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周四开盘的万科世纪之光,给新年楼市定基调!
来源:温州新闻网 发布时间:2020-01-15 11:10:00 字体:

  2019年底,市区楼市的转冷已经非常明显了,除了个别热盘和低开入市盘之外,新开楼盘去化率普遍不超过30%甚至更低。

  2019年温州楼市供销两旺,年底的转冷到底是“按了暂停键”喘口气,还是韭菜已经被割完后继乏力?

  关于这个问题的答案,主要还是要看投资购房者的动向!2019年正是他们的入市,才有了火热的局面,否则,市区三百多万的供应量,很可能早就把自住需求给压垮了。

  2020年的戏怎么唱?当然还得靠投资者撑起半边天,货币宽松环境下,基于财富贬值焦虑产生的资产配置需求,似乎还有催生的土壤,但是种子是否一如2019年那般有力量,却还是未知之数。

  所以,本周四开盘的“轨交概念盘”万科世纪之光,就成了新年楼市的试金石,毕竟,轨道交通TOD概念盘在2019年已经火了一把,特别是小户型更容易受到投资者青睐。

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◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥/麦田夫斯基

◎编丨Mt.

1
开盘楼栋

本次预售住宅1幢3幢5幢7幢(依照地名办标注,下同)批准预售的住宅面积为:61746.46㎡,656套

▲楼栋分布图,黄色为一期开盘楼栋

2
楼盘区位

该项目位于瓯海区潘桥街道马桥村、陈庄村,即S1线潘桥站以东福州路与连云港路交叉口

▲地块相对位置

世纪之光位于动车站板块S1线潘桥站东侧,交通较为便利,但周边目前没有形成居住氛围。

项目南侧附近有多个物流园(即规划图紫色W1)——当家物流园、潘桥物流园。周边常有物流车辆通过,对于居住环境来说,会有一定影响

▲周边规划,红圈处即为世纪之光大致区位。/温州市自然资源与规划局。仅供参考,以政府最终实施和最新规划为准

从规划上看,世纪之光周边还将有多个住宅地块。所以未来还是能形成一定体量的住宅片区,而不至于孤零零一个盘。

目前,项目周边商业氛围、生活配套等还都较为黯淡,但项目自带约2万方商业,主打“TOD”模式,这一定程度上弥补了周边配套的暂时性不足

3
TOD概念

尽管市面上主打的轨交盘不少,但真正意义上与轨道交通无缝对接的项目不多,浙南科技城有一个,另一个就是世纪之光了。

▲项目鸟瞰效果图

那么,世纪之光又是怎么做到无缝对接呢?他们是这样设计业主回家动线的:

无论是S1线潘桥站的一层或二层,又或者是公交始发站,业主均可以通商业街广场小区大堂庭院

而在下雨时,带有风雨连廊的商业街就发挥了作用,动线可以变为:商业街广场小区大堂地下车库

这样,即便是雨天,没带伞也不会成为“落汤鸡”

从设计和目前的示范实景来看,给购房意向者带来一定的未来想象:

▲在S1线上鸟瞰商业街区效果图

▲商业街区实景。/房探实拍

关于轨道交通无缝对接概念,我们还是那句话,真正的居住价值,只能等到轨道交通形成网络规模效应的那一天。对于温州这座“相对封闭性的城市”而言,未来建设和运营的不确定因素还很多。

总之,来日还长。

4
布局和日照

世纪之光容积率为3.0,有小区住宅约1835套,住宅建面约18万方。其中可售商品房住宅约17.87万方,算是规模大盘。

▲项目总平图,仅供参考。以批复和实施为准

12栋一类高层采用阵列式布局,围合成戏水池、集中公共绿地等。

▲景观戏水池效果图

一层大堂为石材,其余外立面主要为真石漆。

▲外立面效果图

小区南偏西约15°,但还在住宅的适宜朝向以内。楼间距稍大于住宅设计规范下限。

▲以上楼间距数据为概数,仅供参考。以开发商营销口径和实际为准

日照关系

本次开盘的1#3#5#,南侧为约16米宽,加上住宅退让楼间距有约50多米左右,南侧为规划二类居住用地,保守起见,购买中高楼层相对靠谱些。

7#南侧为96.05米高的板楼,南北间距为60.45米,预计13层以下大寒日正午日照会被正南侧高楼遮挡。

5
户型分析

一期开盘主要有4个户型:约75、约89方、约106方、约117方,层高均为2.9米。


(以下尺寸可能有误差,仅供参考。以售楼处实际和营销口径为准)

75方户型:

----75方南北通户型比较少见;

----从各功能空间的尺寸和布局来看,好像也找不出什么毛病。

89方户型:

----客餐厅进深过小了,餐桌会挡过道,要绕着走;

----南侧次卧面宽2.8米,床只能靠飘窗摆放,做小孩房相对还行。

105方户型与89方布局一致,尺度大一些

117方户型的亮点在于客厅面宽超5米,尺度较为阔绰:

但客餐厅这个尺度,也有些尴尬,一是进深只有5米多,餐厅与客厅之间的过道并不宽裕;二是5米出头的客厅面宽,兼容书房等其它功能显得局促了些。

6
价格分析

预售商品房住宅为全装修,具体情况如下:

(1)现代简约风格装修方案装修房交付标准1200元/㎡

(2)现代豪华风格装修方案装修房交付标准3000元/㎡。

世纪之光一期毛坯普惠惠后均价约18834元/㎡。开盘期间,开盘期间最低优惠9折,均价为约18033元\平米

这个价格贵吗?咱们从以下几个维度去分析。

与阳光城·愉景公馆比

与世纪之光对比,最有代表性的即为阳光城·愉景公馆(备案名:愉欣嘉园/愉景嘉园)。两者直线距离仅相差约1.2㎞。

愉景公馆含住宅建面约20万方,毛坯惠后均价约1.76万元/㎡上下,目前已经基本售罄愉景公馆周边成熟度要好于世纪之光,当然,如果轨道交通形成网络规模效应,阳光城则不占优势。

与瓯海价格相近盘比

世纪之光开盘期间惠后价格1.8万/㎡,普惠惠后1.88万/㎡。这接近瓯玥名邸(曾用推广名:凯迪融创·瓯越大观)华侨城·欢乐天地(备案名:欢乐华庭)的低价房源售价。

瓯玥名邸和欢乐天地均有不少小面积房源毛坯惠后均价2万元/㎡上下。但这两者的区位配套比世纪之光好上不少,但最近销售比较惨淡。但是诡异的是,欢乐天地的70多方的小户型定价最高,却已经一售而空。可见,低总价小户型仍然受投资者的青睐

所以对于自住刚需客群而言,除非是潘桥属地购房者,对于瓯海西部其它区域的购房者而言,其它楼盘选择余地还是很大的,我们建议首选未来成熟可期的楼盘。

与TOD国际新城比

龙湾,可以说是近两年库存的“重灾区”,但主打TOD概念的TOD国际新城可谓是“这边风景独好”。天空之城、温州之翼、未来之光毛坯惠后均价大致在1.75万-1.8万左右

天空之城(备案名:缤纷沁园)趁势推出的77方小微户型,即使定价明显高于其他面积段,但一经推出即可售空,颇受投资客欢迎。

但需要注意的是:

----从规划上来看,而TOD国际新城位于浙南科技城核心地带,规划规格更高,周边配套能级相对高些,如附二医、口腔医院等;世纪之光位于高铁新城南部生态宜居片区,地段区位、规划能级上处于弱势。

▲TOD国际新城周边规划。仅为示意,以最新规划和政府最终实施为准

----TOD国际新城所在的科技城站为S1和M2的换乘站,为枢纽站;而S1潘桥站仅单线通过

当然,TOD国际新城低总价、易变现的小面积房源已经所剩无几,购房者的选择余地不大。

大家可能会感觉奇怪的是:为何潘桥在地段区位、规划能级等上并不占优势的情况之下,价格反而高呢?这和供需直接相关。与龙湾相比,潘桥和高铁新城目前无可售新盘

综上,对于自住购房者而言,万科世纪之光这个价格并不便宜,但属地客群几乎没有其它可供选择楼盘。而对于资产配置购房者而言,小户型低总价加上TOD概念,恰恰是之前投资最火热的产品之一。

所以,世纪之光的销售情况,将检验新的一年投资购房的成色。

6
选房注意事项

▲以开盘期间9折计算

76方
选择

76方小户型估计又是投资者的首选,建议优先选择1#东边套01室的高楼层,原因如下:

----5#06室受到公交始发站和轻轨头牌的双重影响;

----1#01室虽然也在道路交叉口,但毕竟不是交通主干道,影响可控;

----开发商在定价时,楼层差价较小,高楼层受紧挨道路的干扰更小,日照更佳。

89方
选择

89方定价比较均衡,可以优先考虑3#的中间套户型,离路和轻轨都有一定距离,相对比较安静,但考虑到南侧是规划住宅用地,西南、正南和东南均有可能是高楼,所以一定要先选择高楼层(17层以上应该比较保险)。

105方
选择

105方所在位置如上图,建议优先选择7#03室,南侧视线最好,虽然北侧是挑廊,但客厅主卧次卧等主要功能空间在南侧,所以南侧景观视线是其核心竞争力所在,而且从定价上看,7#03室单价也是最便宜的。

117方
选择

117方位置在7#东西两侧,均价居然高达19000-20000元/平方米,但这个户型除了面宽比普通产品大了一米左右之外,并无其他突出之处,所以这个价格性价比较弱,我们不推荐。

  

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