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温州商住倒挂现象背后正孕育新一轮商机?
来源:温州都市报 发布时间:2017-08-24 16:04:52 字体:
年初以来,市区新房、二手住宅成交均创高位,但与住宅同小区、同配置的社区“底商”却遭遇商、住价格倒挂。

  年初以来,市区新房、二手住宅成交均创高位,但与住宅同小区、同配置的社区“底商”却遭遇商、住价格倒挂。

  近期,在淘宝司法网拍已正式进入拍卖公示流程的温州市括苍西路253号非居住标的,标示建筑面积达545平方米,起拍价为485万元,且不设底价,计算下来每平方米约为8900元。由此可见,部分“底商”出现了起拍价仅住宅一半价格的奇怪现象。

  拍卖“底商”人气较好

  社区底商,是指住宅的第一层、第二层的底层商铺。开发商通过“底商”解决一部分小区的商业配套问题,也对外服务小区周边的住户。因客户基础相对稳定,住宅底层商铺长期以来都是市场颇为关注的物业类型、投资者热衷的商铺投资形式。

  记者到市区括苍西路253号非居住标的实地查看后发现,该处房产分为上下两层:一楼的门店有80多平方米,二层则有400多平方米,目前经营一家美容院,装修及店面布置均可圈可点。据该店工作人员介绍,这里的人流量较大,周边还有较为齐全的水果店、饭店、便利店等商业形态,是新城次中心商圈范围内的一家较成熟店铺。

  关于该处店铺要在9月4日通过司法拍卖出让一事,该工作人员表示知晓。他说,近段时期已来了好几拨看房的中介或意向购房者,他们的原租期已满,目前正在等待拍卖结果,然后再决定是否与新房东续租或转租他处。

  起拍价仅住宅的一半

  据悉,该处待拍“底商”所处的小区为家景花园,在新城板块算是相当不错的成熟小区,记者向周边中介了解后发现,目前小区内高层住宅均价为1.6~2万元/平方米,排屋则要2.4万元/平方米左右,该“底商”起拍价约8900元/平方米,仅为住宅一半。

  资深商业地产人士赵克认为,近年来,“底商”和住宅成为楼市冷热两极,受电商冲击、实体商业应声下滑成为“底商”卖不起价的主要的原因,但部分高性价比的商铺还是值得投资的。照以往惯例,社区“底商”定价一般是同小区住宅的1~2倍左右,像这类起拍价仅住宅一半的物业具有一定的想象空间。

  另外,商铺的投入产出比也是一个需要衡量的因素,高溢价率商铺时代已经一去不复返。高总价必须高租金才能维持高回报。记者了解到,作为成熟地段的铺面,该处拍卖“底商”前几年年租金约为35万元,近年来有所下降,约为30万元/年,以起拍价格计算,年回报率约为6%,高于温州同类产品的平均水平。

  “底商”市场氛围上升

  “就在8月15日,温州火车站站南商城C幢29-1、2C29-1室商业房产也是通过司法拍卖,起拍价82万元,最终成交价140万元,高于评估价117万元。”赵克举例表示,就目前来看,温州“底商”市场氛围有所上升,特别是一些高性价比的物业,受到一部分人的青睐。

  但也有业内人士表示,不同总价、不同地段的底商完全不具有可比性,成熟店铺的稳定租金回报也是住宅所不可比拟的,应该说优势与劣势并存,购买前需要充分评估市场风险。他同时表示,“底商”与大家常见的住宅产品不同,总体而言,商铺投资普遍具有门槛高、过户税费高等准入限制,如果是非常规门面铺,还要关注经营类别以及消防等其他延伸法律法规问题。

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