩子教育目的置业的占比非常高，有钱的买六中南浦，没钱的买黄龙，总比呆在乡下强。

----住宅总量饱和，但更新换代需求还在持续释放，所以想一切办法提高楼盘品质，吸引土豪置换改善，也是一招。比如现在流行的打造未来社区，就是这个概念。

2020年，温州楼市的库存困难户是鹿城，而鹿城库存压力最大的，很可能是大城西，库存和潜在库存合计，毛估估有150万方左右。

经过这一轮“大拆大整”，大城西的城市界面有了翻天覆地的变化，居住软环境将会提升好几个档次。

但是，由于地域认同和城市发展方向问题，城西的购房者，客群属地固化，市场封闭，对外吸引最弱，导致楼盘去化比较缓慢。而未来以原黄龙商贸城地块为代表的大地块将持续入市，继续增加需求压力。

所以，政府是时候发大招了。

就在昨天，浙江省土地使用权网上交易系统发布公告，约133亩黄龙商贸城二期地块挂牌出让。

咱们先来看看地块情况。

该地块位于鹿城区广化街道，北侧为商贸城南路，南侧为规划河道、过境路，西侧为商贸城西路，东侧为广化桥路。

▲地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统

▲地块详情及规划指标要求

C-31地块计入容积率的地上总建筑面积≤154557㎡，其中各兼容功能的面积≤46367㎡。

C-34地块计入容积率的地上总建筑面积≤111429㎡（内含政策性住房（人才住房）≥13124㎡），其中各兼容功能的面积≤33428㎡。配建的政策性住房，全装修标准不低于1000元/㎡，同时配建地下机动车位。

该地块住宅建筑外立面原则上以石材和金属板为主，采用石材造价不低于850元/㎡；外墙干挂金属板材造价不低于550元/㎡。门窗造价不低于1200元/㎡。

商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于1200元/㎡。室内公共部分造价不低于1500元/㎡，屋面系统平均造价不低于211元/㎡。室外景观工程（不含架空层）造价不低于950元/㎡。

从上面信息可以看到，该地块总价43.22亿元，起始楼面地价16249元/平方米，这样高的总价和单价，以往只有市区最核心的位置才可能出现，如今却出现在城西黄龙。

而且，楼盘的造价标准，也是要往最高端奔。

这个板块，未来若不发生巨变，试问有多少开发商能接受这样的条件？

另据小道消息，黄龙商贸城还有其余地块将按照如下图所示分三期予以出让。

与此同时，房探2月29日撰文所说的重磅信息进一步被证实。房探小哥梳理下关键的几个要点：