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看看新安置房购买全攻略
来源:温州商报 发布时间:2017-08-17 15:59:38 字体:
日前,市区滨洲景园、牛山片区等安置房项目纷纷进行“摸文”认购,东立锦园二期、绣源佳苑、永川路地块等安置房项目也即将“摸文”认购。

  日前,市区滨洲景园、牛山片区等安置房项目纷纷进行“摸文”认购,东立锦园二期、绣源佳苑、永川路地块等安置房项目也即将“摸文”认购。与其他安置房不同的是,滨洲景园等优质安置房在“摸文”前就已出现二手房交易火热现象。事实上,未“摸文”、未“领证”的安置房在交易时与其他二手房交易流程有所不同,且存在一定风险,需引起购房者关注。

  买“摸文票”变数大

  近年来,一些优质安置房在建设过程中,就已经备受购房者关注,出现了“未摸先热”现象,如滨洲景园“摸文”认购大会现场就出现不少拿着委托公证书前来“摸文”认购的市民。也有购房者、投资者看中尚未“摸文”认购的房源价格低,且不急住,因此选择购买“摸文票”。

  购买尚未“摸文”认购的房源,原房主与购房者需对《房屋征收补偿安置协议书》进行公证,将原房主的“摸文”认购资格委托给购房者。待安置房“摸文”认购公告发布后,在规定时间内携带《房屋征收补偿安置协议书》、产权人或《受委托代理人委托书》、身份证等证件原件前往“拆迁办”领取《“摸文”认购通知书》,并根据通知时间携带《受委托代理人委托书》、身份证、《“摸文”认购通知书》等证件原件参加“摸文”认购大会,并相继进行“摸文”、识图、认购。

  由于不少安置房存在历史遗留问题,导致工程进展缓慢或安置方案编排复杂,原定“摸文”时间往往出现拖延,长达半年、一年甚至数年,有时也会出现多个安置小区可供选择的情况。同时,“摸文”认购中同一面积段房源户型、朝向、楼幢、楼层存在较大差异,在二手房市场上也存在较大的价差。以滨洲景园为例,该安置地块分为东、西两个小区,部分房源北向或东向可看温瑞塘河、白鹿洲公园、印象南塘,“摸文”认购后在二手房市场上单价较其他同面积、楼层房源高出数千元。总之,购买“摸文票”存在较大的变数。

  新安置房“领证”慢

  在多数安置房中,交易高峰发生在“摸文”认购后。此时原房主与购房者需对购房合同进行公证,原房主将认购房源委托给购房者,并前往“拆迁办”进行资金结算。随后,购房者只需等待交付通知,届时只需办理交付手续即可装修、入住。相比较而言,“摸文”认购后的安置房二手交易流程,较购买“摸文票”相对简单,变数也较少,但优质房源的价格较此前的“摸文票”要高出不少。

  一般情况下,工程已完工并通过竣工验收的安置房,往往“摸文”认购后3个月左右即可交付使用,而一些工程未完工、未通过竣工验收的安置房,在“摸文”认购后交付时间仍可能拖延,如此前百榕大厦在“摸文”认购后超过3年才交付使用。

  与商品房不同的是,安置房交付后并非立即领取不动产登记证,往往在2年左右,甚至更久。若该安置房源已进行二手房交易并公证,待领取不动产登记证时,凭《房屋买卖合同公证书》进行过户,需缴纳2笔契税。在二手房市场上,“摸文票”、未交付安置房、未“领证”安置房、“领证”满两年安置房均存在一定的价差。

  三产安置风险大

  近年来,随着农房集聚、城中村改造的不断推进,我市的三产安置房大量出现。与拆迁安置房不同,三产安置房是土地征用过程中政府返还给村集体的住宅安置指标,房屋初始登记的主体即申请人系村委会,而不是个人,因此若产生交易三产安置房不能直接登记在购房者个人名下,只能待小区交付、集体“领证”并分割至每户后,才能进行过户,而取得不动产登记证也需要一定的过程。

  因此,在取得不动产登记证之前,购买三产安置房只能签订买卖契约,而非二手商品房交易时签订的购房合同且无法进行公证,交易仅凭信用。这导致三产安置房在二手房市场上的价格明显低于周边其他房源,甚至仅周边商品房50%-60%。这种较低的价格一定程度上体现出三产安置房的交易风险。

  据中介机构透露,有些三产安置房由于地段较好、品质接近商品房等原因,再加上价格较低,备受购房者关注,但不少购房者在了解风险后打起了退堂鼓,不敢下手,买的远远没有看的多。不少三产安置房的交易都发生在熟人之间,或由代建房企出售多余房源,当前发生交易风险的案例并不多。

  购房需求仍不少

  除上述因素外,购买未“摸文”、未交付、未“领证”的安置房,还无法按揭贷款,需全额付款(各阶段付款比例由买卖双方协商),或将其他财产进行抵押贷款,这也让不少购房者无力承担较高的资金总额。

  然而,由于核心城区新建小户型商品房供应量极少,且价格较高,部分板块也少有新盘上市销售,再加上部分安置房在价格、地段、景观、教育资源等方面的优势,因此不少购房者依旧热衷购买新建安置房,一些追求优质地段的刚需购房者、养老需求等成为购买新建安置房的主力。此外,也有一些投资者看中这些新建安置房与市场价存在一定价差,通过购买“摸文票”进行投资。

  商报记者王而凡

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  购房者购买尚未取得不动产登记证的安置房,其存在的风险和不确定因素是很多的。

  首先,根据《物权法》规定,不动产的权属登记以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力,即此类安置房在还没有取得房屋产权证的情况下,即使签订附生效的房屋买卖合同,安置房的产权效力也没有发生改变;

  其次,在等待领取不动产登记证期间若出现房价增加,出让方为了谋取更大的利益有可能出现“一房二卖”的情况,届时购买方只能根据买卖合同关系追究对方的违约责任,而无法获得房屋产权;

  第三,购买方在等待过户的漫长时间内,若出售方自身存在债务纠纷,房屋有可能被法院查封;

  最后,安置房受政策因素影响较大,若因政策变动导致产权无法办理,那么损失最大的必然是购买方。

  针对上述购买安置房的风险无法完全规避,但购房者可通过以下措施降低此类风险的发生。

  第一,在购买安置房前调查清楚房屋产权性质及是否可以办理产权过户手续,再选择是否购买;

  第二,办理必要的委托公证手续,避免日后出现纠纷;

  第三,在签订房屋买卖合同时适当增加出让方违约的成本,使其在房屋可过户时依法履行合同义务;

  第四,若房屋具备办理预告登记的条件,则应第一时间向房管部门申请预告登记,以保障将来物权的实现。

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